海港城大業主預虧？九倉系怎麽了

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香港老牌上市地產公司九龍倉置業（01997.HK）近日發佈盈利警告，指其2024年上半年的投資物業重估虧損總額可能超過同期的基礎淨利潤，其於2024年6月30日止的6個月可能錄得不低於9億港元的虧損，較上年同期的股東應佔利潤18.05億港元顯著下降。

九龍倉置業乃2020年退市的香港老牌綜合企業會德豐旗下上市公司，而會德豐為船王包玉剛產業，會德豐持有九倉置業的48.98%權益，貝萊德集團則持有九倉置業的5.19%權益。

說起來，2017年在香港上市的九倉置業，手上持有的都是非常優質的物業，包括海港城、時代廣場，以及新加坡的商業項目。

旗艦項目——位於尖沙咀的海港城和銅鑼灣的時代廣場，均擁有罕見的999年地契，位於香港最受歡迎的購物地點和最繁忙的商業區。

其中，海港城於2023年末總樓面面積為840.9萬平方呎，包括物業、酒店及會所的物業總價值達到1,618億港元，商場估值857.32億港元，寫字樓估值637.55億港元，年底出租率分别為97%和88%。相較2022年末的出租率分别為94%和88%。

2023年，海港城的收入合共為89.52億港元，同比增長10%，其中商場收入54.74億港元，按年增長10%；寫字樓收入則按年下降6%，至23.04億港元；其他物業收入按年增長64%，至11.74億港元。

時代廣場的總樓面面積為200萬平方尺，2023年末的物業價值474億港元，其中商場和寫字樓估值分别為308.94億港元和165.02億港元，年末出租率分别為95%和88%，2022年末的出租率則分别為94%和90%。商場和寫字樓的2023年收入分别為11.68億港元和5.93億港元，其中商場收入按年增長3%，而寫字樓收入則按年下滑14%。

從兩項重要物業的數據可以看出，九倉置業的寫字樓收入於2023年均出現不同程度的下降，其中海港城的寫字樓出租率雖持平，但收入明顯減少，而時代廣場的寫字樓出租率更出現兩個百分點的下降，收入亦有雙位數跌幅。

值得注意的是，今年以來，香港的商用樓宇投資回報並不理想。差饷物業估價署的數據顯示，香港的寫字樓物業租金指數持續下行，其中甲級寫字樓租金指數跌幅高於平均水平，部分大型跨國企業撤走以及裁員縮減所需寫字樓面積，或是重要原因之一。

與此同時，香港今年的零售業表現也不理想，遊客從過去以購買奢侈品為主的旅遊方式，轉換成社區深度遊，而且港人北上消費成風，對本土的零售業打擊甚重。

見下圖，差饷物業估價署的數據顯示，香港私人零售業樓宇租金指數和售價指數均持續向下。

儘管九倉置業擁有香港最優質的商場和寫字樓物業之一，其也不得不受到毗鄰其他優質同行物業的競爭，以及本地零售消費受壓和寫字樓租賃市場下探的影響。

九倉集團也發佈盈警

另一邊廂，會德豐旗下的另一上市地產公司九龍倉集團（00004.HK）也發佈盈利警告，同樣指其投資物業2024年上半年重估虧損淨額可能超過同期的基礎淨利潤，或導致其於截至2024年6月30日止6個月錄得股東應佔虧損25億港元-28億港元之間，而上年同期為淨利潤6.96億港元。

九倉集團始創於1886年，是香港第17家注冊公司，其業務包括遍佈香港和内地的投資物業、發展物業和酒店，此外還經營物流基建的現代貨箱碼頭和香港空運貨站。

九倉集團擁有香港山頂超豪宅物業組合，以定制質量迎合高端客戶需求。2023年末，該集團的應佔土地儲備合共為280萬平方尺，其中有60萬平方呎盤踞山頂，正待開發的項目包括種植道1號、九龍塘住宅項目、啓德住宅項目（集團持有30%權益）及九龍貨倉重建項目。

財華社留意到，九倉集團在香港的投資物業相對較少，或主要為其山頂的高端出租物業，其投資物業或主要集中在内地。

内地投資物業方面，其一系列國際金融中心均地處CBD，包括成都國際金融中心和長沙國金中心。該集團還在香港、内地及菲律賓管理16家酒店，五家為尼依格羅酒店，另外十家酒店為馬哥孛羅酒店。

業績預告中的投資物業重估虧損或主要與内地項目有關。

總結

兩家會德豐旗下上市地產公司都因為投資物業估值虧損而預告上半年盈轉虧，但它們的股價表現卻有點不太一樣。

在發佈盈警後，所持物業和土地儲備主要位於内地的九倉集團，大跌超6%。按現價23.10港元計，其今年以來的股價累計跌幅為7.41%，市值706億港元。值得留意的是，九倉集團的香港待開發土地儲備或主要為山頂豪宅物業，價格或相對堅挺，但其大部分物業為内地項目，或受到内地樓市表現的影響。

九倉置業在發佈盈警後，目前股價跌幅為0.93%，值得留意的是，按現價19.26港元計，其今年以來的股價累計跌幅已達25.32%，或考慮到重磅項目在香港商用物業下行中的影響，市值約585億港元。

這兩家地產公司的中期業績預虧，主要是投資物業的估值變動影響。需要注意的是，它們的重要項目均地處優質商業中心，而且應傾向於長期持有進行投資，例如海港城和時代廣場，地契長達999年，位於國際金融中心的中心，只要經濟持續發展，九倉置業都能收取穩定的租金。其投資物業估值的變化是針對上期而言，而且為非變現變動。

美聯儲很可能在9月開啓降息周期，這意味著採用與美元聯系匯率的港元利率也將開啓下行周期，或有望提振本地消費及改善本地商業環境，投資物業的估值或有望在較低的基數上回升。因此，當期的估值虧損對於兩家地產公司的未來表現而言，未必全是壞事。