高息口、供需失衡之下，香港楼市应关注什么？

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受美国强力加息等因素的影响，连涨多年的香港楼市步入了持续回调期。

面对低迷的楼市，港府终于在2月底宣布全面撤销辣招，随即楼市的交投得以激活，并在4月迎来大爆发。

据悉，4月份的数据显示，一手及二手住宅楼宇买卖合约宗数为8551宗，创2012年10月8714宗后的138个月（11年半）新高；一手及二手住宅楼宇买卖合约价值达774.56亿港元，创2021年7月786.04亿港元后的33个月（近3年）新高。

由于成交量显著增长，楼市号称迎来了“小阳春”，然而从楼价的表现来看，情况却并没有这么乐观。

美联物业的数据显示，全面撤辣后，楼价指数一度出现了微幅回升，但随后又出现回落。目前来看，香港楼价止住了跌势，但并未见明显起色，依然在相对低位徘徊。

中原地产亚太区副主席陈永杰亦表示，撤辣后楼市活跃，但仅止于成交量增加，价格并未同步上涨。

楼价不动如山的原因有很多。

例如，基于联系汇率制度的高息口问题。而高利率环境不仅会加重买家的负担，其实也会对地产商产生影响。

又如，近年来，香港楼市库存量整体在持续增长，导致市场出现供应过剩的状态。

而楼市出现供应过剩，其中一方面是因为香港近年流失了一部分人口。根据香港入境处数据整理，从2020年7月至2023年6月，经机场离港的香港居民累计共有633万人次，其中仅有580万人返港。这也意味着，这3年间“净离港”的人高达53万人，是近60年来人口流失最为严重的一次。

恒隆地产（00101.HK）董事长陈启宗在2023年年报中表示，香港住宅土地供应长达十年的人为短缺局面正逐渐被打破，由于供应预计充足，楼价不会像过去数年那样大升。

此外，香港经济近些年遭遇了一些挑战。同为亚洲的金融中心，香港近年却被新加坡抢了不少风头，再加上高利率环境等因素的影响，香港的经济面临着一些压力。

总的来看，近年楼价低迷，纵然全面撤辣依然未显著增长既有短期因素的干扰，亦有长期因素的影响。

值得一提的是，中原地产亚太区副主席陈永杰日前指出，美国利率将向下调，问题在于何时开始减息。

而结合各方面的情况来看，虽然有所推迟，美国的降息进程有望在下半年开启。

野村证券经济学家调整了对美联储降息时间的预测，称“降息的门槛似乎已经升高”。目前预计美联储首次降息会在9月，而不是先前预测的7月。

高盛近期的报告显示，他们已将美联储首次降息的时间点从原先预期的7月推迟至9月，但维持了年内两次降息的预测。

高息口这个中短期影响因素将有望得到解决。

另外，楼市供应过剩的问题也需要时间消化，但这并不是最重要的问题。根据瑞银的预计，目前市场仍有大量供应，预期2024年香港可售的新楼数目会达至5.1万套，反映有3年的存货需要消化。

相较而言，香港楼市更应关注人口数量及结构、经济增长等长期影响因素。