【会议直击】万科：疫情有危也有机，暂无意分拆物业公司

原創

日期：2020年3月18日 上午5:22

刚刚公布2019年业绩的万科(02202-HK, 000002-CN)以“缓约花期几日看”为题举行了疫情下的线上业绩发布会。

诗句引自宋朝释宝曇的《春寒》，全诗为：“別院东风料峭寒，春衫已试脱应难。黄昏却傍灯归去，缓约花期几日看。”诗中带有春天已到却依然透着寒意，只能静待花开之日的无奈之意。不过万科的解读偏向乐观：只要花开，永远都不会迟。不知投资者的解读又是如何？

暂无意将物业管理业务分拆上市

作为全国领先的房地产开发商，房地产开发依然是万科的主营业务，2019年贡献了96.52%的总收入，同比增长23.9%，至3526.54亿元（单位人民币，下同），毛利率由2018年的37.8%下降至36.5%。2019年的合同销售额同比增长3.9%，至6308.4亿元。

总裁及首席执行官祝九胜对于毛利率下降却有不同的看法，他指出整个行业毛利率的下降是一个长期趋势，面对这个问题，万科的首要任务是为客户做好产品和服务，创造真实的价值，但是毛利率的下降并不代表投资回报的下降，万科仍会继续努力为利益相关方提高回报。

2019年，万科获取项目147个，总规模建面3716.5万平方米，权益规划建面2478.4万平方米，权益地价总额约为1549.6亿元，新增项目均价为每平方米6252元。目前按建筑面积计算，万科2019年新增项目有71.5%位于一二线城市，而管理层也提到未来仍将继续专注于一二线城市。

实现开发业务结算收入同比增长21.8%，至3340.4亿元，均价按年提高了8.48%，至每平方米13,577元，实现结算面积2460.3万平方米，同比增长12.3%。截至2019年末，万科合并报表范围內有4288.5万平方米已售资源未竣工结算，同比增15.6%，合同金额合计为6091亿元，同比增14.8%。

物业管理业务贡献了另外3.48%的收入，同比增长29.7%，至127亿元。截至2019年12月31日，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。董事会主席郁亮表示，物业公司暂时没有上市计划。

2019年，万科全年总收入同比增长23.6%，至3678.94亿元（按中国会计准则编制，下同），因房地产开发业务毛利率有所下降以及税金增加（原因下文将提及），股东应占凈利润同比增长15.1%，至388.72亿元。扣除非经常性款项后的经常性凈利润同比增14.4%，至383.14亿元。

相较于凈利润动不动就增加几倍的小规模房地产开发商来说，万科的2019年业绩实在算不上亮眼。2019年的加权平均凈资产收益率为22.47%，较2018年下降了0.77个百分点。财华社用杜邦公式解构，期內平均凈资产收益率有所下降或与凈利润有所缩减关系较大。

万科宣派末期息每股1.045元，派息率为30.38%，显着低于2018年的51.39%。管理层解释是为了积谷防饥，派息总额其实与上年同期一样。

财务稳健

截至2019年12月31日，万科持有货币资金1661.95亿元，须于一年內支付的附息债务为960.12亿元，持有的现金足可应付短期债务。凈负债率由2018年末的30.9%上升至33.9%，资产负债率则为84.4%。资产负债状况明显好于众多同行。截至2019年末，归属于上升公司股东的每股凈资产为16.64元，较2018年末提高了17.93%。

2019年，来自经营活动的凈现金流入同比增长35.9%，至456.87亿元，连续11年录得经营活动现金凈流入。

展望

2020年，万科预计现有项目的新开工面积为2921.2万平方米，预计项目竣工面积为3319.3万平方米，相当于2019年实现结算面积的1.35倍。

不过2020年初的疫情确实让包括万科在內的房地产开发商措手不及。万科表示，物业公司一直走在最前线，预计增加支出2亿元；地产业务方面，关停售楼，开展线上签约；物流方面，无偿开放59个物流园，协助政府和慈善机构仓储运输防疫物资；印力减半收取86个商场商户2月份租金；长租公寓方面则为部分受疫情影响客户给予阶段性免租……从这些措施可见，疫情无疑会从收入和开支方面对万科构成负面影响。

