深耕大灣區17年，龍光地產終發力跑赢同等規模房企？

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2013年12月20日，内地房地產企業龍光地產（03380-HK）順利在港交所主板正式掛牌，到2018年年末，這家以首次置業人士及換房人士為主要客戶群的住宅物業開發商已經上市滿五週年。儘管2018年對於中國房地產市場而言不啻為一個挑戰之年，但龍光地產交出的成績在同等規模房企中卻仍屬優異。

上市五年交出亮麗成績單，純利復合年增長率32.57%

3月19日，龍光地產公佈其截至2018年12月31日止年度業績，也算展示了其上市五年來所取得的階段性成果。

業績公告顯示，2018年龍光地產實現合約銷售面積為440萬平方米，合約銷售金額718.03億元（人民幣，下同），按年大幅增長65.4%，當中權益合約銷售金額達到700.64億元。

綜合其他業績指標，龍光地產去年的成長也非常醒目。年内集團收入為441.37億元，較2017年增長約59.4%；毛利率為33.7%。權益股東應佔溢利為82.88億元，按年同比增長27%；當中核心淨利潤約為76.55億元，較上年顯著增長約65.7%，核心利潤率達17.3%，盈利水平繼續領先行業。

其實回顧上市五年來龍光歷年的業績表現就會發現，這些年其無論是在銷售規模方面還是營收及淨利的增長都相當穩健，尤其近三年，龍光地產的各項成績都很是出色。

如上圖可見，2013年剛上市時的龍光地產，營業額剛過百億，利潤水平也就20多億元，彼時其銷售規模僅為130億元出頭。

截至2018年末，龍光地產上市五年間營業額復合年增長率為31.7%；權益股東應佔淨利潤的復合年增長率為32.57%；核心淨利潤的復合年增長率也達到30.2%。而其合約銷售金額的復合年增長率更是實現40.3%——這些數據表明，五年來龍光地產的成長勢頭頗為迅猛。

跑赢同等規模房企，2019年權益合約銷售目標850億

值得說明的是，去年初龍光地產將其2018年度權益合約銷售目標定為660億元，後在年中將該目標上調至700億元，最終也圓滿完成了任務。今年3月19日，龍光地產管理層在集團2018年度業績發佈會上透露，今年龍光的權益合約銷售目標定為850億元，較2018年實際完成權益合約銷售金額增長約21.3%。

儘管從今年定下的銷售目標來看，這略高於20%的增速較近幾年龍光自身的規模擴張速度放緩了不少（2015至2018年，龍光合約銷售金額增速分别為53.6%、40%、51.2%及65.4%），但比之近年與龍光銷售規模相若的越秀地產（00123-HK）及時代中國（01233-HK）等内地房企而言，龍光的「起飛」之勢還是更為明顯。

2013年，龍光地產合約銷售金額為132.08億元，彼時越秀地產的銷售規模為146.34億元，略高於龍光，而時代中國的銷售規模則略低於前述二者，為111億元。到了2017年，龍光、越秀及時代中國的合約銷售金額分别為434.21億元、408.7億元及416億元，三家房企的規模差距此時仍未拉大，但龍光地產已經在規模競爭中獲得優勢躍居三者首位。

如上圖所示，到了2018年龍光地產開始將與上述兩家同業的競爭優勢拉大，以65.4%的銷售規模增速跑赢了前述這兩家同等規模房企。2018年越秀地產實現合約銷售金額577.8億元，同比增長41.4%；而時代中國2018年的合約銷售金額則為605.9億元，同比增長45.5%。其實越秀與時代中國去年的規模增速已算不錯，隻是相較之下龍光地產的擴張態勢更為進取罷了。

2019年，越秀地產將合約銷售目標定為680億元，目標增長率約18%；時代中國方面則將今年的銷售目標定為750億元，目標增長率約24%。儘管2019年龍光地產的銷售目標增長率在三者間居中，但考慮規模基數，其有望在今年進一步拉大與同業的規模差距。

深耕大灣區成效儘顯，龍光地產能否保持區域優勢？

回看龍光地產這些年的發展路徑，過去的2018年當然是其歷史業績表現最好的一年，且在一定時期内還將維持較為可觀的增長態勢。要問龍光去年何以能夠取得這樣好的成績，其多年深耕粵港澳大灣區的戰略優勢開始顯現一定是重要的原因之一。

業績公告顯示，龍光地產2018年718.03億元合約銷售金額當中，來自深圳區域及大灣區其他區域的銷售佔比分别為34.4%及26%，也就是說年内龍光地產超過6成的銷售金額來自包括深圳在内的大灣區區域。

2018年，龍光地產物業銷售收入約為388億元，佔集團總收入87.9%。當中來自深圳區域及大灣區其他區域的物業銷售收入佔比分别為56%及24.3%，即龍光去年超過8成的物業銷售收入來自大灣區。

龍光地產在其2018年度業績報告中表示，其已在大灣區深耕了17年，併在香港—深圳、澳門—珠海和廣州—佛山等灣區核心城市群前瞻性佈局了充裕的優質土地儲備，未來將持續受惠於大灣區的經濟騰飛。

目前，龍光地產已基本實現粵港澳大灣區9+2城市群全覆蓋，通過多元化和逆週期的土地獲取方式，在大灣區内一二線城市擁有充裕優質低成本土儲，併聚焦於主流人群剛性需求的住宅開發業務，具有顯著的差異化競爭優勢。截至2018年12月31日，龍光地產土儲總貨值約為6520億元，其中粵港澳大灣區土儲佔比約為82%（即於大灣區土儲貨值約有5346.4億元），集團稱足夠保證其未來銷售和利潤的持續增長。

基於優質低成本的土儲和強大的執行力，龍光地產也表示將繼續堅持深耕大灣區，計劃擴大區内主要城市的市場佔有率和盈利規模。未來隨著大灣區經濟的持續增長和軌道交通的延伸，龍光地產仍是明顯的受益者，未來業績有望持續穩定增長。

當然，隨著此前大灣區發展規劃綱要正式出台，各行各業尤其是房地產業眾多參與者紛紛加大對大灣區的投資力度，龍光地產也需要面對因同業逐漸湧入而加劇的競爭壓力。不過從眼下的競爭格局而言，龍光地產手握的多年深耕戰略佈局優勢仍然明顯，大灣區強勁的發展勢頭可助力其不斷轉化現有土儲資源為利潤，而其手頭優質的舊改項目也為其提供利潤釋放的可觀空間，前景值得期待。

港股百強

2018年三季度龍光地產的股價大體上跟隨大市走出下跌行情，但自去年10月中旬起，其股價已從低位反彈，近一年走出「V」型曲線，反映灣區戰略優勢及業績等利好因素。

2017年，發展勢頭正猛的龍光地產首次入選【港股100強】評選榜單，排名第61位。而2018年的業績報告出爐之後，大灣區戰略佈局優勢成效儘顯的龍光地產更具想象空間，時值新一年【港股100強】評選活動火熱進行中，龍光地產作為新一屆港股百強名單的有力競爭者，能否在百強評選中脫穎而出更進一步？我們期待將於2019年5月24日（星期五）在深圳中洲萬豪酒店舉行的【港股100強】頒獎典禮為我們揭曉答案。