美聯儲減息，香港樓市否極泰來？

自今年二月份撤銷限購政策以來，香港樓市走勢高開低走，樓價及成交量雙雙未能達到市場預期。此情況主要歸咎於本地開發商面臨的庫存積壓難題、經濟環境疲弱以及高利率環境的多重夾擊，更有個别住宅及寫字樓項目的表現甚至遜色於撤辣之前。

在此背景下，香港樓市彌漫著濃厚的悲觀氛圍，諸如「長期熊市陰霾籠罩」、「樓市深陷冰點寒冬」等負面言論不絕於耳。

與樓價跌跌不休不同，今年上半年出租屋市場卻熱鬧非凡，租金持續上升。出現這樣結構行情主要原因系高才、專才等吸引人才政策落地，内地生、高才、專才等湧港所衍生的租賃需求，推動租金持續上升。

當前，「租金上升，樓價下跌」這一結構性市場狀況，有望因香港負資產住宅按揭數量的減少以及市場對美聯儲9月可能降息的預期增強等積極因素的催化作用，而出現改善趨勢。

7月31日，香港金管局公佈負資產住宅按揭最新調查結果，負資產住宅按揭在2024年第2季末減少至3.0288萬宗，較第1季末3.2073萬宗減少5.5%，涉及金額亦由1653億港元減少6.2%至1550億港元。

當地時間2024年7月31日，美聯儲宣佈，將聯邦基金利率目標區間維持在5.25%至5.50%的水平不變。這符合市場預期，自去年9月以來，美聯儲已連續八次會議按兵不動。不過，美聯儲主席鮑威爾在新聞發佈會上卻表示，降息最早可能在下次會議，即今年9月的議息會議，美聯儲聯邦公開市場委員會的總體看法是，經濟正接近適合降息的水平。

市場不少觀點認為，若香港銀行業未來跟隨美國聯儲局減息超過0.5厘，「供平過租」將重現，促使「轉租為買」及投資者入市情況增加，為樓市提供新一波購買力。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，下半年尤其第四季至明年，隨著市場上利好樓市因素逐步增多，包括美國大機會在今年9月份啓動降息、第四季香港拆息將有所回落及銀行按揭取態逐步提升等，料將可增加市場信心，趁低吸納的買家將會增加帶動市場氣氛，樓價有望於年内回穩，年底負資產數字亦有機會回落。

中原集團創辦人及主席施永青表示，今年樓市向好演變的機會大於進一步惡化，預計第三季樓市見底，第四季扭轉。他認為差估署的數字已經過時，香港的市場不會很差，主要原因是：1)香港經濟增長3%左右，工資水平都有上升，經濟好樓市就好；2)香港目前住宅的供應不多，消化正常，空置率同比降低；3)利息回落的趨勢增強，預計美聯儲9月減息，若利息向下，銀行系統資金回流向租金市場，同時供樓負擔減輕。

美聯物業住宅部行政總裁佈少明表示，現時市民寧願捱貴租，亦未有置業入市，明顯出於對樓市的信心問題。不過，相信待落實減息後，樓價未有進一步調整，將促使轉租為買個案增加，屆時投資者入市步伐亦會加快，樓市買賣交投趨活躍。