中金：碧桂園服務(06098-HK)城市服務業務順利推進 上調目標價20%

中金發佈報告稱，該行認為碧桂園服務(06098-HK)項目儲備充足，有望支撐未來增長。截至2019年底，不考慮三供一業，公司儲備項目面積為在管面積1.5倍(同行平均低於1倍)。該行預計2020-2021在管面積年均復合增長34%，主要考慮碧桂園(2007.HK)和第三方項目交付穩健。該行預計碧桂園貢獻項目佔新增面積60%左右(該行預計2020年碧桂園併表竣工面積同比增長超10%至5,800萬平方米；併表率約為65-70%)。此外，該行預計公司併購持續推進(2019和2020年迄今分别新增面積3080萬和560萬平方米)。

公司自上市以來一直致力於推動增值服務(該板塊收入2018-2019年均復合增長率89%)，19年單戶收入402元，與行業領先水平(1,000元以上)相比仍有較大上升空間。該行預計碧桂園服務將持續發展社區傳媒和管家服務等，進一步帶動社區增值服務板塊增長。

此外，公司在提升城市服務能力方面已有所進展，年初至今已新增兩個城市服務項目(如提供垃圾處理和基礎設施維修等)，該行預計其中一個項目未來三年内有望貢獻合計收入1.1億元。展望未來，該行認為政策支持有助於城市服務市場進一步打開空間，該業務能夠為公司提供新的利潤增長點。

該行上調2020和2021年淨利潤預測4%和6%至22.5億元和31.1億元，對應同比增長35%和38%，主要反映公司整體業務發展。維持跑赢行業，上調目標價20%至47.50港元，對應38倍2021年市盈率，較當前股價存在29%上行空間。該行認為物業管理板塊的可持續增長和增長可見性能夠進一步吸引資本，同時中期業績強勁且下半年大量新上市公司有望提升板塊價值。當前股價對應29.5倍2021年市盈率。