万科提到，疫情渐见好转，目前项目覆工率已达81%，预计三月底项目覆工率将达到97%。

以下是管理层回答媒体的提问：

Q：公司管理层认为疫情对整体经济、万科有哪些影响？万科会采取什么措施应对？
郁亮：面对疫情，我们无法置身之外，每个人的行为都影响到自己的安全和他人的安全。我在万科工作三十年，经历了很多，这中间有很多教训和经验，大体上每次在危机过后都能获得发展机会。

结合这些经验和教训，我来谈谈如何认识危机、应对危机和寻找机会：
第一，勇气。勇气支持一线的抗疫人员走到今天。我国能取得今天的抗疫成绩，靠的就是这份勇气和责任。

我们万科的责任就是照顾好客户、员工、股东，在危机面前牢记对客户、员工和股东的责任。

第二，一定要有免疫力。疫情告诉我们在没有特效药之前，只有靠自己的免疫力来战胜。对个人来说，免疫力依靠有规律的作息、均衡的饮食、适当的运动、积极的态度。

对企业来说，强大的免疫力和健康的基础能帮助我们度过危机。企业的免疫力来自于客户，其次，现金为王，手有余粮。

第三，一方面有准备，另一方面，不能只看到危，也要看到机。疫情为社会带来了很多变化。例如孩子通过线上上课，远程办公，老人线上买菜，万科都在留意这种变化。这次疫情也让大家认识到仓储的重要性，疫情过后物流会有比较大的发展机会。万科以“万维物流”为物流仓储服务平台，经过了五年的业务布局，疫情期间，物流作为基础设施的意义得到了突显，这次看来我们是有前瞻性的。

这是我们创新动力的来源，也是我们培养竞争力的起点。

一年半之前，我们的主题词是活下去，当时只是居安思危的警惕，没想到今天活下去成为了特別真实的存在。

万科将继续保持警醒，在变化中寻找变化中可能的机会，让自己健康地活下去，活得好活得久。

Q：疫情对公司的销售、覆工和现金流有何影响，是否考虑降价促销？
祝九胜：疫情整体对我们的影响还是比较大，体现在销售、交付、现金流、覆工等方方面面。

销售方面，我们二月份的销售同比降低了510亿，一月份我们抢了个开门红，基本上没多大影响。我们在湖北进入了三个城市，分別是武汉、宜昌和鄂州。这三个城市到了1月23日之后基本就没有销售，不过它们在整个集团占比只有3.1%到3.2%之间。

疫情对我们的交付也带来压力。以一季度为例，疫情让我们对一万户客户有交付延缓的可能，全年的延缓可能涉及到3.9万户。

开覆工方面，今年我们比往年开工晚了四十天，一年的九分之一。

这些影响最终都反映在现金流上，销售的减少导致了销售回款的减少，我们也为疫情增加了防御的成本。总体看来，疫情对公司的影响相当大，销售回款大幅下降，并且也给未来一到两年造成结算压力。

不过我们也看到改善的跡象：客户的来访量逐步增加，大概恢覆到一月份来访量的五成左右。南方区域更好一点，大概到六成，北方为三成左右。

覆工到今天为止已经到八成，返岗的人数达到了72%，这个比例在进一步提升。

Q：管理层认为疫情对房地产政策有何影响？
郁亮：万科內部有一句话：“当好农民种好地”。对我们来说，需要靠自己脚踏实地做好自己本分的工作。我们不去预测政策走向。对于房地产从业人员来说，还是想提一些看法：非常期望房地产的长效机制尽快落地，也就是更好地解决老百姓的居住问题。在房住不炒的基础下，有三个建议：

