高利率疊加需求疲軟，香港商業地產還要跌？

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近年來，香港的住宅市場不景氣引發廣泛關注，但其實香港商業地產的問題也不小。

港府公佈的《香港物業報告2024》指出，2023年香港整體寫字樓空置率上升至約14.9%，已連升5年，空置樓面面積逾2100萬方呎，再創有紀錄新高。

而世邦魏理仕發表的《2024年第一季香港商業房地產市場觀點》顯示，截至3月底，甲廈空置率升至約16.7%，再創歷史新高，致租金再跌1.2%，連續第20季下跌。

值得一提的是，2月底，港府宣佈全面撤辣，但這番舉措旨在撤銷所有住宅物業需求管理措施，包括取消買家印花稅、新住宅印花稅及額外印花稅。

可見，這一政策針對的是住宅市場，對商業地產的影響微乎其微，無助於改善商業地產的萎靡。

近日有媒體引述消息人士稱，長江中心過去一年約有四分之一空置；而截至5月，新落成的長江中心二期出租率約10%。恒基地產（00012.HK）旗下同樣位於中環的The Henderson出租率有約60%。

有報道稱，香港核心中環及金鍾地區的多幢寫字樓租金收入均大跌，跌幅介乎18%至33%。

空置率高企及租金下跌則反映了過去數年香港經濟疲弱，再加上不少跨國公司撤退，這些為香港寫字樓市場帶來了壓力。

展望未來，一些業内人士及機構仍在看淡香港商業地產的短期前景。

《香港物業報告2024》指出，雖然本地經濟有明顯增長，但利率相對偏高和地緣政治緊張局勢加劇，導致2023年寫字樓市場需求疲弱及市場氣氛偏軟。

國際知名調研機構萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶表示，在缺乏正面推動因素和當前經濟狀況下，預計下半年寫字樓租賃需求將保持低迷。由於核心區寫字樓租金持續下跌，今年港島區甲級寫字樓租金預計將下跌3%至5%。

劉柏汶指出，香港寫字樓市場繼續面臨挑戰，租金下跌和空置率上升成為主要問題。由於新增需求有限，截至今年5月，港島區整體寫字樓租金已下跌2%，空置率達到12.3%。其中，中環寫字樓租金降幅最大，自年初以來已下跌3.4%。

值得注意的是，商業地產持續低迷或許是香港經濟同樓市的一大危機。畢竟現在商業地產市場空置率持續走高及租金大跌，部分高負債的發展商可能有爆煲危機。一些實力較差的物業投資者，可能已經要面對破產問題。