港股全力大反攻！香港地產發展商卻「升唔起」

近日，中國資產掀起世界狂潮。

無論港股還是中概股，升幅均惹人注目。今年以來恒生指數已上升14%以上，反映中概股表現的納斯達克中國金龍指數今年以來升7%以上。

受内地刺激樓市措施推動，最近兩日的内房股均全力大反攻，萬科（02202.HK）近5個交易日大漲近31%，路勁（01098.HK）上漲20%。然而，香港本地的龍頭地產股卻未能跟上，嚴重跑輸大市。

市值最高的新鴻基地產（00016.HK）今年以來累跌5.68%；長實集團（01113.HK）和新世界發展（00017.HK）分别累跌10.33%和21.45%，只有在北區擁有最多土儲的恒基地產（00012.HK）今年以來有大約8.7%的股價升幅。

本地地產股跑輸，最主要的原因是本地樓市表現不濟，大機構對這些在本港擁有大量土儲的開發商前景不太樂觀。

從盈利能力來看，儘管香港樓價在全球名列前茅，但本土的地產開發業務盈利能力仍不及内地，主要原因是本地成本也更高。

以恒基地產為例，2023年香港物業發展業務的利潤率只有15%，而其内地物業發展業務的利潤率達到36%。

新地的截至2023年末6個月香港物業銷售業務利潤率為34%，内地物業銷售（包括聯營和合營企業）利潤率則達到51%。

儘管4月份財政預算案後特區政府全面「撤辣」，但在美元利率高企，本地經濟前景不太樂觀的影響下，本地置業者更傾向於抱持觀望態度，不再熱切上樓。

另一方面，在美元利率高企的壓力下，港人北上消費成風，旅遊業增長卻跟不上内地的情況下，以服務業為支柱的香港經濟前景變得不樂觀。

寫字樓租金下行同時空置率持續攀升，不少老店掀結業潮，零售租金受壓，回報率下行，都讓市民對於未來的收入前景感到擔憂，在置業時也會重點考量，而延遲或擱置上樓計劃。

因此本地發展商為了推售，或也隨行就市，降價促銷。據指長實於新界西北地區洪水橋的住宅項目就降價三分之一銷售。

同時，全球營商環境因利率高企變得不太確定，不少大型企業開啓裁員和縮減部門，也令本地寫字樓服務業停滞不前，因此寫字樓尤其甲級寫字樓租金持續受壓，而空置率卻不斷上升至數十年高位。

本地的大型發展商不僅從事物業發展業務，也持有龐大的投資物業組合，以租金收入來緩和地產發展業務的大幅波動。

近日英國《金融時報》就報道，恒基地產旗下的The Henderson出租率只得六成，而長實集團正在興建中的長江中心二期，有指出租情況也讓人擔憂，今年3月的出租率或只有10%。據長實集團2023年年報，長江中心二期開發中的超甲級寫字樓物業按計劃將在今年上半年落成。

這樣的租售行情，必然影響到大型本地發展商的業績前景，也影響到資本市場對其估值的判斷，這正是其嚴重跑輸市場表現的主要原因。

考慮到本地樓市前景疲弱，本地發展商們的股價很大可能仍持續受壓，只能望港股上揚而獨憔悴了。