楼价指数跌破撤辣前的低点，香港楼市低迷依旧

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自今年2月底港府宣布全面撤辣后，香港楼市交投量相较于此前几个月出现了显著提升。

但需要指出的是，全面撤辣利好非香港买家，令他们入市成本大幅下降，配合香港的“新投资移民”计划，再加上香港租金回报普遍较内地高逾倍，吸引了许多内地客的注意，纷纷赴港看楼和买楼。

美联物业华南分部曾一度表示，前来咨询到香港买楼的内地客暴增10多倍。

中原地产综合土地注册处的数据显示，2024年上半年共有6117宗普通话拼音买家（即英文姓名全写为普通话拼音的买家）购买住宅个案，而今年首两个月只占388宗或6.3%，即其余5729宗或约93.7%是在3月至6月录得。上半年此类个案的总数，较去年同期3667宗多约66.8%。

这6117宗登记涉及的成交金额为705.4亿港元，也创1995年该行有纪录以来同期最高，按年飙约42%。

单以一手成交而言，今年上半年全港8974宗一手买卖登记中，普通话拼音买家占3027宗或33.7%，而该3000多宗个案当中有约84%是在撤辣后录得。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰分析称，内地客选择在香港置业的原因是多方面，包括移民定居、投资机会及教育资源等，加上香港政府今年2月底宣布全面撤辣，非本地买家已毋须再支付最多30%辣税，置业成本大大降低，且香港楼价较高位累跌逾25%，息口见顶，吸引非本地客趁低吸纳，尤其撤辣后不少已取得香港永久居民身份的“新香港人”，及内地客来港扫货，故此近期普通话拼音买家涌现。

陈永杰还指出，近年租金及租金回报上升，预料将吸引更多中国内地资金来港。

不过，虽然内地买家积极入市推升了香港楼市的交投量，但对价格的影响很微弱，美联物业的数据亦显示最新的楼价指数已经跌破撤辣前的低点。

楼价为何不动如山？

从原因来看，本质上还是香港楼市处于供应过剩状态，即使有内地资金积极入市，但买盘毕竟有限，难以扭转大势。

评级机构标普预计，香港楼价2024年将下跌5%至10%，然后在2025年趋向稳定。标普还认为楼市撤辣只会适度刺激今年的需求，未来一至两年市场将持续出现供应过剩，若流动性紧张的开发商大幅减价可能会影响现金流，削弱获利能力及杠杆比率。

此外，基于供应过剩现状，不少地产商不惜劈价卖楼，这也是导致香港楼价难以持续回升的一个原因。

最新消息，7月17日，建灏地产旗下屯门景秀里现楼项目上岚推售最后33个1房户，减价逾四成半，开售一个半小时内已沽清，其中一组大手客斥资逾1520万港元扫5伙。

具体来看，上岚当天发售33伙，折实售价279.3万港元至329.31万港元，折实呎价9800至11435港元，折实平均呎价约11049港元。

从目前的情况来看，撤辣带来的刺激效应正持续衰退，交投量也在逐月下滑，香港楼市想要真正大幅回升还需等待美联储降息、经济好转、供应过剩缓解等多方面因素的配合。