1）增加各类人才用房。不仅为金融、高科技从业人员提供住房，也要为城市服务离不开的人员，例如环卫工人，物业管理和快递小哥提供居住场所。人才用房裏应该包括各种人才。

2）要加大老旧小区的改造。这次疫情有物业管理的小区，防控都做的比较好，所以需要加大老旧小区的改造力度。

3）人们对于健康产品的需求是很殷切的。我们希望万科能够在这方面为市场做出贡献。

Q：万科今年的拿地策略如何，是否会有逆周期的操作。
执行副总裁及首席运营官张旭：疫情对我们行业带来很大的挑战，但无论疫情如何，中国房地产的中长期不会有太大变化，我们的投资策略还是会遵循过往的逻辑和原则。

我们的逻辑和原则：始终关心客户，客户在哪，我们就在哪，客户的需求始终是我们关心的要点。

近几年我们一直关注轨道交通、地铁上盖，在这方面寻找投资机会。

第二是谨慎投资、量入为出、保证公司现金流安全的原则。我们任何时候都会保持手中有余粮。

第三，投资只是一个开始，整个开发的过程、做好产品做好服务，才是投资最具有能力的时候。

对拿地的机会，我们每年都有特定的仓位，以保持持续发展。我们会在此基础上寻找好的投资机会，我们评判的标准始终是以项目为纲，看项目价值和价格是否匹配，还有就是现金为王。

Q：央行降准，万科融资有何计划？
祝九胜：我们观察到全球央行都在降息。这是一个宏观的问题。我们当好农民耕好地。从国內的情况来看，央行也在降准，准备金的降低也增加了市场的流动性，有利于降低融资成本，LPR改革主要对实体经济有明显的好处，这些措施都针对实体经济，对我们的影响不直接不明显。

从央行态度来看，坚持房住不炒的政策。所以对于房地产行业来说，这些政策的直接利好影响我们不敢给予太高的预期。

正因为基于这方面的观察，我们一贯采取稳定的融资策略。爱惜我们的品牌和信用，保持公司信用评级处于行业的领先水平。继续保持好信用评级，控制负债率和融资成本。

合理地安排投融资的节奏，灵活地运用融资渠道，但我们不会设定目标。

至于前边有媒体问到的降价不降价的问题：对于一个企业来说，定价不是他的权利，价格管理一定是它的职责。定价是消费者的权利，企业只是标价，由消费者来投票，我们是没有定价权。这是我们长期市场化的本质。

Q：万科在公布业绩时也发了董事会的决议，跟投收益从內部收益率（IRR）调整为以公司加权平均成本（WACC）为依据，为什么调整？现在的WACC是多少？
张旭：我们跟投是在2014年推出，已经有六个年头，到2019年已经有八百六十个项目，去年一年有140多个项目。

自从跟投以来，有效提高了拿地的质量，加快了施工的进度，在节约成本方面也很有成效。过去和未来都不断地迭代，这次也是迭代的优化。

因为：
1）区域员工集合跟投的方式简化了跟投管理，简化流程。
2）设立了各个区域的骨干、合伙人和核心合伙人，集合跟投，这也是强制跟投的组织变化。
3）在2018年的跟投制度当中，我们选用的是2017年的WACC，也就是10%。今天我们调回WACC也是延续了当年的基本原则和思路，没有改变，这样更加反映投资者的真实回报水平。

我们会请独立第三方做独立评估，用此来调整未来每年的WACC。2019年的还没做出来，但以后会公布。

Q：泊寓前景如何？城中村开业分布在哪些城市
董事会秘书朱旭：我们依然看好这个市场。目前这个行业的发展存在客观的限制，比如出租来源，需要商业改住，目前一些城市的商改住细则还没出来；从建造标准来看，还是参照住宅的标准，但与租客的需求不一定匹配；商改租不能享受民用水电的优惠，提高了生活成本。最后目前租赁住宅的税负还是比较重。

