【現場直擊】不再提三千億規模 中梁控股稱更關注「穩健、利潤和風控」

日期:2019年6月26日 下午8:01作者:鄒舒惠 編輯:彭尚京
【現場直擊】不再提三千億規模 中梁控股稱更關注「穩健、利潤和風控」

國內千億規模的地產公司中梁控股(02772-HK)今日終於公佈與香港聯交所主板上市計劃,其招股書中對公司介紹第一句為「一家快速發展的大型綜合房地產開發商」,「快速發展」用來形容公司近幾年的發展十分貼切,公司2016年銷售總額190億元(人民幣,下同),到2018年收益規模翻了5倍達到1015億元,三年間公司實現扭虧為盈,由2016年的淨虧損16.86萬元逆轉為2018年錄得淨利193.13萬元。

除了財務數字上的快速發展,公司過去在拿地步伐上也是大步流星,截至2016年12月31日止年度,公司應佔土地儲備總量約為766.16萬平方米,而到了2018年底,公司應佔土地儲備已經快速增加至3644.37萬平方米;進駐城市的數量也從2016年的17個城市增加至2018年的117個城市。

公司執行董事兼首席執行官黃春雷稱,土地儲備要看市場機會,過去公司抓住市場紅利,把握住了市場輪動機遇,所以發展速度快一些。「對於未來的拿地策略,還是根據市場走勢來,市場有機會就多拿地,今年上半年公司拿地方面,和去年7月之後相比,中西部城市佔比會高一些」,黃春雷在今日上市新聞發佈會上稱。

公司副總裁游思嘉稱公司的投資原則主要是穩健及風險可控、快周轉以及高收益,而在土地儲備上會從三個方面篩選,戰略上,會關注城市宏觀層面,判定未來發展潛力和投資機會;關注客戶基數大、城市化率提升快、人口流入多的城市;關注價格上漲晚、漲幅小或絕對值低、限價較早且執行嚴格、銷售未透支,市場相對健康的城市。市場方面,關注房地產市場數據、判定市場健康程度以及判定地塊質量是否符合標準以及能否實現快周轉。此外,在財務方面,會評估項目的預期經濟回報和抗風險能力。「在中西部省會、大灣區等有人口和產業導入的地方,以及中西部城市化率的城市會是未來的主要方向」,黃春雷稱。

而在國內監管加碼的情況下,黃春雷認為這是硬幣的兩面,融資和監管收緊的時候往往地價會相對便宜,在公司各項財務指標領先行業的情況下,公司未來可能會有獲取更多土地的機會。他又指,目前公司仍在全國化佈局的過程中,自去年7月份後重心逐步往二線城市轉移,未來佔比會加大,「資金寬裕、土地競爭大時,就在三四線城市多發展;資金收緊、土地競爭小的時候,就以二線城市發展為主」。

而在銷售均價方面,公司稱因下沉到三四線城市而價格有所調低,公司物業項目全面已確認每平方米平均售價自2016年的15866元,減少至到2018年的11121元,公司稱未來均價會穩定在1萬元上下。

中梁控股此前提出2021年實現3000億銷售規模的計劃,今日記者會上黃春雷稱,「若再有前幾年的行情出現,三千億規模也不是沒有可能,但我們現在不設目標,還是以穩健、利潤以及風控為方向」。

以下為記者會現場部分實錄:

Q1:內地融資監管收緊,如何看下半年的行情?

A:這就像硬幣的兩面,往往在這個時候地價會便宜,我們財務指標在行業領先,可能在土地獲取方面會有機會。中西部省會城市未來房價還有空間,然後中西部城市化率不高的地方也有空間,還有大灣區這類人口和產業導入的地區。

Q2:公司2016年土儲大概約為766.16萬平方米,而到了2018年底增加至3644.37萬平方米,公司在土地儲備方面擴張是否太快?接下來的購地計劃如何?

A:土儲看市場機會,我們抓住了市場紅利,所以發展快了一些。但投資土地方面,每個月和每個季度都有指標,視乎市場情況優勢多有時少,市場有機會就會多拿地。相較於去年7月之後,我們上半年在中西部城市拿地比例比較高。

Q3:公司2017年的淨資產負債比率339.5%,到了2018年下降到58.1%,公司公司在負債率方面是如何做到快速下降?

A:債務的結構和買地相關,過去幾年比較高,因為主要是抓住市場機會,那個時候負債率高一些,2018年我們買地相對於銷售來說,比例是收縮的。我們去年結轉收入增加,所以負債率就下去了。未來我們從結構上來講,我們今年有很大已售未結的銷售,而今年銷售額會持續增加,而上市集資後股本金也會增加,都會提供很大的股本金基數,所以負債還有更多空間。另外,從現時負債結構看,年期、利息和渠道,我們都可以做更好的改善。

Q4:公司之前稱要2021年達到三千億規模,現在還是這個目標嗎?

A:一個企業總要有理想,如果有2015-2017年形勢再來一波,三千億也是有可能的。但我們管理層的想法可能轉變風格,我們先不設定一個具體的目標,我們以穩健、利潤以及風控作為我們主要兼顧的方向,規模只是說,有機會就做大,沒機會小一點也沒關係,我們只要在前三十強、二十強里保持一個好的排位就可以了。

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