高利率叠加需求减弱，香港商业地产“黑云压顶”

在高利率和供过于求的双重打击下，香港商业地产市场面临着严重挑战，空置率高企、写字楼租金的回落甚至引起了四大地产商的担忧。

而对于香港商业地产的发展前景，一些机构似乎仍持看淡的态度。

商业地产空置率高企，租金回落

根据世邦魏理仕的数据显示，2024年一季度，由于新增供应面积达92.52万平方呎，加上新项目预租进展缓慢，导致香港甲级写字楼整体空置率再创历史新高，达1470万平方呎，即16.7%。

高企的空置率也导致租金按季下降1.2%，连续第20季下降。

而戴德梁行数据则显示，香港甲级写字楼租金自2019年高位回落近四成，空置率达至16%的历史新高，该行预期未来5年将有约670万平方呎的新写字楼面积投入市场。

还有报道指出，长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展的董事会对于楼市的调整感到担忧。

总的来看，香港商业地产空置率高企、写字楼租金下降，除了供应方面的原因，还有需求低迷的问题。

一方面，近些年来全球经济疲弱，许多公司处于缩减规模的状态。前不久摩根士丹利、汇丰银行纷纷官宣在香港裁员；近日被誉为香港第五大会计师事务所立德信豪（BDO）也宣布裁员。

另一方面，还有一些企业将亚洲总部搬离了香港。近期，有媒体报道称，曾以香港作为亚洲总部的美国传媒《华尔街日报》宣布，对亚洲业务进行调整，总部将从香港转移到新加坡，同时大幅缩减香港驻站的记者及编辑人数至个位数，据报被解雇人数占目前香港驻站规模逾半。

不论是缩减规模亦或是将总部搬离，都会削弱对写字楼的需求。

此外，新冠疫情改变了许多人的生活、工作方式，居家办公变得更为流行，同样不利于写字楼的出租。

机构如何看待商业地产的前景？

值得一提的是，面对低迷的商业地产，近期一些机构也对其前景发表了看法。

世邦魏理仕香港顾问及交易服务执行董事兼主管冯慧诗表示，2024年一季度，新租赁活动按季有所改善，其中近三分之一由银行金融行业推动。较大型的交易涉及不同政府机构。市场的新增供应将净吸纳量和空置率进一步推向更高水平，也为租户提供了更多新选择。启德等非核心区地点继续吸引租户。展望未来，由于企业继续主张控制成本，加上新办公室供应量进一步增加，预计空置率将呈现上升的趋势，租金继续在今年剩余时间受压。

高力国际企业客户服务主管Fiona Ngan指出，香港甲级写字楼的租赁市场仍未见底，在经济疲弱的环境下，许多跨国公司正缩减规模，而中国企业亦因预算所限而未有快速进驻。

花旗发布研究报告称，仍看淡香港地产行业，原因是去全球化；四大支柱产业在新的驱动力出现之前表现放缓；经济疲软和通缩导致实际利率高企；美联储减息后，香港按揭利率可能不会在初期跟随下调；零售业受到旅客消费降级影响，每位游客平均消费额下降；写字楼面临供应回升压力，但裁员后需求减少；住宅措施放宽引发短期销售冲动，更多新盘以合理价格推盘。

惠誉评级表示，持续的高利率及不断上升的空置率，将为香港商业地产商的利息覆盖比率带来影响，但相信惠誉所覆盖企业所面对的估值及融资风险仍然相对较低。惠誉估计，倘若息口每上升1个百分点，导致写字楼公允价值下降20%，受评发行人的贷款对资产价值比率仍将保持在30%至35%水平，再融资风险仍然相对较低。