美联储减息，香港楼市否极泰来？

自今年二月份撤销限购政策以来，香港楼市走势高开低走，楼价及成交量双双未能达到市场预期。此情况主要归咎于本地开发商面临的库存积压难题、经济环境疲弱以及高利率环境的多重夹击，更有个别住宅及写字楼项目的表现甚至逊色于撤辣之前。

在此背景下，香港楼市弥漫着浓厚的悲观氛围，诸如“长期熊市阴霾笼罩”、“楼市深陷冰点寒冬”等负面言论不绝于耳。

与楼价跌跌不休不同，今年上半年出租屋市场却热闹非凡，租金持续上升。出现这样结构行情主要原因系高才、专才等吸引人才政策落地，内地生、高才、专才等涌港所衍生的租赁需求，推动租金持续上升。

当前，“租金上升，楼价下跌”这一结构性市场状况，有望因香港负资产住宅按揭数量的减少以及市场对美联储9月可能降息的预期增强等积极因素的催化作用，而出现改善趋势。

7月31日，香港金管局公布负资产住宅按揭最新调查结果，负资产住宅按揭在2024年第2季末减少至3.0288万宗，较第1季末3.2073万宗减少5.5%，涉及金额亦由1653亿港元减少6.2%至1550亿港元。

当地时间2024年7月31日，美联储宣布，将联邦基金利率目标区间维持在5.25%至5.50%的水平不变。这符合市场预期，自去年9月以来，美联储已连续八次会议按兵不动。不过，美联储主席鲍威尔在新闻发布会上却表示，降息最早可能在下次会议，即今年9月的议息会议，美联储联邦公开市场委员会的总体看法是，经济正接近适合降息的水平。

市场不少观点认为，若香港银行业未来跟随美国联储局减息超过0.5厘，“供平过租”将重现，促使“转租为买”及投资者入市情况增加，为楼市提供新一波购买力。

中原按揭董事总经理王美凤表示，下半年尤其第四季至明年，随着市场上利好楼市因素逐步增多，包括美国大机会在今年9月份启动降息、第四季香港拆息将有所回落及银行按揭取态逐步提升等，料将可增加市场信心，趁低吸纳的买家将会增加带动市场气氛，楼价有望于年内回稳，年底负资产数字亦有机会回落。

中原集团创办人及主席施永青表示，今年楼市向好演变的机会大于进一步恶化，预计第三季楼市见底，第四季扭转。他认为差估署的数字已经过时，香港的市场不会很差，主要原因是：1)香港经济增长3%左右，工资水平都有上升，经济好楼市就好；2)香港目前住宅的供应不多，消化正常，空置率同比降低；3)利息回落的趋势增强，预计美联储9月减息，若利息向下，银行系统资金回流向租金市场，同时供楼负担减轻。

美联物业住宅部行政总裁布少明表示，现时市民宁愿捱贵租，亦未有置业入市，明显出于对楼市的信心问题。不过，相信待落实减息后，楼价未有进一步调整，将促使转租为买个案增加，届时投资者入市步伐亦会加快，楼市买卖交投趋活跃。