香港楼市半年总结：成交由「辣」转「淡」，楼价冲高回落

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转眼间，2024年进度条已过半。在这半年时间里，香港楼市历经起伏，行业过于短暂的「春天」彻底打乱了市场预期。

面对高息、供需失衡、经济乏力、市场信心欠佳等多重因素冲击，港府「撤辣」大招虽在上半年为香港楼市打入一剂「兴奋剂」，但「药效」不够长久，整体市场很快又回归平常，甚至重回下行轨道。

对此，有业内人士感叹道，房地产「不是理想的避险资产」。

楼市成交由「辣」转「淡」

房地产一直是香港经济的重要支柱之一，近年来房地产相关行业的投资与消费占香港GDP的比重保持在20%-25%区间。

面对2021年以来楼市泡沫初显，香港特区政府在今年2月底开始放开管控，全面「撤辣」政策落地，旨在激活香港楼市活力。然而，香港楼市在政策大红利前只维持了约两个月的繁荣，成交量数据很快就拐头向下，反映出市场购买力和市场信心还需要多个积极因素支撑。

根据土地注册处数据，今年2月底「撤辣」大招落地以来，香港楼市成交量经历了一场过山车行情。

今年1月至6月，香港整体物业注册宗数(包括住宅楼宇)分别为4401宗、3189宗、5013宗、9880宗、7361宗及5245宗，累计数目达35089宗，总值2809.3亿元，较2023年上半年分别上升0.8%及-4.2%。

成交量仅录得微增，主要由于今年2月成交低迷，以及5月及6月增速同比明显放缓所致。于5月及6月，整体物业成交宗数分别环比下滑25.5%及28.7%。

由于香港楼市成交回落，市场中介人也渐渐感受到了寒意，中介人数创逾6年新低，已连续两个月下跌。

市场人士普遍认为，「撤辣」政策实施后，市场已消化大量被压抑需求，同时美国仍未有确切的减息时间表，香港整体经营环境及零售市道未见大幅改善，导致当前阶段尤其是一手市场需调整回气。

还有业内人士对香港楼市的未来感到悲观，指出香港「撤辣」后可看出香港独有优势已经完结，未来如果想回升，就要靠本身的吸引力。

楼价冲高回落，重返2016年水平

与楼市成交趋势基本吻合，香港楼价在今年上半年亦是由盛转衰，重新走上近几年的下跌通道。

差饷物业估值署数据显示，今年2月至5月，香港私人住宅售价指数分别为302.4点、308.1点、309.7点及305.9点，其中5月份环比跌幅为1.2%。

中原地产研究部高级联席董事杨明仪指出，息口仍然高企，银行收紧按揭，新盘继续低价促销，在多个利淡因素影响下，楼市观望气氛浓厚，整体二手楼价走势受压向下。

据中原地产追踪，香港楼价在「撤辣」后录得短暂反弹后便快速下挫。反映二手私人住宅楼价的中原城市领先指数CCL最新创逾7年半(402周)新低，重返2016年10月中时的水平，2024年上半年累跌3.67%。指数较2021年8月191.34点历史高位跌25.89%，较2023年4月168.40点高位跌15.79%。

市场信心指数也持续下跌，美联物业表示，撤辣效应淡化，加上新盘市场成焦点，部份急需套现的业主减价求售。减价盘增加，信心指数下跌。

美联物业7月1日发布的数据显示，美联信心指数报55.7点，按周跌2.6%，并且已连跌逾十周。

花旗近日再对香港楼市作出悲观预测，花旗表示，虽然香港今年楼价已下跌约3%，但一手楼货尾量仍高企，发展商开价谨慎，加上供楼利息仍处于高位。该行预计，下半年香港楼价跌势有机会进一步扩大，全年跌幅或超过10%。