多家投行看空香港樓市，年内樓價恐再跌10% ?

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今年2月底宣佈「撤辣」後，香港房屋銷售重現活力，售樓處人頭攢動的盛景再度回歸。

然而，樓市表面上形勢不錯，實則暗藏風險，當下仍然低迷的樓價與銷售數據形成鮮明的對比。中原地產數據顯示，2024年4月全港房屋平均呎價為12,360港元，同比下降12.5%，並較2021年高位下跌超22%。

樓價低迷，暴露出負資產人數高增的潛在風險，不少業主因樓價下行成為千萬「負翁」。香港金管局數據顯示，負資產住宅按揭貸款宗數攀升至2024年一季度末的32,073宗，創近20年新高。

不少市民心里都有一個疑問，此次樓市的「小陽春」能長青嗎？

實際上，由於對樓市仍缺乏信心，害怕成為下一個千萬「負翁」，有很多有剛需的市民沒有選擇出手購房，「撤辣」數月後觀望情緒仍濃厚。香港置業於上月底進行的首季「置業意向調查」顯示，市民入市意願已降至20季以來的新低，僅有約35.8%的受訪者考慮入市，較往季顯著下降。

有資本市場人士認為，儘管短期内新政策有助於需求增加，但對於經濟、樓市價格展望、按揭貸款負擔、工作能否穩定等一系列結構性問題仍然存在，並影響著市民的購房需求增長，也讓投資者對當前是否是真正的入市時機有所擔憂。

從市場層面看，由於市場供大於求，本地開發商持貨成本高，因此紛紛劈價出貨，進一步壓制了樓價上行的動力。如長實集團(01113.HK)近期更是七折售樓，這一舉動違背了市場常理，揭露了李嘉誠規避風險的迫切需要。莫非，李嘉誠是嗅到了香港樓市危機的氣息？

不僅是李嘉誠，一些投行和業内人士也對香港樓價能否上漲持謹慎態度，並沒有像很多媒體一樣頻頻「湊熱鬧」。

有業内人士認為，香港樓市當前的火熱只是被壓抑需求的集中釋放，未來還需要更多的支撐。

中金公司近期在研究報告認為，雖然香港「撤辣」後樓市交易明顯回溫，但要確認2024年是香港本輪房地產周期的拐點可能為時尚早。該行指出，房屋租售比和按揭貸款利率之間的不匹配以及庫存水平修復需要時間。

高盛看淡香港樓市，指出宏觀經濟環境較預期弱，同時較高的利率持續對樓價帶來壓力，預料樓價將會持續回落，將住宅樓價預測由平穩調低至跌5%。

穆迪則認為，香港地產市場面臨消費者消費模式改變、企業擴張需求減少以及新增供應壓力等多重挑戰。特别是零售市場，内地遊客來港消費意願未完全恢復，導致零售租金收入增長受影響。穆迪在報告中預測，2024年香港樓價可能下跌5%至10%。

瑞銀上月也維持原先預測，估計今年香港住宅樓價下跌約5%，主要因為庫存仍高，高利率或維持較長時間，以及宏觀經濟疲弱。

對於香港樓價，花旗也不看好，認為基於息口高企、一手庫存量充足等因素，估計香港樓價全年跌約10%。