美联储继续“放鹰”！高息环境之下香港楼市压力大

5月1日（当地时间），美国联邦储备委员会宣布将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.5%之间，并表示因为高于预期的通胀数据，将继续推迟首次降息的时间。

据悉，这已经是自去年9月以来美联储连续第六次维持利率不变。

而日前的消息显示，美联储官员竟然再度“放鹰”。明尼阿波利斯联储主席卡什卡利称，近期的数据显示，美联储的货币紧缩可能没有联储官员以为的那么紧，通胀可能会徘徊在3%左右的高位。卡什卡利表示，联储最有可能的选项是将高利率保持更久，下月公布的展望将显示今年会降息两次，而如果最终确信高通胀根深蒂固，如有需要就会加息。

从美联储官员的表态来看，高利率环境或将维持更长时间。

值得注意的是，基于联系汇率制度，美国加息或降息也会直接影响香港楼市。

楼价是其中一个最能反映美国加息对楼市影响的指标。利率提高会直接导致置业成本上升，置业需求降低，对香港楼市构成压力，从而令楼价下跌。例如，二手楼业主、发展商会透过降低物业的价格，以抵销加息带来的影响，吸引潜在投资者买入物业。此外，对于供给端开发商而言，借钱开发成本亦在提升，抑制其拿地开发意愿。

另外，高息环境更会加大按揭者压力。在美国加息后，如香港的银行跟随加息，按揭贷款利率亦会随之上升，令按揭贷款的每月供款额要增加。尤其是对首次置业、以9成按揭计划置业的年轻人，每月需支付更高还款额可能令他们难以负担，如业主无法继续供楼而被迫卖楼，市场上或会出现过多供应，甚至导致楼价下滑。

更为重要的一点是，利率一旦被提高，按揭时，置业者或投资者需通过更严格的压力测试。压力测试是银行评估按揭申请人，在更高利率下是否能够还款的方法，如果银行判断申请人无法在利率提高后，按还款计划供款，代表申请人无法通过压力测试，可能无法获批按揭贷款或只会批出较低的金额，因此若美国加息，或会进一步抑制香港投资者的楼市交投。

从美联储2022年加息以来，香港楼宇成交持续下跌，楼价亦不容乐观。到了2023年，5.8万宗的楼宇登记宗数创1991年以来历史新低，香港二手房成交宗数创28年历史新低，楼价随之下降，自2021年8月的历史高位跌超20%。

为挽救楼市，香港特区政府于2024年2月份宣布全面“撤辣”，此举一度迅速推高交投量，但同时也被指“旺量不旺价”，难改楼市低迷的大趋势。

“撤辣”发布不久，长实主席李泽钜在业绩记者会上表示，“撤辣”后香港楼市下行的机会率似乎比上行的机会率低一点。

近日，花旗银行对此持悲观态度，预测全年楼价将下跌约10%。分析人士认为，目前市场已经回归到了原点，小阳春已经结束。对于一手市场而言，当前的情况也呈现出求量不求价的现象。

如今全面“撤辣”带来的刺激效应在逐渐降低，再加高利率环境或延长更久，恐给楼市带来更大的压力。

金管局提醒市场，美联储何时减息及往后的息率走势，仍存在不确定性，预计高息环境或会维持一段时间。当局强调，香港金融及货币市场运作继续维持畅顺，港元汇率保持稳定，而港元拆息在往后一段日子可能处于较高水平。因此，市民在作出置业、按揭或其他借贷决定时，应小心考虑及管理利率风险。当局会继续密切监察市场变化，维持货币及金融稳定。

杰富瑞的分析师SamWong此前预测，受高利率和负利差的影响，香港楼价可能保持稳定或微幅下降，预计下跌幅度约为10%。如果利率延迟下调，高力国际则预测整体楼价全年会有5%至10%的下调空间。