租售價走勢分歧嚴重，香港樓市從低谷爬起仍需時

差饷物價估價署的最新數據顯示，2024年5月份私人住宅各類單位租金指數由上個月的187.1點進一步提高至189.0點，也較上年同期上升9.1點；然而，私人住宅單位售價指數卻進一步下降，由上個月的309.7點下降至305.9點，較上年同期下降了44.5點。

見下圖，私人住宅租金指數與售價指數的走勢分歧加劇，租金指數進一步上升，而售價指數則進一步下降。

從私人住宅類别來看，小面積住宅的租金和售價更為敏感。於2024年5月，40平方米以下的A類住宅，平均月租按年增幅均達到雙位數，而平均售價跌幅則達到13%-15%區間，售價的跌幅仍遠高於月租升幅。其中港島區的月租升幅最大，達到13%以上。

40-69.9平方米的B類私人住宅，租金按年升幅不到10%，而售價跌幅則達到雙位數，顯見從整體來看，加租並不足以支撐起私人住宅的價格——投資回報的增幅未夠吸引。面積較大的私人住宅單位交易不算太活躍。

鑒於市場持續表現不佳，花旗銀行對香港樓市的復蘇前景持更加審慎的態度。花旗表示，雖然香港今年樓價已下跌約3%，但一手樓貨尾量仍高企，發展商開價謹慎，加上供樓利息仍處於高位。

花旗還預測，下半年香港樓價跌勢有機會進一步擴大，全年跌幅或超過10%。高息環境是抑制香港樓市復蘇的重要原因，美聯儲理事米歇爾近日鮑曼預計降息時間將推遲至2025年，美聯儲這一舉動更加加劇了市場的觀望態度。

花旗認為，雖然目前數據反映美聯儲有迫切需要減息，該行亦預期今年會減息3次，合計0.75厘，不過香港銀行未必會立即跟隨，今年實際按揭利率或繼續保持在4.14厘或以上，市民供樓成本未必會大幅下降。

花旗強調，目前有不少投資選項的回報都明顯高於租金回報，以個别大型屋苑為例，租務回報只有約3.4%，仍遠低於供樓成本，持續抑制投資需求。

該行估計，當香港實際供樓利率或美國10年期債息回落至3厘至3.5厘，市場的置業信心才會好轉。