【會議直擊】萬科：疫情有危也有機，暫無意分拆物業公司

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日期：2020年3月18日 上午5:22

剛剛公布2019年業績的萬科(02202-HK, 000002-CN)以“緩約花期幾日看”為題舉行了疫情下的線上業績發布會。

詩句引自宋朝釋寶曇的《春寒》，全詩為：“別院東風料峭寒，春衫已試脫應難。黃昏卻傍燈歸去，緩約花期幾日看。”詩中帶有春天已到卻依然透著寒意，只能靜待花開之日的無奈之意。不過萬科的解讀偏向樂觀：只要花開，永遠都不會遲。不知投資者的解讀又是如何？

暫無意將物業管理業務分拆上市

作為全國領先的房地產開發商，房地產開發依然是萬科的主營業務，2019年貢獻了96.52%的總收入，同比增長23.9%，至3526.54億元（單位人民幣，下同），毛利率由2018年的37.8%下降至36.5%。2019年的合同銷售額同比增長3.9%，至6308.4億元。

總裁及首席執行官祝九勝對於毛利率下降卻有不同的看法，他指出整個行業毛利率的下降是一個長期趨勢，面對這個問題，萬科的首要任務是為客戶做好產品和服務，創造真實的價值，但是毛利率的下降並不代表投資回報的下降，萬科仍會繼續努力為利益相關方提高回報。

2019年，萬科獲取項目147個，總規模建面3716.5萬平方米，權益規劃建面2478.4萬平方米，權益地價總額約為1549.6億元，新增項目均價為每平方米6252元。目前按建築面積計算，萬科2019年新增項目有71.5%位於一二線城市，而管理層也提到未來仍將繼續專註於一二線城市。

實現開發業務結算收入同比增長21.8%，至3340.4億元，均價按年提高了8.48%，至每平方米13,577元，實現結算面積2460.3萬平方米，同比增長12.3%。截至2019年末，萬科合並報表範圍內有4288.5萬平方米已售資源未竣工結算，同比增15.6%，合同金額合計為6091億元，同比增14.8%。

物業管理業務貢獻了另外3.48%的收入，同比增長29.7%，至127億元。截至2019年12月31日，萬科物業累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%。董事會主席郁亮表示，物業公司暫時沒有上市計劃。

2019年，萬科全年總收入同比增長23.6%，至3678.94億元（按中國會計準則編制，下同），因房地產開發業務毛利率有所下降以及稅金增加（原因下文將提及），股東應占凈利潤同比增長15.1%，至388.72億元。扣除非經常性款項後的經常性凈利潤同比增14.4%，至383.14億元。

相較於凈利潤動不動就增加幾倍的小規模房地產開發商來說，萬科的2019年業績實在算不上亮眼。2019年的加權平均凈資產收益率為22.47%，較2018年下降了0.77個百分點。財華社用杜邦公式解構，期內平均凈資產收益率有所下降或與凈利潤有所縮減關系較大。

萬科宣派末期息每股1.045元，派息率為30.38%，顯著低於2018年的51.39%。管理層解釋是為了積谷防饑，派息總額其實與上年同期一樣。

財務穩健

截至2019年12月31日，萬科持有貨幣資金1661.95億元，須於一年內支付的附息債務為960.12億元，持有的現金足可應付短期債務。凈負債率由2018年末的30.9%上升至33.9%，資產負債率則為84.4%。資產負債狀況明顯好於眾多同行。截至2019年末，歸屬於上升公司股東的每股凈資產為16.64元，較2018年末提高了17.93%。

2019年，來自經營活動的凈現金流入同比增長35.9%，至456.87億元，連續11年錄得經營活動現金凈流入。

展望

2020年，萬科預計現有項目的新開工面積為2921.2萬平方米，預計項目竣工面積為3319.3萬平方米，相當於2019年實現結算面積的1.35倍。

不過2020年初的疫情確實讓包括萬科在內的房地產開發商措手不及。萬科表示，物業公司一直走在最前線，預計增加支出2億元；地產業務方面，關停售樓，開展線上簽約；物流方面，無償開放59個物流園，協助政府和慈善機構倉儲運輸防疫物資；印力減半收取86個商場商戶2月份租金；長租公寓方面則為部分受疫情影響客戶給予階段性免租……從這些措施可見，疫情無疑會從收入和開支方面對萬科構成負面影響。

