息口高企之下，香港非住宅物業的困境

近日，香港測量師學會前會長餘錦雄先生在信報地產投資欄目中更新了其網志内容。

他指出自2月末香港樓市全面撤辣後，住宅物業交易量雖顯著增長，然而，商業和工業物業並未顯著受益，反而一些商業樓宇蝕讓價非常驚人。

據相關數據顯示，3月份商業和工業物業共完成203宗交易，與去年同期尚在疫情恢復初期的3月份的402宗相比，降幅高達50%。近期市場上幾宗大額交易成交，其價格折讓亦相當驚人。例如，位於上環的一幢全新小型全幢商業樓宇，去年意向價格高達14億元，而近期則以約7.5億元成交，平均單價僅為8315元，預計較其最高價值已下滑超過40%。

他認為「近年香港市道低迷，而且相對息口高企，導致很多非住宅物業都受到重大打擊，從而對擁有的企業帶來負面的效應。很多數據例如銀行業的企業融資貸款，過去多月持續收縮以百億元計，並且壞賬比率亦有惡化的迹象。市場不景氣，租務市場疲弱，引致投資需求和活動減少，造成資產價格下跌，而為非住宅投資物業提供融資的銀行，鑒於經濟不明朗、環球政治混亂，以及息口高企的風險因素增加，批出貸款時亦顯得十分審慎。銀行減少數以百億元貸款額，變相令相關市場流動資金減少，投資需求更形下降，如此惡性循環，令非住宅物業面對極大的困難。」

他還強調，工商鋪的按揭利率和還款期同樣和住宅有所不同。他續指，「購買住宅向銀行貸款是以優惠利率(P減)來計算，現時一般封頂的利率在4.25%左右；貸款年期可以長達30年。可是工商鋪物業的按揭條件，絕大多數是以拆息(H加)來計算，近年HIBOR高企，工商鋪物業的利率很容易可以超過7厘甚至8厘；貸款年期相對亦甚短，大多數只有5至8年。現時購買一個工商鋪投資物業，就算你首付50%，並且能夠取得50%的貸款，但你每月所收的租金，相信亦未有所需供款的一半。試問工商鋪市場何來投資動力。」

在這樣的市場氛圍下，工商鋪物業貸款成為一個突出的問題。許多中小企業面臨貸款難以獲得的困境，這不僅影響到他們的經營，還可能導致更廣泛的經濟問題。

銀行對於工商鋪物業的貸款標準愈來愈嚴格，不僅體現在貸款額和利息等，更在手續上關卡重重。許多企業尋求貸款時，面臨各種繁瑣的檔和條件，這使得貸款過程變得極為復雜及耗時。對於一些急需資金的中小企業來說，無疑是一大困擾。

他擔心，當前經濟環境的不穩定性日益加劇，銀行為應對潛在風險，不得不提高貸款利率。這一舉措對於那些已陷入財務困境的企業而言，無疑是雪上加霜，進一步加劇了其經營壓力。此外，受市場波動影響，資產估值普遍下滑，導致眾多中小企業面臨抵押物不足的問題。在每年的貸款審查過程中，銀行為確保資金安全，往往要求企業提供充足的抵押物或提前償還部分貸款（即「call loan」）。這無疑給那些資金緊張的企業帶來了更大的挑戰。

餘錦雄建議，當前，業界正面臨著一系列嚴峻挑戰，政府和金融機構有必要採取積極有效的行動來支持市場穩定，以緩解可能出現的硬著陸帶來的經濟及金融風險。首先，政府部門應當通過多元化的渠道，加大對中小企業的貸款扶持力度，包括但不限於降低貸款利率和制定更為寬松的貸款條件。其次，金融機構應當審慎考量並調整貸款政策，以更加靈活和適應性強的方式滿足中小企業的資金需求，助力其穩健發展。此外，還可引導融資機構以較低的住宅貸款利息水平，支持工商鋪企業貸款，進一步減輕其資金負擔，促進經濟的持續健康發展。

最後，他呼籲，政府、金融機構和企業主需要攜手合作，共同應對這一困難，以促進香港地產市場的穩定和健康發展。

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