樓市低迷致地產商業績下滑，全面撤辣或難「解渴」

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近日，宏安地產（01243.HK）發佈了最新財年（年結日為3月31日）的盈警。

公告顯示，截至2024年3月31日止財政年度，宏安地產的股東應佔綜合虧損不多於8.5億港元，上一財年則是取得溢利約2.1億港元。

據悉，宏安地產由盈利轉為虧損主要有三方面的因素：1）香港房地產市場持續低迷，導致集團持有的發展中物業大幅撇記至其可變現淨值；2）本年度竣工住宅項目銷量及交付量減少，導致集團綜合收益大幅下降；3）本年度融資成本大幅增加。

進一步細看，上述的第1點及第2點都是因為香港樓市低迷，包括價格和銷量；而第3點其實是因為美聯儲加息，香港基於聯系匯率制度也處於高利率環境之中，同時這一點亦是導致樓市低迷的原因之一。

值的注意的是，過去一兩年間，樓市低迷、高利率環境是整個行業均需面對的問題，這些因素也影響到了香港地產商的業績表現，即使是那些頭部企業。

Wind數據也顯示，2021/22年度（年結日6月30日）、2022/23年度，新鴻基地產（00016.HK）的淨利潤遭遇了連續下降。

而從目前的情況來看，高利率環境的改善還需要看美聯儲的動態。

6月12日晚間（北京時間），美國公佈的5月CPI數據全面弱於預期，這導致9月降息預期升溫。

同日稍晚，美聯儲如預期般宣佈維持當前5.25%至5.50%的利率目標區間不變。更關鍵的是，美聯儲主席鮑威爾重申了暫無降息計劃，還要繼續觀察更多證據，確保通脹正朝預期方向發展。

而在日前，明尼亞波利斯聯儲主席卡什卡利在接受採訪時表示，今年將降息一次是「合理預測」，但要等到12月。

鮑威爾的發言有一些鷹派的味道，相較於市場預期，卡什卡利則是更為明顯的鷹派。

高息環境暫時無力改變，因此地產商能指望的其實就是提振香港樓市，讓市場擺脫低迷。

值得一提的是，港府於2月28日全面撤辣，就是旨在提振香港樓市。

而從結果來看，全面撤辣後，香港樓市的成交量迎來增長，並在4月出現顯著擴大，被稱作是迎來了「小陽春」。

不過，自5月開始，香港樓市的成交量又開始回落，表明全面撤辣帶來的刺激效果在逐漸衰退。

更關鍵的是，全面撤辣對成交量還有比較明顯的刺激作用，但對香港樓價的作用卻微乎其微，目前樓價依然在相對低位徘徊，如美聯物業的數據所展現的那樣。

另外相較而言，全面撤辣後，一些實力雄厚的大型地產商趁機劈價賣樓，或是此次成交量放大的主力，而那些中小型地產商就要吃虧一些。

總體來看，受限於樓市低迷、高利率環境，這兩年香港地產商過得稍微苦一些，全面撤辣雖然帶來了一些幫助，但並不能讓樓市擺脫低迷，也不能讓地產商真正「解渴」。