割價促一手住宅成交，香港商樓回報仍不振

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香港物業估價署最新發佈的月份報告顯示：

2024年4月份，香港住宅物業買賣合約總數為8,551宗，較上個月增加115.34%，較上年同期增加86.58%；買賣合約總值達到774.56億港元，較上個月上升157.65%，較上年同期上升47.91%。

其中，4月份一手住宅物業買賣宗數為3,636宗，較上個月多2,137宗，較上年同期多2,086宗；一手住宅物業買賣總值為423.5億元，較上個月上升207.69%，較上年同期上升64.41%。

4月份的二手住宅物業買賣總數為4,915宗，較上個月增加2,443宗，較上年同期增加1,882宗；二手住宅買賣總值為351.06億元，較上個月上升115.40%，較上年同期增加31.93%。

從一手和二手交易的佔比來看，4月份一手樓的增幅要顯著得多，佔總交易量的比例達到43%，而上個月為38%，上年同期為34%。

今年以來，各大地產發展商或有鑒於經濟前景不明朗，樓價持續向下，不大願意提前發售新盤，而寧願逐點逐點推貨，且在長實集團的帶領下，發展商開啓了打折推新盤，新盤價格下降或也吸引了不少二手樓的潛在買家，也因此，一手樓的成交幅度增長更為顯著。

但是從售價水平來看，儘管4月份的私人住宅售價指數較上個月有所上升——由上個月的307.8上升至308.7，升幅還不如租金指數的升幅，後者從上個月的185.2點上升至186.9點——但私人住宅售價指數仍遠低於過去的水平，見下圖。

這或反映出4月份私人住宅交易增加，主要驅動原因或在於降價，並不足以證明樓市已經轉向。

商樓回報仍未見好轉

香港的「結業潮」仍在持續，4月份私人非住宅樓宇的租金水平仍持續向下。

4月份私人甲級寫字樓租金指數較上個月進一步下降2.4個點，至221.9點；整體寫字樓租金指數則由上個月的223.9點，下降至221.4點。其中，上環/中區甲級寫字樓的租金指數由上個月的255.2點進一步下降至247.5點，而灣仔/銅鑼灣和尖沙咀的租金指數則分别由上個月的202.9點和187.9點，上升至205.2點和191.8點。

私人零售業樓宇的整體租金水平仍為好轉，4月份的整體租金指數從上個月的169.1點進一步下降至168.5點，其中港島區的租金水平按月輕微上升，但是過去是遊客購物旺區的九龍和新界，租金水平明顯下降，其中九龍的4月份私人零售業樓宇平均租金約為每平方米892元，較上個月低16.87%，較上年同期下降24.66%；新界的4月份零售業樓宇平均租金則為每平方米1,085元，較上月低11.50%，較上年同期低6.79%。

此外，私人分層工廠大廈的2024年4月份租金指數也進一步下降至214.9點，上個月為217.2點，上年同期為215.8點。

從這些非住宅物業的整體租金水平全線下跌，可以看得出當前香港的商業活動仍不算十分暢旺，零售業的表現尤其經不起考驗，而甲級寫字樓的租金跌勢仍在持續。整體來看，經濟活動未見大的提振，這會繼續對私人住宅的交易和價格水平帶來負面影響。