萬科企業:佛系拿地不冒進

日期:2019年8月22日 上午8:30作者:毛婷 編輯:黎璐璐
萬科企業:佛系拿地不冒進

建基於先行示範區深圳的萬科企業(02202-HK)(000002-CN)公佈了一份穩健的2019年上半年業績。在核心的房地產業務方面,萬科於期内實現銷售面積2150.1萬平方米,同比增長5.6%;銷售金額同比增長9.6%,至3340億元人民幣(下同)。

回顧期内,萬科實現結算面積846.3萬平方米,同比增長20.7%;實現結算收入1329.9億元,同比增長32.2%。合併報表範圍内的已出售但未竣工結算項目總面積較上年末增長18.7%,至4403.7萬平方米,合同金額較上年末增長17.1%,至6215.5億元。

按中國通用會計準則的中期業績報告顯示,受結算收入增長帶動,萬科於2019年上半年錄得營業收入1393.2億元,同比增長31.47%;歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長29.79%,至118.42億元;扣除非經常性損益後歸屬於上市公司股東的淨利潤同比增長29.16%,至117.5億元。

除了業績保持平穩增長外,萬科的財務狀況也保持穩健。截至2019年6月底止,萬科持有貨幣資金1438.7億元,高於短期借款和一年内到期長期負債的綜合666.5億元,淨負債率為35.04%。

展望未來,萬科於上半年共獲取54個新項目,總規劃建築面積為1372.8萬平方米,權益規劃建築面積達941.8萬平方米,而該集團持有巨額未結轉金額將在未來確認入賬,或可確保物業銷售業務的收入增長。在擴大土儲方面,與個别房企不顧一切拿地不同,萬科偏向謹慎,管理層表示會以現金流和銷售回款情況為優先考慮,確保買地成本佔銷售額的比例不超過30%。

在物業服務方面,該集團推行住宅商企兩翼齊飛的戰略,繼續拓展項目資源。上半年物業服務收入同比增長27.05%,至52.83億元,其中新增項目的簽約飽和收入同比增長1.14倍,至21.64億元,佔比為40.96%,反映現有項目增長強勁,而且在獲取新項目方面頗為進取。不過萬科管理層表示暫無意將這些業務分拆上市,仍繼續以服務客戶為主要考慮。

以下是萬科管理層在業績會上回答財華社等媒體提問的實錄:

Q:公司6000多億的未結算合同金額會在什麽時候確認?上半年銷售有所放緩,是否全年都是維持這個增速?

執行副總裁及財務負責人王文金:按照竣工時間,一般是一到三年時間會結轉。

執行副總裁及首席運營官張旭:上半年的物業銷售額大約有9%的增長(財華社註:萬科2019年上半年物業銷售額同比增長9.6%)至3340億元人民幣,我們的銷售策略非常清晰,就是不給自己規定目標,每刻都是賣房子的好時候——回籠資金、去庫存。我們全年的銷售目標就是每天都賣好房。

Q:下半年是否會降價促銷?

張旭:一直都堅持「每天都是賣房的好時候」這種積極的銷售方式,我們每次開盤都給自己定下一個開盤率,例如60%以上。所以我們從來不捂盤,積極銷售。我們也不給自己留庫存,規定如果達到銷售許可證六個月以上沒賣掉的,就叫做長期庫存。這是我們一貫的策略,所以不擔心價格方面。

總裁及首席執行官祝九勝:我們相信勻速的運動最省力,沒有動力去做多餘的動作(財華社註:例如降價促銷)。

Q:萬科物業服務的收入增長挺快,是否有分拆的想法?

張旭:萬科物業服務方面的增長很快,過去只有住宅服務,現在還增加了商企物業服務,未來我們還將探索城市物業服務,所以這一塊發展的空間很大,沒有上市的計劃,目前還是先把業務做好。把握現在的好時機,把業務做大,服務好社區、客戶、企業、城市。

Q:境外負債有30%以上,上半年有匯兌收益3億多,是因為匯價升值和用到了遠期外匯合約(DF)。現在貶值了,公司是否有措施對衝風險?降低境外負債?

祝九勝:我們只有35%是境外負債。對它的匯率風險控制主要通過兩種方式:業務本身的來源和佔用的自然關係去配置;購買結構性產品。

上半年的匯兌收益不會作為利潤常規項,下半年會不斷地動態觀察。我們會留一部分的敞口。

Q:目前限價措施還在實施,但上半年的土地價格有所上漲,公司如何平衡利潤?

張旭:今年上半年我們拿了905億的地,佔銷售額的比例不到30%(財華社註:2019年上半年萬科的物業銷售額為3340億元人民幣),我們拿地的一貫策略是由兩個閥門控制:1)自身現金流的狀況;2)銷售回款的狀況。現在平均的地價佔銷售的價格30%左右,所以上半年我們拿地還是非常謹慎的,在30%以下,未來根據賣多少樓而拿多少地。我們追求的不是規模,追求的是做好產品、服務好客戶。

Q:深圳建設先行示範區,集團的總部在深圳,集團有什麽發展計劃予以配合,另外集團與平安有合作,具體有什麽計劃?平安之前提到會加大長租不動產的投資,與萬科是否有相關的合作?

