迷霧之下，地産股是「王者歸來」還是「昙花一現」？

　　房地産作為中國過去二十多年最大的引擎之一，也是最大資金沉澱池之一，對經濟發展貢獻巨大，也備受投資者的關注。

　　如果把股市漲跌比作溫度計，那今年以來面臨持續調控的房地産板塊可以說是跌至了“冰點”。下半年來的信貸收緊，使得市場交易大幅縮水，部分房企遭遇資金鏈危機，並連帶導致股債兩市持續下挫。即使是頭部房企股，也難逃陰跌不止的走勢。

　　11月11日，滬深兩市沉寂多時的房地産板塊終於迎來爆發，招商蛇口、金地集團、泰禾集團等多只股票漲停，港股内房股也紛紛上漲。債券方面，一批此前大幅下跌的房地産債券，漲幅均超過兩位數。

　　市場傳出多重利好？孰真孰假？

　　在地産股大漲之際，市場上也出現了多條利好房地産板塊的傳聞。

　　據券商中國報道，有消息稱某銀行總行召開了大會，佈置落實房地産貸款相關工作。包括加大涉房貸款投放力度、增加房地産項目儲備、並購貸款不計入三道紅綫、加快投放按揭貸款、加強貸後管理、展期不算違約等八大要點。

　　但目前而言，該消息還未得到證實，券商中國方面也表示，有機構人士透露，從各方情況了解來看，上述八大工作要點中至少有兩條是假的。

　　此外，一度盛傳的有關沈陽市放開現行限購的傳聞，沈陽市房産局也正式辟謠稱，“近日，網絡傳沈陽市解除限購、限售等政策。經查，沈陽仍執行現行限購、限售等政策，未發生改變”。不過據財聯社報道，多家房企表示沈陽市房産局確實召集部分房企開會，通知房企將松綁限購、限售等政策，但不會出台紅頭文件。

　　由此可見，目前市場上廣泛傳播的一些“利好”消息，或多或少都帶有誇張或虛假的成分，在得到官方證實前，可信度都不高。但是，這也不代表房地産行業全無利好。

　　消息面上，中國銀行間市場交易商協會11月9日舉行了房企代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司表示，近期有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。這意味著房地産企業境内發債的相關政策會有所松動。同時，金融機構會通過債券投資等方式重新為房企“輸血”。

　　高盛近日也表示，一直在通過買進中國房地産開發企業發行的美元高收益債券來增加“適度風險”投資資産。談及個別房企風險事件引發的連鎖反應，團隊成員稱，傳染風險被高估了，市場正在消化這一風險。

　　此外，據人民銀行最新公佈的數據顯示，近期金融機構房地産貸款投放明顯提速。在房貸利率方面，90個城市10月份主流首套房貸款利率為5.73%，二套房貸款利率為5.99%，較上月均下調1個基點，今年以來首次環比下降。

　　房企積極回購美元債，危機尚未解除

　　除了市場上頻出利好消息外，房企自身近期也是頻頻自救。

　　為提振投資者信心，近兩個月來多家房企頻繁通過回購美元債的方式向市場釋放積極信號，部分資質較好的房企均積極回購美元債。

　　11月7日，新城控股發佈公告稱，公司結合當前實際經營及財務狀況，計劃由新城環球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，並予以注銷。本次贖回的資金來源為公司自有資金。本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計劃及發展戰略，公司現金流充裕，不會對公司經營情況和財務狀況産生不利影響，不會損害公司及全體股東的利益。

　　在此之前，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業地産、弘陽地産等多家房企均紛紛啓動境外美元債回購，表明其資金充足，以提振市場信心。

　　但是暫時的暖意，並不意味著房企美債危機的解除。

　　據中指研究院統計的數據顯示，2022年-2024年，房企海外債到期分別為3544.2億元、2878億元、2263億元。其中，2022年第一季度到期為983.3億元，佔當年的27.8%，一個房企海外債到期的高峰期已經迫在眉睫了。

　　“王者回歸”還是“昙花一現”？

　　在日前股價大漲之後，不少投資者認為，短期大漲疊加“政策底”預期，房地産板塊將迎來徹底反轉，從而斥資搶籌。但隨著11月12日房地産板塊的開盤走低，搶籌的聲音也逐漸低了下去，不少投資者也再度擔憂起來。

　　從市場表現看，房地産板塊是今年表現最慘的板塊之一，申萬一級行業指數中，房地産行業年内累計下跌13.88%，位居跌幅榜第四位。

　　如此巨大的跌幅，總是令投資者認為已經“到底”，稍有反彈就想要斥資抄底。對於投資者而言，最大的風險就是追漲殺跌從而造成損失。目前，房地産市場的確出現了積極信號，但能否迎來持續反彈，還有待後市驗證。

　　值得注意的是，在“房住不炒”的總基調下，短期局部的變化並不會影響調控大趨勢。樓市調控之下，房子的金融屬性逐漸淡去，逐步回歸居住屬性。雖然不排除存在局部地區靈活調節的可能，這種局部放松的預期，會給市場短暫炒作的理由，但不會改變房地産行業的中期投資邏輯。

　　隨著政策不斷落實，行業不斷成熟發展，房地産行業估值修復是必然的，但想要回到七八年前的強勢爆發期，還是心有餘而力不足。對房地産板塊的投資，仍然需要保持理性，“驚天逆轉”並不適合這一板塊。

　　至暗時刻或已過去，産業鏈有望受益

　　不過，隨著政策邊際寬松、估計近日持續反彈，地産板塊最悲觀的時間或許已經過去，市場底可能就在眼前。如果地産股能有所恢復，多個板塊或許都會迎來改善。

　　直接受益的就是房地産的上下遊産業，包括水泥建材、五金、家居家電等板塊。此外，金融行業、銀行板塊在悲觀預期修正之後，也有望企穩反彈。

　　東北證券指出，作為地産後周期板塊，家電需求一般滯後地産3-4個季度，目前需求仍比較旺盛。此外，房地産政策邊際松動下，白電龍頭抵禦風險能力較強。

〖 證券之星資訊 〗

本文不構成投資建議，股市有風險，投資需謹慎。