長實持續劈價出貨，「撤辣」後的樓市前景不樂觀？

地產行業對香港來說可謂至關重要，直接及間接養活了不知多少人口，還貢獻了大量的財政收入，是香港經濟的主要支柱及命脈。

然而，過去兩三年間，香港樓價遭遇大幅下挫，對經濟的負面影響越來越大。

在這種大背景下，始於2010年11月的樓市「辣招」顯得有些不合時宜。

2024年2月28日，香港財政司司長陳茂波在最新的《財政預算案》中提出，全面撤銷樓市「辣招」，即所有住宅物業交易均無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

全面「撤辣」效果如何？

地產中介公司「香港置業」在4月底用問卷調查了近300名客戶，發現有近六成受訪者在「撤辣」後置業意願增加，反映「撤辣」增加了買家入市的動力。

而香港特區政府土地注冊處的數據顯示，2024年1-4月，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數分别為3477、2375、3971、8551；另外1-4月，一手及二手住宅樓宇買賣合約價值分别為277.92億港元、190.96億港元、300.62億港元、774.56億港元。

不難發現，全面「撤辣」後的3、4月份，香港樓市的成交量的確上漲了。

另一邊，根據香港差估署數字顯示，全港3月樓價指數按月上升1.06%，結束了十連跌。

據了解，一些對香港物業市場持樂觀態度的人士相信，樓市全面「撤辣」，加上整體經濟開始復蘇，以及近來股市氣氛轉好，恒生指數重回1萬9000點，有望令樓價進一步回升。

不過，中原地產的數據顯示，全面「撤辣」後的樓價並未出現顯著上漲，依然低於前些年的水平，見下圖。

這種「旺量不旺價」的表現被指出是因為全面「撤辣」僅僅刺激了一些原本有意買樓卻一直在觀望的買家入市，其實難以拉動整個樓市全面回暖。

而全面「撤辣」難改樓市低迷的真正原因主要有以下一些方面：1）當下香港樓市依然處於供應過剩狀態，瑞銀預期2024年可售的新樓數目會達至5.1萬套，反映有3年的存貨需要消化；2）目前的高利率環境導致買樓者的置業成本上升，進而降低置業需求；3）缺乏内生經濟支撐的火熱行情或不可持續，而美國持續推遲降息時間，對香港經濟產生負面影響。

值得注意的是，作為房地產市場最專業的群體之一，地產商對「撤辣」後的樓市前景似乎也持看淡態度。

近期有報道稱，受高息環境、本地物業及租金價格下調等因素的影響，長實集團、恒基兆業、新鴻基地產、新世界發展的董事會對於樓市的調整感到擔憂，因為地產商曾在樓價下跌前大手買地，另外地產商對未來10年樓市的情況如何並不確定。

在另一邊，長實集團正在持續劈價出貨，用行動表達了自己的觀點。

據媒體報道，近日長實集團資料顯示，其位於香港新界西北地區洪水橋的住宅項目「#LYOS」將於5月19日公開發售。此次發售包括14夥分層大樓單位及14夥花園復式戶，價格較首次公開發售時有顯著折扣，分層大樓單位最高折價約25%，花園復式戶最高折價約32%。

在稍早一些的4月22日，長實集團發佈名日·九肚山最新銷售安排，計劃於5月初推出15夥四房單位，位於2座C室，屬「高尖系列」樓王單位，其中9夥於5月1日以價單形式（即開發商明碼標價，買家按需認購）發售，6夥於5月2日以招標形式推出。

長實公佈的價單資料顯示，9夥單位定價大幅下調23%至32%，同時折扣率由原本的10.25%加碼至15%，實際減幅高達27%至36%不等。

4月6日，由長江實業和港鐵合作開發的港島南區豪宅項目藍色海岸（Blue Coast）4月份開盤時推出的樓盤價比同區域其它樓盤價格低了6000港元以上，相當於打了7折，這一價格被稱為「撈底價」。

長實集團持續劈價出貨的動作也被解讀為趁「撤辣」後的回暖努力清理庫存，快速回籠資金。

眾所周知，長實集團背後的「李超人」素來以眼光毒辣著稱，此次長實集團連續劈價賣樓的做法值得關注。