祝九勝:先行示範區是中央的一個政策,我們會密切關注,肯定會帶來利好。

至於與平安的合作,其實我們跟各大銀行、各大保險公司、各大中國金融集團都有很好合作,根據不同的風險偏好、不同的特長,在合作的側重點上會有所不同。

Q:國内推出新的貸款市場報價利率(LPR),有說是變相降息,管理層認為LPR對樓市是否利好?

祝九勝:LPR對實體經濟一定是好事。其實昨天已經表態,對於我們的行業來說中短期不會降,但是長期來看,我們沒辦法預測,但我們會不斷觀察。如果實體經濟振興起來,對我們這個行業也是有好處。

Q:為什麽集團拿地會這麽保守?到萬科這樣的規模,為何土儲還是只有兩三年的水平?

張旭:其實拿地很難。我們舍易取難,是因為想聚焦在經濟增長比較快,有產業有人口導入、大家都看好的地區,非常難拿地,但是我們還是想把戰略聚焦在長三角、珠三角、城市舊改的項目。我們拿地不多,是因為地很難拿,另外一個原因是我們非常謹慎,保持淨負債率在40%以下,以現金流為導向,控制好我們的負債率,這是我們的方向。

我們的戰略是在城市圈,或者在經濟帶上,沒有規定說四五線都不去,只要人口是有導入的,產業還是增長的,我們都會去。這種聚焦只是為了防範風險,提高管理的效率和效益。

Q:「房住不炒」的政策定調對集團的銷情有何影響?集團如何看待下半年的樓市?

祝九勝:「房住不炒」既是政策的要求,也是行業的基本定位。對於萬科來說,也是約束的一個方向。長遠來看,加上信貸政策,只要有足夠的時間,一定會回歸到足夠的理性,使地價回歸到一個理性的水平,最終房價也會恢復理性的水平。長期來看,這是偏利好的環境。

當然,在面對客戶和市場的時候,我們應該要深刻地了解客戶的需求,洞察市場的變化。

Q:管理層未來拿地的方向?會以多少成本和利潤率為導向?

張旭:每個區域拿地都有自己的路線,賣的樓多、現金流入多,就有更多拿地的額度。對於管理層來說,導向非常明確,如果某個城市,或者某個經濟區,有更多的產業,有更多的人口流入,能夠拿到核心好位置的土地,或者城市舊改需求比較大,就會為這個項目提供更多的支持。

我們希望IRR(内部收益率)在20%,淨利潤在12%,我們希望根據現在每個城市的限價價格(有限價政策的話)來做測算,這是我們的標準。但我們可能會在北上這些一線城市回報要求會低一些,但是對比較偏遠的地區,回報要求會更高更嚴格,由風險回報來匹配。

Q:集團今年有提到海外業務,8月時萬科置業更名為萬科海外投資,接下來萬科的海外業務是否都會給萬科海外投資這個平台?財報中沒有再提及教育和養老兩項業務,是否意味著集團縮減掉這兩項業務?

張旭:今年確實是把英國、美國一些項目裝到了海外的平台——萬科置業海外(01036-HK),未來也會繼續這麽做,把萬科置業海外變成為海外業務拓展的一個平台。會不會擴大業務,要看有沒有機會,我們會留意全球經濟的週期和發展,當機會出現會加大投資,機會不好就會少投一些。

教育養老是我們非常重要的配套業務,也在積極培養自己的標桿項目,探索商業模式,只是沒有形成獨立的業務規模,我們只是把它們變成整個大生態體係里的配套業務。

祝九勝:這兩項業務的投入是沒有減少,收入在增加,虧損在減少。養老比較好的項目已經開始在盈利,教育的規模稍微小一點。

Q:海外業務只有英國、美國、新加坡和香港嗎?有其他城市的嗎?物業管理一塊,是否會在達到一定的水平後分拆?

張旭:海外沒有特定的目標。投資都是看機會,現在在英國、美國、新加坡、香港,我們首先想的都是先把這些城市做好,至於是否進入其他城市,則取決於我們的判斷,也許我們會在東南亞看一看,是否哪個國家、哪個城市在非常好的週期、非常好的時點,我們會去試一下。當然我們在馬來西亞、俄羅斯也有項目,我們前段時間也到越南看了一下,但是還是取決於是否有好的機會。

至於物業管理,目前發展的速度還是非常快,我們給物業服務訂立的戰略是「兩翼齊飛」——一個是住區物業服務,一個是商企物業服務,前者儘量提高社區滲透率以便提高效率,後者的戰略是服務頭部企業(例如BAT),將這些企業服務好就能服務更多的腰部企業(例如國企),第三個,我們希望能拓展城市物業服務,例如跟橫琴有政府合資公司,做整個城市的服務,未來把這個業務模式探索出來在全國推廣。所以有這麽好的發展前景,我們還沒有計劃要上市。

Q:集團在深圳的土地儲備比率是多少?會因為示範區這個政策的出台而主力在深圳發展嗎?

祝九勝:深圳一直在向香港學習,至今我認為還需要學習很長很長的時間。我們的年報也沒有披露深圳的業務比例,在過去,我們在這個城市里都是處於數一數二的規模,我們手上的儲備與我們目前的市場地位是匹配的。

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