高息口、供需失衡之下，香港樓市應關注什麽？

原創

受美國強力加息等因素的影響，連漲多年的香港樓市步入了持續回調期。

面對低迷的樓市，港府終於在2月底宣佈全面撤銷辣招，隨即樓市的交投得以激活，並在4月迎來大爆發。

據悉，4月份的數據顯示，一手及二手住宅樓宇買賣合約宗數為8551宗，創2012年10月8714宗後的138個月（11年半）新高；一手及二手住宅樓宇買賣合約價值達774.56億港元，創2021年7月786.04億港元後的33個月（近3年）新高。

由於成交量顯著增長，樓市號稱迎來了「小陽春」，然而從樓價的表現來看，情況卻並沒有這麽樂觀。

美聯物業的數據顯示，全面撤辣後，樓價指數一度出現了微幅回升，但隨後又出現回落。目前來看，香港樓價止住了跌勢，但並未見明顯起色，依然在相對低位徘徊。

中原地產亞太區副主席陳永傑亦表示，撤辣後樓市活躍，但僅止於成交量增加，價格並未同步上漲。

樓價不動如山的原因有很多。

例如，基於聯系匯率制度的高息口問題。而高利率環境不僅會加重買家的負擔，其實也會對地產商產生影響。

又如，近年來，香港樓市庫存量整體在持續增長，導致市場出現供應過剩的狀態。

而樓市出現供應過剩，其中一方面是因為香港近年流失了一部分人口。根據香港入境處數據整理，從2020年7月至2023年6月，經機場離港的香港居民累計共有633萬人次，其中僅有580萬人返港。這也意味著，這3年間「淨離港」的人高達53萬人，是近60年來人口流失最為嚴重的一次。

恒隆地產（00101.HK）董事長陳啓宗在2023年年報中表示，香港住宅土地供應長達十年的人為短缺局面正逐漸被打破，由於供應預計充足，樓價不會像過去數年那樣大升。

此外，香港經濟近些年遭遇了一些挑戰。同為亞洲的金融中心，香港近年卻被新加坡搶了不少風頭，再加上高利率環境等因素的影響，香港的經濟面臨著一些壓力。

總的來看，近年樓價低迷，縱然全面撤辣依然未顯著增長既有短期因素的幹擾，亦有長期因素的影響。

值得一提的是，中原地產亞太區副主席陳永傑日前指出，美國利率將向下調，問題在於何時開始減息。

而結合各方面的情況來看，雖然有所推遲，美國的降息進程有望在下半年開啓。

野村證券經濟學家調整了對美聯儲降息時間的預測，稱「降息的門檻似乎已經升高」。目前預計美聯儲首次降息會在9月，而不是先前預測的7月。

高盛近期的報告顯示，他們已將美聯儲首次降息的時間點從原先預期的7月推遲至9月，但維持了年内兩次降息的預測。

高息口這個中短期影響因素將有望得到解決。

另外，樓市供應過剩的問題也需要時間消化，但這並不是最重要的問題。根據瑞銀的預計，目前市場仍有大量供應，預期2024年香港可售的新樓數目會達至5.1萬套，反映有3年的存貨需要消化。

相較而言，香港樓市更應關注人口數量及結構、經濟增長等長期影響因素。