萬科提到，疫情漸見好轉，目前項目覆工率已達81%，預計三月底項目復工率將達到97%。

以下是管理層回答媒體的提問：

Q：公司管理層認為疫情對整體經濟、萬科有哪些影響？萬科會采取什麽措施應對？

郁亮：面對疫情，我們無法置身之外，每個人的行為都影響到自己的安全和他人的安全。我在萬科工作三十年，經歷了很多，這中間有很多教訓和經驗，大體上每次在危機過後都能獲得發展機會。

結合這些經驗和教訓，我來談談如何認識危機、應對危機和尋找機會：
第一，勇氣。勇氣支持一線的抗疫人員走到今天。我國能取得今天的抗疫成績，靠的就是這份勇氣和責任。

我們萬科的責任就是照顧好客戶、員工、股東，在危機面前牢記對客戶、員工和股東的責任。

第二，一定要有免疫力。疫情告訴我們在沒有特效藥之前，只有靠自己的免疫力來戰勝。對個人來說，免疫力依靠有規律的作息、均衡的飲食、適當的運動、積極的態度。

對企業來說，強大的免疫力和健康的基礎能幫助我們度過危機。企業的免疫力來自於客戶，其次，現金為王，手有余糧。

第三，一方面有準備，另一方面，不能只看到危，也要看到機。疫情為社會帶來了很多變化。例如孩子通過線上上課，遠程辦公，老人線上買菜，萬科都在留意這種變化。這次疫情也讓大家認識到倉儲的重要性，疫情過後物流會有比較大的發展機會。萬科以“萬維物流”為物流倉儲服務平台，經過了五年的業務布局，疫情期間，物流作為基礎設施的意義得到了突顯，這次看來我們是有前瞻性的。

這是我們創新動力的來源，也是我們培養競爭力的起點。

一年半之前，我們的主題詞是活下去，當時只是居安思危的警惕，沒想到今天活下去成為了特別真實的存在。

萬科將繼續保持警醒，在變化中尋找變化中可能的機會，讓自己健康地活下去，活得好活得久。

Q：疫情對公司的銷售、覆工和現金流有何影響，是否考慮降價促銷？

祝九勝：疫情整體對我們的影響還是比較大，體現在銷售、交付、現金流、覆工等方方面面。

銷售方面，我們二月份的銷售同比降低了510億，一月份我們搶了個開門紅，基本上沒多大影響。我們在湖北進入了三個城市，分別是武漢、宜昌和鄂州。這三個城市到了1月23日之後基本就沒有銷售，不過它們在整個集團占比只有3.1%到3.2%之間。

疫情對我們的交付也帶來壓力。以一季度為例，疫情讓我們對一萬戶客戶有交付延緩的可能，全年的延緩可能涉及到3.9萬戶。

開復工方面，今年我們比往年開工晚了四十天，一年的九分之一。

這些影響最終都反映在現金流上，銷售的減少導致了銷售回款的減少，我們也為疫情增加了防禦的成本。總體看來，疫情對公司的影響相當大，銷售回款大幅下降，並且也給未來一到兩年造成結算壓力。

不過我們也看到改善的跡象：客戶的來訪量逐步增加，大概恢覆到一月份來訪量的五成左右。南方區域更好一點，大概到六成，北方為三成左右。

復工到今天為止已經到八成，返崗的人數達到了72%，這個比例在進一步提升。

Q：管理層認為疫情對房地產政策有何影響？

郁亮：萬科內部有一句話：“當好農民種好地”。對我們來說，需要靠自己腳踏實地做好自己本分的工作。我們不去預測政策走向。對於房地產從業人員來說，還是想提一些看法：非常期望房地產的長效機制盡快落地，也就是更好地解決老百姓的居住問題。在房住不炒的基礎下，有三個建議：

