香港樓市全年「租升價軟」？

今年2月底，財政司司長陳茂波宣佈撤銷所有樓市「辣招」，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。一套價值1000萬港元的房產，可以少繳近300萬港元的稅費，大幅減少了非香港永居人員的購買稅費，吸引了大批買家入市。

土地注冊處的數據顯示，全面「撤辣」推出後，香港樓市的成交量及成交金額出現回暖，並在4月份出現顯著增長，不過5月份的數據有所回落。

而中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，截至6月19日，2024年6月份整體樓宇買賣合約登記（包括住宅、車位及工商鋪物業）暫錄3386宗，總值265.34億港元。估計全月有5200宗及395億港元，將較5月的7361宗及622.84億港元，分别下跌29.4%及36.6%。

不過，從半年數據來看，2024年上半年整體買賣登記暫錄33230宗及2663.72億港元，已超越2023年下半年的23213宗及1847.47億港元。預計今年上半年登記達35000宗及2795億港元，按半年將升約50.8%及51.3%，估計宗數將創2021年下半年後的兩年半新高。

可見，雖然全面「撤辣」的刺激作用在減弱，但目前已經取得了一些成績，成交宗數和成交金額較2023年上半年要好上不少。

然而，從樓價的走勢來看，全面「撤辣」的效果很一般。

美聯物業的樓價指數顯示，「撤辣」並未刺激樓價出現顯著上漲，目前依然徘徊在相對低位。

更關鍵的是，從一些業内人士及機構的觀點來看，樓價或仍將下跌。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀近日稱，中原城市領先指數CCL最新報144.52點，按周升0.54%，是5月24日大型銀行收緊舊樓及村屋按揭當周的市況。CCL連跌6周後單周回穩，但指數仍處於近7年半低位，重返2017年1月中時的水平。

楊明儀指出，減息預期降溫，高息環境持續，銀行收緊按揭，新盤繼續低價促銷，二手交投仍然受壓等因素影響，相信短期整體樓價下跌趨勢未變。

美聯集團（01200.HK）主席黃建業日前則表示，「撤辣」後樓價未有止跌，僅是跌幅收窄，隨著購買力消化，加上新盤開價進取，個别業主重新減價求售，導致近期樓價跌勢再現。

他分析樓價未升的主要原因有三，當中包括減息遲遲未有明確的時間表，不單止增加供樓負擔，亦令到資金持續滞留高息投資產品；香港經濟亦未回復至疫前水平，行業不景氣影響市民的入市情緒；整體新盤供應仍然高企，現時累積貨尾單位數目仍有21000夥。

黃建業預期，基於以上三大因素，樓價暫時難有上升空間，惟「撤辣」後樓市最壞時刻已過，住宅物業成交已復常，人口流入更持續帶來新的置業動力，相信可支撐樓價不會大跌。即使今年内未減息，料全年樓價亦僅跌約3%。

值得注意的是，雖然樓價萎靡，但香港的租金表現卻非常不錯。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，今年5月份中原城市租金指數CRI最新報117.73點，按月升0.55%，指數創52個月（逾4年）新高，重上2020年1月水平。

美聯物業分析師劉嘉輝指出，隨著租務旺季的到來，租金將繼續上升，這對長線投資者來說是一個利好消息。中小型單位的租金回報率回升至3.3%，創下11年來的新高，這也吸引了更多的投資者入市。

黃建業亦看好租金走勢，認為極有機會連續3年跑赢樓價。隨著租務旺季重臨，部分内地生來港租樓，加上外來專才持續來港，相信下半年租金有力續升，並吸引不少投資客入市放租，預計全年租金或升8%，亦即下半年的升幅有望進一步擴大，並出現「租升價軟」的情況。