800億遺產虧光？「香港鋪王」波叔家族斷臂自救

新冠疫情爆發前的近十年里，香港地產行業熱鬧非凡，熱錢滾滾而來。香港商人鄧成波(又稱「波叔」)對此野心勃勃，不斷掃貨，變身成為聲名海外的「香港鋪王」，其當時在香港的知名度並不比李嘉誠差多少。

然而，成也蕭何敗也蕭何，由於高槓桿買鋪，香港此輪威力不凡的樓市低迷行情，亦令波叔元氣大傷。2021年撒手人寰後，波叔的後代也不得不吃下波叔昔日種下的「苦果」。

昔日風光的壯士，正在斷腕自救

上世紀70年代開始，隨著香港經濟蓬勃發展，波叔就開始通過投資物業逐漸積累了財富。

2010年代，波叔大展拳腳，通過旗下的成功集團及陞域集團重點投資酒店及商場項目，使其商業帝國持續擴大。

根據陞域集團官網介紹，陞域集團與鄧成波家族策略合作，管理的房地產投資組合價值高達750億港元，並在地產、酒店、通訊服務、金融服務等五個業務支柱上經營超過40個備受推崇的品牌。

香港地產市場的繁榮將波叔身價持續往上推，在2019福佈斯全球億萬富豪榜中，波叔以51億美元的財富名列第343位，「香港鋪王」名副其實。

雖說波叔對香港市場動向有敏銳的觸覺和精辟的洞見，但他卻忽視了在按揭市場的巨大潛在風險。在過去市況仍處低息，且市場未有轉差時，波叔主要以高槓桿掃貨，並頻頻得手。由於當時波叔信譽好、知名度高，大型銀行信任波叔，所以每次波叔都很輕易實現七成按揭入市。

然而，這種策略在樓價下跌時變得極其危險。香港樓市2020年以來持續低迷，波叔由此面臨巨大的財務壓力，甚至成為「資不抵債」者。

隨著樓價下跌，波叔留下的巨額按揭債務暴露出風險，波叔的傳奇也隨之破滅。據市場估計，波叔家族旗下物業的年利息高達20億港元。另一方面，物業租金及樓價雙雙下跌，令波叔物業收入大幅減少，導致現金流緊張。

由於沒有上市公司，波叔家族當前到底有多少資產無從得知，但坊間基本估算波叔名下資產至少有800億港元。波叔巨額遺產面臨巨大損失的困境，波叔的兩個兒子鄧耀文和鄧耀升作為遺產管理人，這兩年不得不進行「斷臂自救」。有媒體統計，波叔家族至今累計出售超過90個物業，套現總金額超過240億元。

今年2月港府「撤辣」令樓市止跌，但樓價仍相較於2021年高位跌逾20%。波叔家族的財富依舊在縮水，家族成員至今也依然未走出虧損甩賣資產進行回血的泥潭，物業越賣越虧。

近日，波叔7年前以23億元購入的觀塘悅品海景酒店由仲量聯行作為獨家代理出售，該物業於半年前就以22.2億元放售，但至今尚未有人接盤。

此外，波叔家族於上月以1.638億元出售灣仔煥然樓，較2016年買入價3.03億元，賬面大幅貶值約46%。

有商界人士表示，波叔家族物業不少已按上按，若一直以「舉手投降輸一半」的方式變賣資產，波叔所遺下近八百億元資產，疑最終會「資不抵債」，令家族瀕臨破產。

波叔家族不「孤獨」

波叔家族由盛轉衰，高槓桿買樓是波叔策略失誤。而多重負面因素共振重挫香港樓市，這也許是波叔始料未及的「深水炸彈」。

2019年以來，香港歷經磨難，經濟放緩、社會運動、新冠疫情、美聯儲加息、高息環境等原因導致香港樓市熄火，已按揭購房的大量業主由此「高位站崗」，波叔後代顯得沒那麽「孤獨」。

由於樓價下跌，不少本地市民的房產慘變為「負資產」。

香港金管局數據顯示，2024年一季度，香港負資產住宅按揭貸款宗數達到32073宗，創近20年新高，負資產住宅按揭貸款金額在2024年第一季度末達到1653億港元，已超過香港負資產問題最嚴重的時期「沙士」(SARS)尾聲時的1650億港元(2003年6月數據)。

波叔熱衷於投資的酒店、寫字樓等商業樓宇的價格也難以幸免，香港差饷物業估值署數據顯示，2024年3月，香港私人寫字樓租金指數為223.6點，較2019年最高點264.5點下跌15.5%；私人零售業樓宇售價指數為445.7點，較2018年最高點601點下跌25.8%。

對於香港樓價何時才能止跌，本地開發商也對此抱有不確定性。當下，美國降息預期不明朗、香港經濟增長乏力以及香港旅遊業遭遇衝擊，都拖累了樓價上漲，對商業樓宇而言也並不樂觀。

有多家投行看淡香港樓市，其中，穆迪在研報中認為，香港地產市場面臨消費者消費模式改變、企業擴張需求減少以及新增供應壓力等多重挑戰。特别是零售市場，内地遊客來港消費意願未完全恢復，導致零售租金收入增長受影響。

穆迪因此在報告中預測，2024年香港樓價可能下跌5%至10%。

若香港樓市大跌，可能會引發負面的連鎖反應：隨著貸款違約風險增加，銀行借貸抵押品可能會變成劣質資產，致使銀行資產萎縮，打擊市場信心，引發大量贖回潮及銀行擠兌潮。這一系列反應，容易引發信貸危機，嚴重衝擊香港樓市及經濟。

因此，香港金管局及相關決策部門應該對此給予重視，應從更多維度分析當前引發樓價下跌的原因，找到問題的根源，並制定出更加精準、有效的政策，確保香港樓市的健康發展。