1）增加各類人才用房。不僅為金融、高科技從業人員提供住房，也要為城市服務離不開的人員，例如環衛工人，物業管理和快遞小哥提供居住場所。人才用房裏應該包括各種人才。

2）要加大老舊小區的改造。這次疫情有物業管理的小區，防控都做的比較好，所以需要加大老舊小區的改造力度。

3）人們對於健康產品的需求是很殷切的。我們希望萬科能夠在這方面為市場做出貢獻。

Q：萬科今年的拿地策略如何，是否會有逆周期的操作。

執行副總裁及首席運營官張旭：疫情對我們行業帶來很大的挑戰，但無論疫情如何，中國房地產的中長期不會有太大變化，我們的投資策略還是會遵循過往的邏輯和原則。

我們的邏輯和原則：始終關心客戶，客戶在哪，我們就在哪，客戶的需求始終是我們關心的要點。

近幾年我們一直關註軌道交通、地鐵上蓋，在這方面尋找投資機會。

第二是謹慎投資、量入為出、保證公司現金流安全的原則。我們任何時候都會保持手中有余糧。

第三，投資只是一個開始，整個開發的過程、做好產品做好服務，才是投資最具有能力的時候。

對拿地的機會，我們每年都有特定的倉位，以保持持續發展。我們會在此基礎上尋找好的投資機會，我們評判的標準始終是以項目為綱，看項目價值和價格是否匹配，還有就是現金為王。

Q：央行降準，萬科融資有何計劃？

祝九勝：我們觀察到全球央行都在降息。這是一個宏觀的問題。我們當好農民耕好地。從國內的情況來看，央行也在降準，準備金的降低也增加了市場的流動性，有利於降低融資成本，LPR改革主要對實體經濟有明顯的好處，這些措施都針對實體經濟，對我們的影響不直接不明顯。

從央行態度來看，堅持房住不炒的政策。所以對於房地產行業來說，這些政策的直接利好影響我們不敢給予太高的預期。

正因為基於這方面的觀察，我們一貫采取穩定的融資策略。愛惜我們的品牌和信用，保持公司信用評級處於行業的領先水平。繼續保持好信用評級，控制負債率和融資成本。

合理地安排投融資的節奏，靈活地運用融資渠道，但我們不會設定目標。

至於前邊有媒體問到的降價不降價的問題：對於一個企業來說，定價不是他的權利，價格管理一定是它的職責。定價是消費者的權利，企業只是標價，由消費者來投票，我們是沒有定價權。這是我們長期市場化的本質。

Q：萬科在公布業績時也發了董事會的決議，跟投收益從內部收益率（IRR）調整為以公司加權平均成本（WACC）為依據，為什麽調整？現在的WACC是多少？

張旭：我們跟投是在2014年推出，已經有六個年頭，到2019年已經有八百六十個項目，去年一年有140多個項目。

自從跟投以來，有效提高了拿地的質量，加快了施工的進度，在節約成本方面也很有成效。過去和未來都不斷地叠代，這次也是叠代的優化。

因為：
1）區域員工集合跟投的方式簡化了跟投管理，簡化流程。
2）設立了各個區域的骨幹、合夥人和核心合夥人，集合跟投，這也是強制跟投的組織變化。
3）在2018年的跟投制度當中，我們選用的是2017年的WACC，也就是10%。今天我們調回WACC也是延續了當年的基本原則和思路，沒有改變，這樣更加反映投資者的真實回報水平。

我們會請獨立第三方做獨立評估，用此來調整未來每年的WACC。2019年的還沒做出來，但以後會公布。

Q：泊寓前景如何？城中村開業分布在哪些城市

董事會秘書朱旭：我們依然看好這個市場。目前這個行業的發展存在客觀的限制，比如出租來源，需要商業改住，目前一些城市的商改住細則還沒出來；從建造標準來看，還是參照住宅的標準，但與租客的需求不一定匹配；商改租不能享受民用水電的優惠，提高了生活成本。最後目前租賃住宅的稅負還是比較重。

