【現場直擊】綠地香港：房地產行業已進入風險投資階段

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綠地香港（00337-HK）董事局主席兼行政總裁陳軍認為，目前內地房地產行業已經進入了風險投資階段，未來在行業合理利潤週期中機會與風險並在。

今年上半年公司合約銷售額達256億元（人民幣，下同），同比增加67%，完成全年目標的51%，現金回款率超過九成。對於完成全年銷售目標，「今年整個地產行業下半年會進入調整期，500億的目標並不是必要的結果，更重要的是發展步伐在現在時間點上切合市場情況」，陳軍說。

期內，公司有息凈負債率為50%，較2018年底下降38個百分點。公司董事會秘書雷雨稱，公司一筆6.5億美元的債券今年到期，公司今年七月僅發行3億美元債券，剩餘部分均用現金償還，這領導公司下半年騰挪空間變大。

公司今年上半年收購6幅地塊，新增土儲268萬平方米，均價1560元/平方米，目前擁有土地儲備超過2010萬平方米。對於下半年的拿地計劃，陳軍表示還需視乎市場情況，公司目前信貸規模很低，若見到值得加倉的市場機會，亦會考慮進行部署。

公司助理總裁陳增立又指，公司下半年儲備了不少彈藥，有好的機會則會適時出手，公司的全年拿地資金鋪排約在130億元，不過具體還要看項目情況，此外公司境內融資機會亦有較多選擇性。

「限價到一定程度上，多做一個或者少做一個項目的差別並不太大了，盲目追求增長並不會帶來企業效益，相信下半年市場還有發展空間，但公司最核心並非看中規模，而是看效益」，陳軍表示，他認為目前市場情況下期望保持平緩增長，激進式增長已不適合現在大環境。

公司稱未來仍將深耕長三角、珠三角以及廣西和雲南等省份。此外公司目前亦在海南有土地儲備，被問及海南方面的土地是否還未拆遷或者還未拿到銷售證等，陳軍表示，因海南市場整體調控原因，的確面臨這方面問題，「有壓力我們就釋放，這塊不做了也可以，雖然對我們會有些影響，但是影響也不大，而且我們也在積極與當地政府進行溝通。」

早前綠地香港發公告稱，出售上海五里置業全部權益，而旗下主要項目為綠地黃浦濱江（五里橋）項目。陳增立稱該項目包括三棟辦公樓和一座商場，預期今年內會完成交易，此為一次性處置，且並未在今年中期業績中有所體現，預期今年底可計入全年利潤中。

對於未來會否以整售方式處置商辦項目，陳增立稱無論整售或是散售，都會是湖市場狀況予以考慮，公司更看重現金流水平。陳軍則補充，在不動產的買賣方面，公司會看當下時間點賣掉是否能實現價值最大化，未來會以這一思路進行權衡。

以下為記者會部分實錄：

Q1：公司今年能否達到500億銷售目標？

A：今年整個地產行業下半年會進入調整期，500億並不是必要的結果，更重要的是在現在的時間點上要切合市場情況發展。

Q2：公司未來會如何權衡拿地和財務風險？

A：我們過去負債率最高的時候超過170%，僅美元債就有20個億。我們過去有超過七成是美元債，但現在我們把這個比例壓縮到了40%以內，今年我們主動償還了3.5億元的美元債，所以下半年的騰挪空間就大了，我們很好的把握了債務結構和行業政策的對沖關係。我們認為是現金流更重要，我們也充分準備了彈藥，有好的機會我們就會出手。

Q3：公司在限購限價的情況下，有沒有一些對沖措施？

A：限價限到一定程度，多做一個或者少做一個項目已經沒有什麼差別了，追求盲目的增長並不會帶來效益。相信市場仍有空間，我們的核心不是看規模，而是看現金流。

Q4：公司上半年去化率多少，下半年推盤節奏和拿地資金鋪排如何？

A：我們上半年去化率超過70%。下半年推盤還是會結合全年500億的目標，我們各個地方的佈局比較均勻，目前推盤節奏良好。我們下半年儲備了不少彈藥，可以看看有無好的機會。這方面我們的資金鋪排大概在130個億，但具體視乎項目情況，我們境內的融資工具很多都還沒用，機會還是很多。