連續14年雄踞樓價最難負擔城市榜首！香港樓市走向何處？

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官方資料顯示，2010年至2021年，香港樓價指數從163點上漲到398點，漲幅巨大。在連漲10餘年後，香港樓市已積累了較大的泡沫，而美國自2022年開始強力加息，成為戳穿香港樓市泡沫的導火索，樓價隨即連年下跌。

不過，即使樓價在過去3年時間里連續下挫，但香港仍是全球最難負擔的城市之一。

國際公共政策顧問機構Demographia最新公佈的「國際樓價負擔能力報告」顯示，香港的樓價對收入比率已經是連續第14年處於全球最難負擔城市的榜首，最新公佈的比率為16.7倍，即一個家庭不吃不喝16.7年才能在港置業。

好消息在於，比起2022年報告的23.2倍和去年報告的18.8倍，最新報告的16.7倍已經是連續兩年有所改善。

事實上，香港是該項調查唯一涵蓋的中國城市。該報告還指出，香港樓價的負擔比率已經較疫情前在2019年錄得的20.8倍有所改善，相信是樓價回落和市民收入增加有關。

值得注意的是，多年來香港的經濟活動一直高度依賴於地產業。房地產業與金融業之間的緊密聯系不容忽視，而與房地產緊密相關的龐大上下遊產業更是深入觸及香港經濟的各個層面。

因此，縱然香港已經連續第14年處於全球最難負擔城市的榜首，港府卻還是於2月底全面撤辣，旨在提振樓市。

而從成效來看，撤辣後樓市的成交量一度在4月份迎來暴增，但自5月份開始轉向下降，樓價則沒有產生顯著變化，依然在相對低位徘徊。

全面撤辣後，樓價「不動如山」的一個很關鍵的因素就是市場處於供應過剩狀態，地產商手里還有大量的庫存。

值得一提的是，Demographia公佈的報告還指出，香港兩個主要項目可能會大幅增加香港的房屋供應，包括鄰近深圳的北部都會區，未來20年將新增90萬夥，其中有40%夥數將於2032年前完成；另一個項目則為大嶼山願景，將在香港國際機場附近的填海區增加超過20萬夥。該報告認為，大量房屋供應增加，可能會緩解香港高企的樓價。

事實上，預期香港樓價將繼續下跌的業内人士及專業機構不在少數。

利嘉閣總裁廖偉強指出，當最心急入市購買力被消化後，市場轉趨回軟。單靠撤辣，而其他因素，如息口、供應、經濟等未見明顯改善，甚至有惡化情況，恐拖累下半年樓市持續出現量價齊跌。

廖偉強表示，由於新盤銷售緩慢，發展商面對庫存壓力，新盤貨尾年初時已達近2.1萬夥；雖然發展商積極推盤，惟未能沽清，總體貨尾量不跌反升。

面對庫存太多，為了儘快出貨，發展商減價勢在必行，因而拖低二手市場價格，令樓價持續受壓。與此同時，高息環境增加供樓壓力，同時壓抑投資及消費意欲。

廖偉強認為，整個上半年樓價恐跌達3%至4%；預計下半年樓市續陷困局，樓價再跌5%，全年樓價跌幅恐達8%至10%。豪宅物業受累高息及經濟、股市影響，下跌空間較中小型物業大，全年料跌約一成。

瑞銀（UBS）分析師也估計香港住宅價格今年會再跌5%。

不過，財政司司長陳茂波最新表示，自從政府在2月為樓市全面撤辣後，本港樓價在3月及4月上升2%至3%左右，成交量亦有提升，認為住宅市場已經穩住。陳茂波稱，雖然本港樓價由2021年9月的歷史高位至今年2月期間下跌約24%，但面對利率高企，樓價有序調整屬於正常，而且期内交投相對低，反映市場沒有出現信心問題。