【现场直击】不再提三千亿规模 中梁控股称更关注“稳健、利润和风控”

原創

国內千亿规模的地产公司中梁控股（02772-HK）今日终于公布与香港联交所主板上市计划，其招股书中对公司介绍第一句为“一家快速发展的大型综合房地产开发商”，“快速发展”用来形容公司近几年的发展十分贴切，公司2016年销售总额190亿元（人民币，下同），到2018年收益规模翻了5倍达到1015亿元，三年间公司实现扭亏为盈，由2016年的净亏损16.86万元逆转为2018年录得净利193.13万元。

除了财务数字上的快速发展，公司过去在拿地步伐上也是大步流星，截至2016年12月31日止年度，公司应占土地储备总量约为766.16万平方米，而到了2018年底，公司应占土地储备已经快速增加至3644.37万平方米；进驻城市的数量也从2016年的17个城市增加至2018年的117个城市。

公司执行董事兼首席执行官黄春雷称，土地储备要看市场机会，过去公司抓住市场红利，把握住了市场轮动机遇，所以发展速度快一些。“对于未来的拿地策略，还是根据市场走势来，市场有机会就多拿地，今年上半年公司拿地方面，和去年7月之后相比，中西部城市占比会高一些”，黄春雷在今日上市新闻发布会上称。

公司副总裁游思嘉称公司的投资原则主要是稳健及风险可控、快周转以及高收益，而在土地储备上会从三个方面筛选，战略上，会关注城市宏观层面，判定未来发展潜力和投资机会；关注客户基数大、城市化率提升快、人口流入多的城市；关注价格上涨晚、涨幅小或绝对值低、限价较早且执行严格、销售未透支，市场相对健康的城市。市场方面，关注房地产市场数据、判定市场健康程度以及判定地块质量是否符合标准以及能否实现快周转。此外，在财务方面，会评估项目的预期经济回报和抗风险能力。“在中西部省会、大湾区等有人口和产业导入的地方，以及中西部城市化率的城市会是未来的主要方向”，黄春雷称。

而在国內监管加码的情况下，黄春雷认为这是硬币的两面，融资和监管收紧的时候往往地价会相对便宜，在公司各项财务指标领先行业的情况下，公司未来可能会有获取更多土地的机会。他又指，目前公司仍在全国化布局的过程中，自去年7月份后重心逐步往二线城市转移，未来占比会加大，“资金宽裕、土地竞争大时，就在三四线城市多发展；资金收紧、土地竞争小的时候，就以二线城市发展为主”。

而在销售均价方面，公司称因下沉到三四线城市而价格有所调低，公司物业项目全面已确认每平方米平均售价自2016年的15866元，减少至到2018年的11121元，公司称未来均价会稳定在1万元上下。

中梁控股此前提出2021年实现3000亿销售规模的计划，今日记者会上黄春雷称，“若再有前几年的行情出现，三千亿规模也不是没有可能，但我们现在不设目标，还是以稳健、利润以及风控为方向”。

以下为记者会现场部分实录：

Q1：內地融资监管收紧，如何看下半年的行情？

A：这就像硬币的两面，往往在这个时候地价会便宜，我们财务指标在行业领先，可能在土地获取方面会有机会。中西部省会城市未来房价还有空间，然后中西部城市化率不高的地方也有空间，还有大湾区这类人口和产业导入的地区。

Q2：公司2016年土储大概约为766.16万平方米，而到了2018年底增加至3644.37万平方米，公司在土地储备方面扩张是否太快？接下来的购地计划如何？

A：土储看市场机会，我们抓住了市场红利，所以发展快了一些。但投资土地方面，每个月和每个季度都有指标，视乎市场情况优势多有时少，市场有机会就会多拿地。相较于去年7月之后，我们上半年在中西部城市拿地比例比较高。

Q3：公司2017年的净资产负债比率339.5%，到了2018年下降到58.1%，公司公司在负债率方面是如何做到快速下降？

A：债务的结构和买地相关，过去几年比较高，因为主要是抓住市场机会，那个时候负债率高一些，2018年我们买地相对于销售来说，比例是收缩的。我们去年结转收入增加，所以负债率就下去了。未来我们从结构上来讲，我们今年有很大已售未结的销售，而今年销售额会持续增加，而上市集资后股本金也会增加，都会提供很大的股本金基数，所以负债还有更多空间。另外，从现时负债结构看，年期、利息和渠道，我们都可以做更好的改善。

Q4：公司之前称要2021年达到三千亿规模，现在还是这个目标吗？

A：一个企业总要有理想，如果有2015-2017年形势再来一波，三千亿也是有可能的。但我们管理层的想法可能转变风格，我们先不设定一个具体的目标，我们以稳健、利润以及风控作为我们主要兼顾的方向，规模只是说，有机会就做大，没机会小一点也没关系，我们只要在前三十强、二十强里保持一个好的排位就可以了。