再度看空，花旗料香港樓價下半年跌幅擴大

儘管政策紅利的推出旨在刺激市場，但香港樓市的復蘇步伐依舊緩慢，反映出市民對置業的信心尚需進一步增強。

進入6月，香港樓市成交量繼續出現環比下滑的趨勢。

美聯物業數據顯示，截至6月26日，香港一手住宅及二手住宅注冊宗數分别環比下滑39.4%及14%。

此外，私人樓價也結束了上升勢頭。

差饷物業估值署最新數據顯示，5月份私樓售價指數報305.9點，較4月份309.7點，按月跌約1.23%，結束了兩月連升態勢。

鑒於市場持續表現不佳，花旗銀行對香港樓市的復蘇前景持更加審慎的態度。

繼今年5月初預測香港樓價全年跌約10%後，花旗於6月27日再對香港樓市作出悲觀預測。

花旗表示，雖然香港今年樓價已下跌約3%，但一手樓貨尾量仍高企，發展商開價謹慎，加上供樓利息仍處於高位。

花旗還預測，下半年香港樓價跌勢有機會進一步擴大，全年跌幅或超過10%。

高息環境是抑制香港樓市復蘇的重要原因，美聯儲理事米歇爾近日鮑曼預計降息時間將推遲至2025年，美聯儲這一舉動更加加劇了市場的觀望態度。

花旗認為，雖然目前數據反映美聯儲有迫切需要減息，該行亦預期今年會減息3次，合計0.75厘，不過香港銀行未必會立即跟隨，今年實際按揭利率或繼續保持在4.14厘或以上，市民供樓成本未必會大幅下降。

花旗強調，目前有不少投資選項的回報都明顯高於租金回報，以個别大型屋苑為例，租務回報只有約3.4%，仍遠低於供樓成本，持續抑制投資需求。

該行估計，當香港實際供樓利率或美國10年期債息回落至3厘至3.5厘，市場的置業信心才會好轉。

在市場供需方面，由於市場供需失衡，過剩的供應迫使開發商頻頻劈價賣樓，二手樓業主也被迫低價沽貨，這不僅抑制了樓價的上漲，還導致了負資產住宅按揭貸款宗數持續攀升。

香港房屋局公佈的《私人住宅一手市場供應統計》顯示，截至今年3月底，已落成樓宇但仍未售出的私人住宅數目約為2.11萬個單位，建築中但仍未售出或未發售的私人住宅數目則高達7.2萬個單位。

房屋局表示，未來3至4年，香港可供應的一手私樓單位高達約11.2萬個單位，創2004年有紀錄以來新高，較上年底增長3000個單位。

香港政府近期公佈的數據還顯示，2023/24年度的私人房屋土地實際供應共可提供約15,410個單位，超過年度供應目標（12,900個單位）約兩成。

在此背景下，開發商新盤掀起劈價潮，二手的業主盤也紛紛劈價，唯恐無人接盤。但由於市場信心欠佳，整個市場的成交量在「撤辣」後很快被打回原形。

另一方面，「撤辣」後曾大批湧入的内地客，現在正被内地城市的吸引力所吸引，逐漸回流内地市場。

中原地產住宅部總裁陳永傑近日表示，香港經濟表現未如預期，零售及餐飲業面對重大挑戰，反觀内地方面，内地政府數月前已著手救市，部分内地投資者將資金留於國内。他預計，6月份的差估署指數會繼續下調。

中原經紀人指數CSI(住宅售價)最新報40.66點，較上周的40.64上升0.02點，表現稍微回穩，結束連續7周跌勢。

不過中原地產研究部高級聯席董事楊明儀認為，「指數連續5周低於45點的睇淡區間，預告樓價走勢將會轉弱。聯儲局預期下半年僅降息一次，加上本地銀行持續收緊按揭，如果CSI進一步跌穿40點水平，將確認樓價轉跌。」