太古地產季績顯示，場旺收入不旺

「撤辣」後，香港樓市依然未見起色，所起到的推動似乎僅浮於表面。

寫字樓租金持續下行，需求不振，供應競爭加劇；商場「場旺消費不旺」，基層和中產對於經濟前景不太樂觀。

在香港中環擁有頂級綜合商業樓宇的太古地產（01972.HK），最近公佈的2024年第1季營運數據或進一步論證了這一現象。

2024年第1季，金鍾旗艦太古廣場的辦公樓物業出租率為98%，與去年年末持平；太古廣場購物商場的租用率則由2023年末的96%提高至100%。

太古廣場位置優越，毗鄰特區政經中心，綜合建築内有多家奢華酒店，是眾多上市公司舉行業績發佈會、產品發佈會和大型接待會的首選，不論寫字樓還是商場，就算在2019年社會事件以及疫情期間，都能保持90%以上的出租率，見下圖。

需要注意的是，儘管市場很旺，代價卻不菲，2024年第4季太古廣場的租金又下調了17%，相較2023年全年的下調幅度12%還要嚴重5個百分點，而在2022年全年，太古廣場的寫字樓租金已下調了18%，2021年全年則下調了4%，已將2019年時的租金漲幅19%完全抹掉，累計而言，從2019年初至今，太古廣場的寫字樓租金累計降幅或已達到三成，見下圖。

太古坊的寫字樓物業租用率於2024年第1季維持91%的水平，與2023年末持平，其中港島東中心和太古坊一座的租用率為93%，已較2023年第1季的97%下降4個百分點，而2022年9月才獲發佔用許可證的太古坊二期租用率仍只有62%，與2023年末持平，僅比2022年第3季剛啓用時的53%高9個百分點而已。

太古坊的租金調幅也不太理想，2024年第1季下滑13%，而2023年則下降6%，2022年下降2%，完全抵消了2021年和2020年的漲幅4%和12%。

而從最新租金定價來看，太古廣場和太古坊寫字樓旗艦的2024年第1季租金定價也明顯低於三個月前，見下表，反映出香港甲級寫字樓出租市場依然低迷。

零售物業方面，太古廣場購物商場、太古城中心以及東荟城名店倉，於2024年3月31日的租用率均已到達100%，但是值得留意的是，零售增長額增長卻並不理想。2024年第1季，太古廣場購物商場的零售銷售額（均不包括汽車零售商的銷售額）下降1.2%，太古城中心則下降3.2%，東荟城名店倉增加6.5%。

在疫情結束的2023年，受到店消費反彈驅動，太古廣場購物商場、太古城中心和東荟城名店倉的零售銷售額增長強勁，於2023年的增幅分别達到44.1%、6.0%和42.8%，然而2024年第1季的增幅未如理想，反映零售業的反彈也僅僅是昙花一現。

在2023年年報中，太古地產管理層對於香港寫字樓市場的前景也不太樂觀，該公司指由於需求疲軟和供應量增加，預計2024年香港辦公樓市道將繼續低迷。來自中區和九龍東的競爭加劇，將持續對整個物業組合的租金構成下行壓力。

從差饷物業估價署的數據可以看出，2024年3月香港甲級寫字樓租金指數已自2023年末的227.5點進一步下降至223.4點，而整體私人寫字樓租金指數則由2023年末的227.6點下降至223.6點。

香港零售業在今年前幾個月的表現雖有起色，卻難與2019年社會事件以及疫情前的暢旺相提並論，更别說要與毗鄰的深圳相比了，内地零售業與服務業在三年的疫情中脫胎換骨，「卷」赢全世界，與之相比，香港「今時今日咁嘅服務態度」，不要說與内地甚至深圳「搶客」了，連自己人都留不住，香港人北上消費蔚然成風，這樣下去，香港商用樓宇的投資回報或將進一步承壓。