恒地預期獲利31億，股價大升

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在新界擁有最多土地的發展商恒基地產（00012.HK）近日宣佈，其於洪水橋的土地儲備中，大約有350萬平方呎土地將被政府收回。

香港地政總署於2024年5月30日刊發公告，以收回約176公頃土地進行洪水橋/廈村新發展區第二期發展。

我們從恒基地產的2023年年報中留意到，於2023年12月31日，恒地於洪水橋的土地儲備總面積約為657萬平方呎，而這次將被政府收回350萬平方呎。按政府憲報公告所載的現金補償每平方呎1,114港元計算，恒地或可就收回相關土地從政府獲發現金補償39億港元，而管理層透露，被政府收回350萬平方呎土地後，恒地於洪水橋的土儲仍有超300萬平方呎，將繼續按計劃開發。

洪水橋/廈村新發展區是北部都會區的其中一個新發展區項目，提供土地作住宅、工業、商業和其他發展用途。第一期發展的建造工程已在2020年7月展開，第二期發展的建造工程（包括工地清理和平整工程、道路、排水、污水收集及供水系統、河道活化工程）將在今年陸續展開。

全面發展後，洪水橋/廈村新發展區將提供大約6.67萬個新住宅單位，容納約18.4萬新增人口。此外，新發展區的工商業用地提供約640萬平方米總樓面面積，創造約15萬個就業機會。

除了上述擬收回土地，恒地於今年4月還獲政府收回北區粉嶺北及古洞北新發展區内的私人農地145萬平方呎，因此而將獲得政府現金補償約18.6億港元。

假設在2024年12月31日或之前完成收回相關土地的若幹法律手續，恒地預計就以上的土地收回錄得稅前利潤31億港元，可於2024年度入賬。這一利潤規模大約相當於該集團2023財年稅前利潤104.44億港元的30%。

即使扣除以上的收回土地，恒地在新界仍擁有超過4000萬平方呎土地儲備，是全港持有最多新界土地的發展商。

恒地在發佈公告後的首個交易日，股價開市大漲2.5%，當日曾一度大升5.1%，收報24.75港元，升1.85%，市值1,198億港元，當日恒生指數升1.79%。

新鴻基地產（00016.HK）在新界也有不少項目，於今年上半年新增元朗東成里地皮，計劃發展成大型住宅項目，提供大約75.7萬平方呎的住宅樓面，以及少量零售樓面；此外還新增了一幅位於元朗當面，鄰近其PARK YOHO項目的新增用地，預計可提供總樓面約25.1萬平方呎的優質住宅物業。

新發展區開發計劃應有利於這些在北區擁有大量土地儲備的大型發展商，因為隨著當地基礎設施配套的完善，置業需求必然上升，而當前新界的樓價和租金水平遠低於經濟活動活躍的港島和九龍。就今年4月的平均售價來看，新界100平方米以下私人住宅交易均價分别較港島區和九龍折讓19%-24%和4%-27%；100平方米以上的私人住宅交易均價更分别較港島和九龍折讓42%-64%和34%-50%。

可以預見，若粵港澳大灣區進一步融合，加上新發展帶來的新興機遇，新界的升值前景將比傳統經濟活躍區港島和九龍更大，也正因如此，在香港樓市下行之際，在新界擁有最多土儲的恒地估值能領先本地同行。

不過短期而言，在「撤辣」之後，影響香港樓價的主導因素現為利率水平。市場普遍預期美聯儲會在今年下半年或明年展開降息周期，由於港元與美元掛鈎，美元利率目前處於高位水平，港元也是一樣。本地置業者遲遲不下手，一方面是因為利率持續高企對經濟前景的擔憂，二來是希望在降息周期來臨再上樓。