香港寫字樓空置率持續高企，其背後成因揭秘！

在《太古地產季績顯示，場旺收入不旺》一文中，我們提到了太古地產香港商業地產組合於2024年第1季表現不佳。

擁有最頂級地段和最優質的物業的太古地產尚且如此，香港其他寫字樓項目的表現可想而知。

香港差饷物業估價署的數據顯示，香港寫字樓2023年落成的寫字樓樓宇面積為15.87萬平方米，大約佔所有寫字樓樓宇面積的1.21%，與往年相比，處於相對較低的水平，然而寫字樓的整體空置率卻達到了14.95%，為20年來的最高水平，見下圖。

甲級寫字樓為香港寫字樓的主要構成類别，就2023年的數據而言，甲級寫字樓佔了香港寫字樓總面積的65.73%。從過去的數字可以看到，作為世界金融中心，匯聚了眾多國際知名公司辦事處和總部的香港，甲級寫字樓的出租率一直以來都很具韌性。

即使是在1998年亞洲金融危機、2003年SARS期間、2008年-2009年世界金融危機期間，香港的甲級寫字樓租賃市場都要比整體平均值柔韌，1998年和1999年亞洲金融後的甲級寫字樓空置率分别升至雙位數，但在2000年就恢復過來；同樣在2003年和2004年SARS期間空置率升至13%以上後，到2005年就恢復到單位數水平；2009年世界金融危機時，甲級寫字樓空置率曾一度升至11.50%，但很快就跌回到單位數。

2020年-2022年疫情三年對全港寫字樓租賃市場的影響是深遠的，這三年的空置率均達到雙位數，然而在解封之後的2023年，空置率不降反升，整體空置率由2022年的14.40%進一步升至14.90%，而甲級寫字樓的空置率更為嚴重，達到16.00%。

從下圖可以看出，甲級寫字樓一直都更具韌性，代表甲級寫字樓空置率的紅色曲線大部分時間處於整體寫字樓空置率綠色曲線的下方，反映甲級寫字樓的空置率在大部分時間都沒有超出市場平均水平，然而從2020年以來的數據可以看出，甲級寫字樓的空置率持續高於市場平均水平。

值得留意的是，在寫字樓空置率創下數十年紀錄高位的同時，私人寫字樓繼續有新供應量入市。差饷物業估價署的數據顯示，2024年第1季，私人寫字樓的新落成量就達到8.21萬平方米，相當於2023年全年新落成量的一半以上（或52%），全部為甲級寫字樓。

需求受壓，供應卻加碼，令香港私人寫字樓租金進一步受壓。

從租金來看，私人甲級寫字樓的租金指數在最近幾個月持續向下，而且跌勢要大於整體市場平均水平，見下圖，反映私人甲級寫字樓租金指數走勢的紅色曲線，在最近幾個月已跌至反映整體市場租金指數的綠色曲線下方。

美聯儲將在未來較長一段時間内維持美元利率在高位水平，這大幅推高了全世界的資金成本，也令許多企業不得不通過節流來取悅股東，包括響當當的大型科技公司，例如蘋果、微軟、谷歌、亞馬遜、Meta等等，更勿論那些在高利率環境下業務變得艱難的國際投行，例如摩根士丹利、高盛等，這些金融企業也紛紛開啓裁員和裁減地區部門。

作為金融中心的香港，也受到這些跨國企業縮減經營規模的影響，其甲級寫字樓租金水平受壓同時空置率持續攀升就是明證。恐怕在今年餘下時間，香港的甲級寫字樓回報率仍難有起色。