「撤辣」后，香港楼市仍无起色

最新的3月份楼市数据显示，在二月份宣布「撤辣」后，香港楼市颓势仍持续。

差饷物业估价署的数据显示，2024年3月份一手住宅买卖宗数为1,499宗，按年下降16.12%，一手住宅买卖总值按年下滑27.07%，至137.64亿港元；二手住宅买卖宗数更按年下滑49.58%，至2,472宗，二手住宅买卖总值更按年下滑58.23%，至162.98亿港元，见下图。

从数据来看，二手买卖跌势要比一手更为明显，或反映了市场的整体疲惫，一手住宅买卖或主要来自新盘以及新盘货尾单位，但从双位数跌势来看，就算「撤辣」，而且推出了众多的刺激经济措施，对楼市的推动作用仍非常有限。

利率高企应是其中一个重要原因，市民或更宁愿保持观望，等待美联储下一步举措，再作置业决定。以2024年3月为例，金管局的数据显示，当月新批按揭贷款利率有93.1%为以香港银行同业拆息作为定价参考，该利率随行就市，若利率掉头向下，每月支付的利息也可降低，更重要的是，利率下行将有利于提高交易活跃度，也让市场的供求关系更敏感。目前美联储的态度不明，转向降息的时间有可能延迟，也进一步压抑了交易意愿。

1983年10月起，香港特区结束浮动汇率制，而推出联系汇率制，按1美元兑7.8港元的固定汇率与美元挂钩，当美联储加息而导致利率走高时，香港的利率也得跟着。

在5月份美联储维持利率不变后，金管局随后也表示维持基本利率于5.75%不变，这也是2022年3月以来连续17次加息之后于2023年7月维持的水平，也就是说，从2023年7月起金管局就没有再加息，以保持与美联储加息步伐一致，所以，香港的大银行最优惠贷款利率依然高企：汇丰银行、恒生银行、中银香港均维持5.875%，渣打香港、中信银行香港、东亚银行、招商永隆银行的最优惠利率均维持在6.125%的水平。

2024年3月，新批出按揭贷款宗数较上月增加453宗，至4,369宗，但是需要注意的是，这一增加主要因为2月份为农历新年假期，交投较少所致；按年比较，新批出按揭贷款宗数实际下滑53.34%，新批出按揭贷款价值更按年下滑57.61%，至190.5亿港元，见下图。

二手市场占了新批出按揭贷款的51%左右，而一手和转按（再融资）分别占34.6%和14.4%，见下图。

由于新贷款下降，未偿还按揭贷款额仅按年增加1.8%，至1.85万亿港元，而2023年、2022年、2021年和2020年末的增幅分别为2.50%、4.23%、9.75%和10.14%。

与此同时，超过三个月的贷款拖欠比率为0.09%，较上年同期上升了0.03个百分点，超过六个月的贷款拖欠比率为0.06%，较上年同期上升了0.02个百分点，见下图。

2024年3月份数据虽然较上个月见好转，那也只是因为2月份刚好是农历新年，交易基数较低，比较起来好看而已，如果与往年同期相比，在撤出「辣招」之后，香港的住宅市场表现并未见起色，特区政府或需要推出更多措施刺激经济和活跃楼市，否则，如果拖欠按揭的时间过长，任由美联储按照自己的经济表现来决定利率，而不采取有效的措施应对，将对本地楼市、经济和消费情绪造成难以承受的损害。