连年赤字！香港靠刺激楼市有用吗？

多年来，卖地所获得的收入都是香港政府财政收入的重要组成部分，以往每年能带来超过千亿港元的进账。

数据显示，受惠于卖地和印花税收入增加，2017/18财政年度，香港财政盈余达到1380亿港元，财政储备累积至10920亿港元；2018/19财年，港府仍获得盈余587亿港元，财政储备达11700亿港元，创历史新高。

然而，自2019年起，在连续15年录得财政盈余后，香港再次出现财政赤字，且情况持续未见好转，连年赤字。

从原因来看，财政赤字的出现和政府卖地未如理想有很大关系。

经查询，2023/24财年，香港印花税收入为500亿港元，较原来预算低350亿港元；地价收入只有194亿港元，比预期的850亿港元少了656亿港元，具体的预算见下图。

据悉，2023年港府共推出九个地皮项目，当中有六个流标，为香港史上出现最多流标的一年。

2024年2月28日，“财爷”陈茂波在香港特区政府立法会综合大楼会议厅发表2024/25财政年度特区政府财政预算案，预计综合赤字为481亿港元，财政储备在2025年3月底预计为6851亿港元。

这也就是说，香港连续赤字情况还会延续。

在这个大背景下，全面撤辣，提振楼市，增加政府收入也是势在必行之举。

2月28日，香港财政司司长陈茂波在最新的《财政预算案》中提出，全面撤销楼市“辣招”，即所有住宅物业交易均无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

陈茂波表示，高息口和地缘政治压力仍然存在，政府“全面撤辣”是希望创造环境，称倘楼市一旦过于炽热，政府会有预案。

从效果来看，香港特区政府土地注册处的数据显示，2024年1-4月，一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数分别为3477、2375、3971、8551；另外1-4月，一手及二手住宅楼宇买卖合约价值分别为277.92亿港元、190.96亿港元、300.62亿港元、774.56亿港元。

不难发现，全面撤辣的确推高了香港楼市的交投量，尤其是4月份的数据增长十分迅猛。

然而，也有不少人在冷眼旁观，并称在供应过剩和经济弱复苏的大背景下，楼市目前是“旺量不旺价”，反弹势头仅是昙花一现。

据悉，全面“撤辣”消息发布不久，长实集团主席李泽钜在业绩记者会上表示，“撤辣”后香港楼市下行的机会率似乎比上行的机会率低一点。

香港中文大学商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波认为，撤辣对楼价的影响只介乎正负5%，更重要的因素是全球战争风险、利率，以及香港和内地经济。

值得注意的是，中原地产的数据也表明，撤辣后香港楼市的成交量出现增长，但是楼价并未出现明显起色，显示出供给依然大于需求。

瑞银认为，如果港府为楼市全面撤辣，正面情绪不会持续太久，原因包括：1）市场仍有大量供应，预期2024年可售的新楼数目会达至5.1万套，反映有3年的存货需要消化；2）信贷环境紧张，高杠杆的地产发展商可能会减价卖楼以加快现金回笼，令反弹空间受限；3）租金收益率及按揭成本的负利差将会继续抑制投资需求。因此，即使印花税消失，预期2024年楼价仍要下跌5%至10%。

标普也预计，香港楼价2024年将下跌5%至10%，然后在2025年趋向稳定。该机构认为楼市撤辣只会适度刺激今年的需求，未来一至两年市场将持续出现供应过剩，若流动性紧张的开发商大幅减价可能会影响现金流，削弱获利能力及杠杆比率。

从目前的情况来看，港府全面撤辣虽然能刺激楼市成交量走高，但依然低迷的楼价表明整个楼市并未被真正激活，全面撤辣带来的刺激效果能持续多久还有待时间验证。

在2024/25财政年度特区政府财政预算案中，港府预计2025/26至2028/29年度可达至综合盈余，财政储备在2029年3月底预计为8322亿港元。

如果楼市依旧低迷，港府能否如期在2025/26财政年度实现财政盈余或许也存在一定疑问。鉴于港股市场的持续强劲表现以及外资的不断涌入，香港作为国际金融中心的地位再次受到广泛关注与认可。这一趋势有望为香港经济的稳健增长提供有力支撑，然而，这种信心能否持续，或取决于股市的延续性表现。