香港樓市半年總結：成交由「辣」轉「淡」，樓價衝高回落

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轉眼間，2024年進度條已過半。在這半年時間里，香港樓市歷經起伏，行業過於短暫的「春天」徹底打亂了市場預期。

面對高息、供需失衡、經濟乏力、市場信心欠佳等多重因素衝擊，港府「撤辣」大招雖在上半年為香港樓市打入一劑「興奮劑」，但「藥效」不夠長久，整體市場很快又回歸平常，甚至重回下行軌道。

對此，有業内人士感歎道，房地產「不是理想的避險資產」。

樓市成交由「辣」轉「淡」

房地產一直是香港經濟的重要支柱之一，近年來房地產相關行業的投資與消費佔香港GDP的比重保持在20%-25%區間。

面對2021年以來樓市泡沫初顯，香港特區政府在今年2月底開始放開管控，全面「撤辣」政策落地，旨在激活香港樓市活力。然而，香港樓市在政策大紅利前只維持了約兩個月的繁榮，成交量數據很快就拐頭向下，反映出市場購買力和市場信心還需要多個積極因素支撐。

根據土地注冊處數據，今年2月底「撤辣」大招落地以來，香港樓市成交量經歷了一場過山車行情。

今年1月至6月，香港整體物業注冊宗數(包括住宅樓宇)分别為4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗及5245宗，累計數目達35089宗，總值2809.3億元，較2023年上半年分别上升0.8%及-4.2%。

成交量僅錄得微增，主要由於今年2月成交低迷，以及5月及6月增速同比明顯放緩所致。於5月及6月，整體物業成交宗數分别環比下滑25.5%及28.7%。

由於香港樓市成交回落，市場中介人也漸漸感受到了寒意，中介人數創逾6年新低，已連續兩個月下跌。

市場人士普遍認為，「撤辣」政策實施後，市場已消化大量被壓抑需求，同時美國仍未有確切的減息時間表，香港整體經營環境及零售市道未見大幅改善，導致當前階段尤其是一手市場需調整回氣。

還有業内人士對香港樓市的未來感到悲觀，指出香港「撤辣」後可看出香港獨有優勢已經完結，未來如果想回升，就要靠本身的吸引力。

樓價衝高回落，重返2016年水平

與樓市成交趨勢基本吻合，香港樓價在今年上半年亦是由盛轉衰，重新走上近幾年的下跌通道。

差饷物業估值署數據顯示，今年2月至5月，香港私人住宅售價指數分别為302.4點、308.1點、309.7點及305.9點，其中5月份環比跌幅為1.2%。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，息口仍然高企，銀行收緊按揭，新盤繼續低價促銷，在多個利淡因素影響下，樓市觀望氣氛濃厚，整體二手樓價走勢受壓向下。

據中原地產追蹤，香港樓價在「撤辣」後錄得短暫反彈後便快速下挫。反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數CCL最新創逾7年半(402周)新低，重返2016年10月中時的水平，2024年上半年累跌3.67%。指數較2021年8月191.34點歷史高位跌25.89%，較2023年4月168.40點高位跌15.79%。

市場信心指數也持續下跌，美聯物業表示，撤辣效應淡化，加上新盤市場成焦點，部份急需套現的業主減價求售。減價盤增加，信心指數下跌。

美聯物業7月1日發佈的數據顯示，美聯信心指數報55.7點，按周跌2.6%，並且已連跌逾十周。

花旗近日再對香港樓市作出悲觀預測，花旗表示，雖然香港今年樓價已下跌約3%，但一手樓貨尾量仍高企，發展商開價謹慎，加上供樓利息仍處於高位。該行預計，下半年香港樓價跌勢有機會進一步擴大，全年跌幅或超過10%。