按揭證券公司的隱憂

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由香港特别行政區政府通過外匯基金全資擁有的按揭管理有限公司香港按揭證券有限公司，近日公佈了2023年經審核的綜合財務業績。

2023年，按揭證券公司轉盈為虧，由2022年的除稅後溢利21.63億港元，變為經審核除稅後虧損2.6億港元。該公司指出現會計虧損的主要原因包括：1）年金業務於2023年底的折現率因應市場利率下降而比上一年底下跌，導致保險合約負債上升；以及2）樓價下跌對安老按揭保險業務帶來負面影響。

不過，來自外匯基金投資的回報，以及累積的按揭保險業務分攤入賬的收益增加，抵消了部分虧損。

按揭證券公司主要從事利息差業務，這與銀行等金融中介的業務模式如出一轍，只不過由於其公共性質，按揭證券公司的息差或要比銀行小一點，因後者隨行就市，由市場定價，而按揭證券公司主要服務大眾，有一定的公益性質，因而賺取的息差要小一點，提供的社會溢價要高一點。

2023年，按揭證券公司的淨利息收益率維持在0.2%的穩定水平，與上年一樣。相比之下，商業銀行如匯豐控股，於2023年的淨利息收益率達到1.66%，而本地商業銀行恒生銀行的2023年淨利息收益率更擴大了55個基點，至2.30%。

按揭證券公司以優惠利率貸款給合資格的資金使用者，而其資金則主要來自外匯管理局或是傳統的發債融資，債券獲與香港特區政府相同的信貸評級，因此其發債籌資的成本也相對較低，從而能讓其控制0.2%的息差，以優惠利率放貸。這也是其淨利息收入較低的原因。2023年，按揭證券公司的淨利息收入僅為3.97億港元。

2023年，按揭證券公司的保險服務業績虧損由2022年的12.1億港元縮小至1.79億港元，主要反映香港年金計劃受2023年所採用的折現率高於2022年從而令當期新保單的虧損減少，以及按揭保險的新業務帶動合約服務收益結餘增長而令合約服務收益撥入增加。

另一方面，由於2023年底所採用的折現率較2022年底有所下降，對保險合約負債帶來不利影響，按揭證券公司的保險財務支出高達16.98億港元，而2022年為收益30.41億港元。

不過，其存放於外匯基金的投資得益於2023年的市場情況而獲得收益12.68億港元，多少緩和了上述虧損，按揭證券公司的2023年經營虧損達到6874.7萬港元，而上年同期為經營收入27.96億港元。加上經營支出按年上升了20%，其於2023年錄得淨虧損2.6億港元，而上年同期為淨利潤21.63億港元（經重列）。

在2023年業績簡報中，按揭證券公司沒有披露詳細的貸款組合資產，但是從過去的財務數據可以看出，如2022年，住宅按揭貸款組合大約佔三成，而基建貸款大約佔六成半以上，其中應包括安老按揭計劃。

2023年12月31日，按揭證券公司的資產總值為2,193億港元，其中有一半，即大約1,095億港元為貸款組合淨額，而負債總額佔資產總額的比例高達88%。

這幾年香港樓價持續下滑，在2024年港府「撤辣」之後，尤其是私人住宅價格已出現顯著回落，同時商業樓宇的價值也呈下行趨勢，在此情況下，按揭證券公司的底層資產價值惡化速度可能超乎想象。