「撤辣」效應消退？樓市成交量驟降，信心指數連跌四周

香港政府於今年2月底重磅宣佈「撤辣」新政，點燃了潛在購房者及投資者的熱情。

但香港整個大環境難言樂觀，包括經濟增長乏力、高息環境、千萬「負翁」人數激增等等。更令市場困惑的是，近日傳出香港大型銀行或停辦内地客按揭申請，令市場氣氛瞬間變了味。

所以，不禁有人問道：香港樓市此番的熱度能持久嗎？

從一些最新的數據看，香港政府「撤辣」並且推出多項刺激經濟措施，對樓市的推動作用仍非常有限。相反，香港樓市本輪「小陽春」帶來的熱度似乎正在降溫，甚至略帶寒意。

儘管開發商在「撤辣」後紛紛採取降價策略，但自5月以來，這種促銷手段的效果已不如以往顯著。中原地產數據顯示，截至2024年5月14日，香港樓市整體注冊宗數為3221宗，環比大幅下降22.3%；整體注冊金額287.5億元，環比降13.8%。而在4月份，整體注冊宗數環比增近100%至9880宗。

一手私人住宅市場在5月「爆冷」，截至2024年5月14日成交僅775宗，成交宗數及金額環比分别大跌50.8%及31.3%；二手住宅也錄得下滑，成交宗數為2050宗，環比下降8.1%。

港府的政策「大禮包」，只讓市場熱度維持了兩個月左右，出乎很多人意料，莫非樓市回溫只是昙花一現？

背後原因在於，市場在經過3月及4月一輪升勢後，已逐漸消耗大批購買力，導致市場需求重回「撤辣」前。摩根大通近期在研報中一針見血指出，若參考中國内地一線城市放寬房策的經驗，香港樓市一兩個月内成交量會上揚，但之後再次回軟，相信香港情況相若。

而對於那些有意置業的港人來說，高利息所帶來的財務風險和壓力促使他們不敢輕易入市，且樓價未有企穩回升態勢，現時他們仍持觀望態度。

樓價方面，衡量未來樓價/租金變動方向的參考指標——中原經紀人指數(住宅售價)最新報45.73點，已連跌2周，反映出樓市「撤辣效應」正持續減退。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀於5月15日指出，今周指數暫時守住45點，預告短期樓市繼續反覆爭持，樓價未有轉勢向下的信號。如果CSI向下跌穿45點，將預示樓價下調壓力增加，樓價走勢有機會偏軟。

對於樓價下跌的原因，美聯物業表示，美聯儲減息時間仍未明確，加上新盤搶購買力，令急於沽貨業主減價，減價盤增。

樓價快速反彈後持續陰跌，疊加美聯儲降息預期不明朗，以及利率高企環境等因素，令市場信心並不牢固。根據美聯物業數據，「美聯信心指數」最新報62.9點，按周跌0.9%，已連跌四個星期。

還有一個令人擔憂的現象在於，不少炒樓的大佬不約而同賣樓脫身，進一步打擊了樓市信心。

近來，「香港鋪王」鄧成波家族、「磁帶大王」陳秉志、「木器大王」傅世彪等炒樓大戶紛紛抛售資產進行套現，甚至連李澤钜的妻子王俪橋都以4300萬元出售一豪宅。從這些人的動作來看，他們似乎並不看好香港樓市的前景，趁全面「撤辣」及樓市回暖的機會套現脫身。

值得一提的是，一些投行對香港樓市未來表現持謹慎態度。其中，瑞銀認為，港府為樓市全面撤辣，正面情緒不會持續太久，原因包括：1）市場仍有大量供應，預期2024年可售的新樓數目會達至5.1萬套，反映有3年的存貨需要消化；2）信貸環境緊張，高槓桿的地產發展商可能會減價賣樓以加快現金回籠，令反彈空間受限；3）租金收益率及按揭成本的負利差將會繼續抑制投資需求。

因此，即使印花稅消失，瑞銀預期2024年香港樓價仍要下跌5%至10%。

綜上所述，雖然短期内市場對「撤辣」反應正面，但樓市仍面臨諸多問題，這些問題若不及時進行有力調控，有可能會引發一系列危機，並嚴重衝擊香港經濟。香港政府需制定出更加精準、有效的政策以引導樓市發展，支撐樓市實現全面且健康的復蘇。