撤辣後發展商重推尾貨，又有買家遭遇危機

2月28日，在港府宣佈全面撤辣後，市場交易情緒明顯提升，樓市迎來了「小陽春」。

趁此良機，一些發展商在撤辣後開始重推尾貨。例如，由保利置業（00119.HK）及尚嘉控股合作的油塘新盤朗譽，分别加推了第3號及4號價單，各推出100夥及88夥，折算平均呎價分别為19703港元及19594港元。跟跌市前推出的兩張價單相比，重推後價格不跌反增，平均增幅介乎3-10%之間。

看起來市場回暖，樓價上漲是很正常的事情，但實際上撤辣後的香港樓市是「旺量不旺價」的狀態，上述樓盤漲價實際上是因為發展商給予代理高達28%佣金，並透過代理私下回贈給買家，從而達至保著面價、但實質大減價的效果。

而高回佣的賣樓手法也確實令重推後的朗譽樓盤大賣。據了解，2024年3月至5月期間，樓盤累計售出190個單位，一口氣吸金14.5億港元，銷售量為首輪開售時的八倍。

然而，高回佣賣樓的做法其實也為買家埋下了隱憂。

一方面，由於高回佣是代理私下給予買家，在土地注冊處及買賣合約等官方紀錄上，只會列出回佣前的售價，因此繳付印花稅時是以原價計算。這也就是說，買家要多繳稅款，真正落袋的回贈並沒有那麽多，甚至有一些代理會私吞大部分回贈。

另一方面，代理私下回贈予業主，理論上銀行不會知道，但實際上一些銀行已經收到「風聲」，並即時以「真正售價」來估價，而按揭一般是按照真實價值來的，因此最終會導致樓盤按揭估價不足，需擡錢上會。

甚至，更嚴重一些會導致交易取消，買家至少要損失一筆訂金，還有可能被發展商追收自撻訂日起計六個月内重售的差價。

值得注意的是，據市場人士分析，之所以要用高回佣的方式賣樓，是因為這些貨尾盤多在轉角市前高溢價推售，但是在全面撤辣後，一些發展商都以比較激進的方式，開出較跌市前低20-30%價格來推售全新項目，除令市場目光轉移至全新盤外，這種劈價賣樓的舉動進而迫使了二手業主要減價求售，同時連囤積多時的一手貨尾也有壓力要減價，否則根本沒人考慮。

然而，對於業務範圍較窄、資產負債率偏高的中小型發展商，非常需要通過賣樓來支持其現金流，所以就要透過如此灰色地帶賣樓。因為直接劈價，除了會影響準業主上會氣氛外，日後推售餘貨會更加艱難。

反之，「枱底回贈」既可確保面價沒有回落，又能回避了《一手住宅物業銷售條例》的規管，亦能制造大量銷情，而且一旦發生任何事端，又可以把「枱底回贈」事宜劃清界線，全部責任都由代理承擔。

可見，「枱底回贈」這種方式明顯利於發展商賣樓，而買家很容易陷入危局之中。