由於我們做經營性業務和服務意識還有待提升，萬科還在爬坡期和探索期。

城中村業務最主要是在深圳，去年開業基本在深圳，其次我們在珠海、廣州和廈門也有少量分布。

但是萬科一直以來非常看好這個業務，也將此當做核心業務。相信未來國家會出台相應的政策扶持。

Q：2019年派息的方案略下降，基於哪些考慮？

朱旭：我們想多保留現金在手，同時不想減少給股東的分紅，所以分紅總額不變，派息率為30%。

Q：公司的2019年業績營收和歸母凈利潤都沒達到市場的預期，盈利水平似乎下降？原因是什麽？是否意味著公司盈利能力下降？如何看待目前經營的狀況？

祝九勝：從十大國內地產發展商的成績來看，我們在營收增長方面不是處於很理想的水平。三年前我們給自己定位，戰略是圍繞城市發展和客戶的需求來布局我們的業務。從營收和銷售規模情況來看，在很多年前的要求是重視銷售規模，開發業務的市場份額，但我們更重視的是質量，也就是回款率，來優化我們的現金流。

毛利率方面，1）其實整個行業毛利率的下降是一個長期趨勢，面對這個問題，我們為客戶做好產品和服務，創造真實的價值，2）持續提升我們的管理水平，3）其他環節的優化，並不代表ROE的下降，投資者會更關註ROE的情況，毛利率下降並不代表ROE的下降。我們會不斷努力，虛心向利益相關方和同行學習，提升我們對利益相關方回報的能力。

Q：去年萬科中西部的銷售是否有壓力，南方區域有下降趨勢，萬科對此將采取怎樣的措施？

祝九勝：從投資布局來講，我們還是在一二線城市布局多一點，我們對這些城市都提出能夠進入前三的要求，由於進入這些城市符合公司的策略選擇，首先要滿足這個城市發展配合，是否照顧好這個城市的客戶，這個城市與公司交互的頻度如何，我們有自己特別關註的點。

一二線城市的需求，各種條件都比較好，競爭比較激烈，我們的挑戰也比較大，我們在實際操作中會與同行合作來滿足策略目標。

南方在四個區域中排第四。南方區域所處的城市，包括深圳、廣州、珠海、廈門等等，在這些城市中，政府出讓土地時會涉及越來越多綜合化因素，需求也更多樣，所以拿到項目減少，對全周期經營能力的要求也很高，但仍會努力，請多給一點時間。

郁亮補充：從長遠來看，四個區來看，中西部的份額很少，近年中西部發展比較快，長期來看會形成均衡和優勢。

Q：寶能持股比例的下降。

朱旭：股東的決定。

Q：疫情之後物業管理的方面有哪些新的發展策略？是否有上市計劃？

祝九勝：物業是集團三十年的老業務。五六年前開始市場化時，這個業務也不是很大。當時還是100%持股，正因為市場化了才引進一些外部股東，一起來商定未來怎麽走。

萬科物業目前管理6.4億平方米的項目中，屬於萬科開發的樓盤一半都沒有。一直以高滿高收為基礎——85%的滿意度，至少90%以上的收繳率。在疫情當中，這項業務的重要性得到了內外部客戶和政府的認可，也確實提供了新的機會。

除了以上提到的機會外，還包括：商寫業務，與戴德梁行合作，希望在這一塊有所建樹。第二個，我們的物業管理是從社區到街區到片區計劃：在政府的授權下，也參與城市的管理，這包括橫琴、雄安、成都高新區、深圳坪山等。

郁亮補充：萬科物業發展很快，對於入股的事情沒有需要披露的信息。對物業上市問題，我的看法是物業暫時沒有上市計劃，相當長時間沒有計劃。必須等到人們把萬科物業當做城市服務商的時候，才會考慮讓它上市。

Q：萬科財報的籌資金額下降了三百多億是什麽原因造成？增值稅高了一百億原因是什麽？萬科最近三年的股價變化不大，是否為價值投資的標的？

執行副總裁及財務負責人王文金：現金流的管理當中，我們比較重視經營現金流，在經營現金流入比較充裕時，我們才會考慮資金存量。我們經營活動已連續11年錄得凈現金流入，足夠覆蓋我們的短期債務，在這種情況下就歸還貸款。

土地增值稅為什麽增加：我們項目毛利率的結構產生了變化，高毛利率的項目比較多，土地增值稅跟毛利率掛鉤比較多，所以土地增值稅比較高。

朱旭：股價的決定因素很多，本質還是業績表現。過去三年萬科的業績穩步增長，加上今年的股息，給予了股東應有的回報。2019年年初到年末，萬科股價漲幅是45%，在同行來說也算比較好。管理層不能關註股價，必須把業績做好，以更好的業績回報股東。

文：毛婷