香港樓市噩耗臨近？「負資產」房產佔比突然飙升

時代的一粒灰，落在個人頭上便是一座山。當下，對於「搵食艱難」的港人而言，樓市變天更是刺痛了港人本就脆弱的神經，樓市這座「大山」不但沒有隨著樓價下調而減輕，反而加壓到了普通民眾本就羸弱的身上。

「資不抵債」的星火已點燃？

高房價，是香港普通民眾一直以來揮之不去的痛。而對於尚未購房的市民來說，現時較2021年高位時下跌逾20%的香港樓價，讓市民終於等到了「上車」的好時機。

但對於此前於高位「上車」的市民來說，跌至多年來低位的樓價卻將他們害慘了，甚至可以說是噩耗，即掏空家底擁有房產後卻走上「資不抵債」的道路。

香港金管局近日披露了一組令港人觸目驚心的數據，數據顯示，於2024年一季度末，香港負資產住宅按揭貸款宗數繼續飙升，達到32,073宗，較2023年末增長27.5%，較上年同期的6,379宗更是狂飙約400%！同時，2024年一季度末的數據，已創下近20年新高。

負資產住宅按揭貸款，即未償還貸款額超過物業當前市值的貸款。例如，住宅的貸款還有1000萬尚未還清，但當前住宅的市價只剩下900萬了，俗稱「資不抵債」。

數據顯示，負資產住宅按揭貸款宗數佔整體住宅按揭貸款宗數的比重也十分驚人，於2024年一季度末達到了5.47%。這意味著，在每100個私人住宅中，就有超過5個住宅背後的業主出現負資產住宅按揭貸款。

此外，數據還顯示，負資產住宅按揭貸款中，未償還貸款金額按季增加近26%至1653.5億港元，同樣升至過去20年來高點，更加是2001年第三季有紀錄以來新高。

值得一提的是，上述數據並不包括涉及二按的負資產貸款的住宅按揭貸款（貸款的房子再抵押出去貸款購買第二套房），實際上「資不抵債」的狀況恐更加讓人擔憂。

然而，已「上車」的市民或會面臨更嚴峻的「資不抵債」境地。

儘管今年2月底香港全面「撤辣」後樓價有所止跌，但地產商為衝銷量而紛紛亂劈價，導致不少本就慘虧的二手業主被封鎖了退路，翻身的機會愈加渺茫，剩下的只有歎息與絕望。

因此香港樓市當前出現兩大狀況，一方面是境内外購房者紛紛借「撤辣」之機上演搶房盛況，售樓處圍得水洩不通；另一方面，負資產者卻心力交瘁，無語凝噎。

對於後者而言，壞消息或還在後頭。

有專家指，撤辣也是交易成本，不是主導供求關系，現時可見仍是供過於求的情況。近日花旗則表示，由於現時息口仍高企，租金回報低於定期存款，而一手供應量仍增加，該行預料香港樓價今年將下跌10%。

歷史會重演？金管局也該下場了

目前市場上越來越多的人對香港樓市表示擔憂，特别是那些經歷過昔日香港樓市風暴的市民而言，都害怕歷史的車輪會重新碾回來。

在21世紀初，受亞洲金融危機及非典疫情雙重因素席卷，令香港樓市泡沫爆破，此事件影響深遠。

有統計數據顯示，於1997-2003年期間，在樓市泡沫破裂的香港，香港房價整體跌幅高達70%，超過10萬名香港人成為「負資產」人群，按照香港240萬套房產存量計算，已佔到了總人口的5%。

不少市民怎麽也不會料到，一套房子竟成為自己一生的噩夢。沉重的償債壓力，讓業主寝食難安。為及時止損，有部分業主選擇低價將房子賣了，卻依然還不起欠下的貸款，於是出現無力供房、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。由於苦不堪言，於2000年，香港有數十萬人走上街頭，抗議房價太低。

這場泡沫給香港帶來的衝擊是巨大的，在1998年至2003年期間，香港經濟進入衰退期，名義GDP進入負增長階段。銀行系統不良貸款率也激增，銀行資產質量惡化。而伴隨著房地產低迷，香港失業率也大幅上升，由1997年的2.2%上升至2003年的7.9%，對於那些千萬「負翁」的無業遊民來說，這種狀況不免刻苦銘心。

香港是國際金融中心之一，金融市場的穩定是香港經濟發展得以正常展開的前提。而房地產市場本身就是一個高風險產業，它高度依賴金融市場的信貸支持。若房地產市場遇挫，對當下香港本就疲弱的金融市場而言將是當頭一棒。

此前有銀行界人士表示，一旦負資產住宅按揭貸款數量增加至1000宗，就會觸及不少銀行的警戒線。而早在一年多前，香港負資產住宅按揭貸款數量就已遠超1000宗。

香港樓市與17年前的美國次貸危機亦有不少相似之處。

美國2007年次貸危機的爆發與房地產市場的泡沫及其破裂有直接的聯系。由於高風險貸款的大量發放、利率的上升以及缺乏政府法規管制等因素，於2007年，美國次貸危機由房地產市場蔓延到信貸市場，許多金融機構和他們的客戶損失慘重，進而演變為全球性金融危機。

當前，香港面臨的樓價下跌、利率高企以及不斷攀升的負資產住宅按揭貸款規模，與2007年的那場美國次貸危機有著諸多相似之處，以至於市場有聲音擔憂接下來可能會爆發「港版次貸危機」。

對於香港監管層來說，此次樓市存在諸多潛在風險，需要提早介入調控及監管，以防患於未然，避免「港版次貸危機」的出現。香港要認真借鑒和吸取美國、日本等國的經驗教訓，這對於確保香港房地產行業進入健康有序的發展軌道，顯得尤為重要。