由于我们做经营性业务和服务意识还有待提升，万科还在爬坡期和探索期。

城中村业务最主要是在深圳，去年开业基本在深圳，其次我们在珠海、广州和厦门也有少量分布。

但是万科一直以来非常看好这个业务，也将此当做核心业务。相信未来国家会出台相应的政策扶持。

Q：2019年派息的方案略下降，基于哪些考虑？
朱旭：我们想多保留现金在手，同时不想减少给股东的分红，所以分红总额不变，派息率为30%。

Q：公司的2019年业绩营收和归母凈利润都没达到市场的预期，盈利水平似乎下降？原因是什么？是否意味着公司盈利能力下降？如何看待目前经营的状况？
祝九胜：从十大国內地产发展商的成绩来看，我们在营收增长方面不是处于很理想的水平。三年前我们给自己定位，战略是围绕城市发展和客户的需求来布局我们的业务。从营收和销售规模情况来看，在很多年前的要求是重视销售规模，开发业务的市场份额，但我们更重视的是质量，也就是回款率，来优化我们的现金流。

毛利率方面，1）其实整个行业毛利率的下降是一个长期趋势，面对这个问题，我们为客户做好产品和服务，创造真实的价值，2）持续提升我们的管理水平，3）其他环节的优化，并不代表ROE的下降，投资者会更关注ROE的情况，毛利率下降并不代表ROE的下降。我们会不断努力，虚心向利益相关方和同行学习，提升我们对利益相关方回报的能力。

Q：去年万科中西部的销售是否有压力，南方区域有下降趋势，万科对此将采取怎样的措施？
祝九胜：从投资布局来讲，我们还是在一二线城市布局多一点，我们对这些城市都提出能够进入前三的要求，由于进入这些城市符合公司的策略选择，首先要满足这个城市发展配合，是否照顾好这个城市的客户，这个城市与公司交互的频度如何，我们有自己特別关注的点。

一二线城市的需求，各种条件都比较好，竞争比较激烈，我们的挑战也比较大，我们在实际操作中会与同行合作来满足策略目标。

南方在四个区域中排第四。南方区域所处的城市，包括深圳、广州、珠海、厦门等等，在这些城市中，政府出让土地时会涉及越来越多综合化因素，需求也更多样，所以拿到项目减少，对全周期经营能力的要求也很高，但仍会努力，请多给一点时间。

郁亮补充：从长远来看，四个区来看，中西部的份额很少，近年中西部发展比较快，长期来看会形成均衡和优势。

Q：宝能持股比例的下降。
朱旭：股东的决定。

Q：疫情之后物业管理的方面有哪些新的发展策略？是否有上市计划？
祝九胜：物业是集团三十年的老业务。五六年前开始市场化时，这个业务也不是很大。当时还是100%持股，正因为市场化了才引进一些外部股东，一起来商定未来怎么走。

万科物业目前管理6.4亿平方米的项目中，属于万科开发的楼盘一半都没有。一直以高满高收为基础——85%的满意度，至少90%以上的收缴率。在疫情当中，这项业务的重要性得到了內外部客户和政府的认可，也确实提供了新的机会。

除了以上提到的机会外，还包括：商写业务，与戴德梁行合作，希望在这一块有所建树。第二个，我们的物业管理是从社区到街区到片区计划：在政府的授权下，也参与城市的管理，这包括横琴、雄安、成都高新区、深圳坪山等。

郁亮补充：万科物业发展很快，对于入股的事情没有需要披露的信息。对物业上市问题，我的看法是物业暂时没有上市计划，相当长时间没有计划。必须等到人们把万科物业当做城市服务商的时候，才会考虑让它上市。

Q：万科财报的筹资金额下降了三百多亿是什么原因造成？增值税高了一百亿原因是什么？万科最近三年的股价变化不大，是否为价值投资的标的？
执行副总裁及财务负责人王文金：现金流的管理当中，我们比较重视经营现金流，在经营现金流入比较充裕时，我们才会考虑资金存量。我们经营活动已连续11年录得凈现金流入，足够覆盖我们的短期债务，在这种情况下就归还贷款。

土地增值税为什么增加：我们项目毛利率的结构产生了变化，高毛利率的项目比较多，土地增值税跟毛利率挂鉤比较多，所以土地增值税比较高。

朱旭：股价的决定因素很多，本质还是业绩表现。过去三年万科的业绩稳步增长，加上今年的股息，给予了股东应有的回报。2019年年初到年末，万科股价涨幅是45%，在同行来说也算比较好。管理层不能关注股价，必须把业绩做好，以更好的业绩回报股东。

文：毛婷