紐約寫字樓骨折價出售，香港寫字樓瑟瑟發抖

美國即將公佈CPI數據，美聯儲也將在今晚公佈最新的議息結果。

儘管加拿大和歐洲央行已分别於近日降息，但市場仍普遍預期美聯儲在6月中旬按兵不動，見下圖，芝加哥商業交易所（CME）的美聯儲利率觀察顯示，於6月12日議息會議中維持利率不變的預期高達98.1%，而市場普遍預期到大選的11月份，美聯儲可能才會考慮降息，降息25厘的預期有47.2%，但仍有32.3%的比例認為維持聯邦基金利率於高位5.25%-5.5%水平不變。

對於今晚公佈的通脹數據，市場普遍預期美國的5月份通脹率將維持在3.4%的水平，與4月持平，但顯然仍較美聯儲的2%長遠通脹目標存在一定距離，為此，美聯儲掉頭降息的時間不會這麽快。

但是，高利率對商業活動的影響正在顯現，尤其在商業地產方面。

債券巨頭PIMCO（太平洋投資管理公司）的環球私人商業地產團隊主管John Murray警告，將有更多地區性銀行破產，因這些銀行的有問題商業地產貸款集中度「極高」。

圍繞美聯儲貨幣政策的不確定性令許多業主和貸款者（主要為銀行）備受壓力。大型銀行正出售優質資產，以避開巨額虧損。但是地區性銀行的商業房地產貸款業務要比大型綜合金融機構的多得多，後者能夠通過業務的多元化分散風險，地區性銀行卻沒有這樣的實力，而且地區性銀行近年為了爭搶生意，並不需要這些抵押商用物業的借款者支付更高的費用，也因此，這些地區性銀行更難抵禦商用物業貶值所帶來的風險。

John Murray的擔憂不無道理。

最近，紐約曼哈頓地獄廚房（Hell’s Kitchen）區的一座寫字樓以低於5000萬美元出售，而前業主於2018年購入時的價格高達1.53億美元，換言之，折價超67%。據指，該物業的抵押貸款餘額高達1億美元以上，前業主與債權人不得不達成這樣的銷售協議。

在利率高企，眾多租約即將到期之際，業主再也頂受不住入息救不了高昂利息支出的壓力，而「骨折價」出售。

事實上，作為全球樓價最高的金融中心，香港也在醞釀這一風險。

香港實行聯系匯率制度，為了讓港元匯率穩定在7.75至7.85港元兌1美元區間内，港元也不得不跟隨美元利率上升，6月11日香港的基本利率為5.75%，較聯邦基金利率區間的高位高25個基點。

當前，香港的寫字樓空置率高企，見下圖，2023年空置率高達14.95%，是21世紀以來的新高。

同時，香港寫字樓的租金也在持續下降，見下圖，2024年4月份的私人寫字樓租金指數進一步下降至221.4點，其中甲級寫字樓租金指數的跌幅比平均水平還要大。

由於交易不太活躍，差饷物業估價署所提供的私人寫字樓售價參考值不多，但從中可以看出，售價也呈斷崖式下降。2024年3月份，香港的私人寫字樓售價指數跌至414.3點，而上兩個月為428.7點，上年同期為474.7點。甲級寫字樓售價跌幅更驚人，於3月份跌至僅384.8點，而上個月為397.1點，上年同期則為444.0點。

可見，在高利率環境下，香港的寫字樓物業市場也岌岌可危，一旦風險被觸發，不僅寫字樓租售價格大幅下滑，銀行也將面臨沉重壓力，不得不防。