【政策風向標】4萬億舊改入市 房企將分多少蛋糕？

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「全面推進」！

中央高層定調，舊改全面加速。

2020年要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個，涉及居民約700萬戶。高層推動，舊改將在2020年下半年迎來一段高速發展期。

根據此前官方部署，老舊小區改造項目，總共涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米,投資總額高達4萬億元。

這4萬億不僅是惠民工程，還在於和棚改新舊動能交換、拉動内需，可謂一石二鳥。

舊改「指導意見」出爐，打破房企美夢？

以前我們每天提舊改、城市更新，雖然各地叫法不同，但實質意思一樣，往大了說，棚戶改造、舊廠房等工業用地改造等，也可以做舊改。

也因此有很多房企手擎「舊改」大旗，幹著與舊改擦邊球的業務。

但如今國家給了一個明確的規範。

2020 年 7 月 20 日，國務院辦公廳發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（以下簡稱「意見」）。

《意見》明確，重點改造2000年年底前建成的老舊小區。

改造内容分為基礎類、完善類、提升類3類，各地因地制宜確定改造内容清單、標準和支持政策。

如何具體理解這三大舊改内容？住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰做了解讀。

基礎類，應為滿足居民安全需要和基本生活需要的改造内容，包括市政配套基礎設施改造提升、小區内建築物公共部位維修等。

完善類，應為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，包括環境及配套設施改造建設、小區内建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

提升類，應為豐富社區服務供給、提升居民生活品質的改造内容，包括養老、託育、衛生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務設施配套建設。

從整個舊改内容看，國家並沒有拆除「老破小」的意思，反而是在加固、提升與包裝老舊小區，這里面沒有房企的事兒。

曾寄希望於舊改獲取「驅動」的房企徹底笑不出聲。

4萬億舊改入市，物管行業又坐上風口

這個讓房企一直念念不忘，卻又分不到的蛋糕有多大？

根據此前官方部署，老舊小區改造項目，總共涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米,投資總額高達4萬億元。

既然不搞「大拆大建」，那麽這4萬億元將流入何方？我們還是回過頭，看下具體舊改内容。

根據《意見》，舊改將重點以維修完善基礎設施和公共設施硬件，和軟件提升物業管理服務等為主要内容。

這意味著電梯股、物業管理股、建材股再次坐上風口。

華西證券研報顯示，據機構測算，全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米，70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯。

舊樓加裝電梯的缺口達389萬台，市場空間超1.5萬億元。

不只是電梯股，受益的還有近期大熱的物業管理行業。

當房地產失速，其相關的物業管理公司就開始第二增長賽道。很多房企越來越重視物管板塊的價值挖掘，也有很多房企已經拆分物業板塊上市發展。

本次舊改雖未涉及房企，但物管行業卻著實受益。

首先，很多2000年之前建設的老舊小區並未設物業管理公司。而一旦小區翻新之後，必然需要一家物業管理公司打理，這就為物管行業打開增量市場。

其次，對於那些有物業管理公司的小區而言，物業公司勢必主導小區基礎設施的改造、翻新，作為盈利性單位，物業公司也必然有利益所得。

這正像物業管理公司的增值服務一樣，經營資源來自小區和業主，但利潤卻進了自己的口袋。

以停車位舉例，老舊小區大都停車免費。但如果加裝立體停車設備，後期租借費用大概率也將歸於物管企業。

從大行業看，舊改加速推進還帶動存量翻新市場建材需求。

根據住建部2019年披露數據，目前全國需改造的老舊小區數量達17萬個，涉及居民超過4200萬戶、建築面積約 40 億平方米。

參照《北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標》（2017），根據國信證券測算，全國老舊小區基礎類改造對防水材料、塗料、管材及保溫材料的市場需求分别為 249億元、566億元、366億元、332億元。

對此，光大證券卻有不同看法。

光大證券認為，「舊改」是彌補「棚改」退出歷史舞台的過渡和替代，對建材整體需求進一步擴大影響有限，更多是投資端穩需求保增長的意義。

舊改向左，棚改向右，中間還有個新城鎮化建設

就在中央定調加速推進舊改之時，舊改的兄弟棚改已經開始淡化。

棚改在中國實施十幾年，每年都是以500萬或600萬套的速度進行。但到2019年，棚改規模和往年相比近乎「腰斬」，對房地產銷售刺激持續減弱，本輪地產投資繁榮進入尾聲。

在這個關鍵節點，舊改跟上。從2015年提出，到2019年密集出台政策，中國樓市將改變以往大拆大建的城市更新方式，繼續推動經濟增長、保就業。

從數量上看，舊改數量未來將持續增長。2019年舊改完成352萬套，2020年則新開工700萬套，改造城鎮老舊小區 3.9萬個。

只不過與棚改「貨幣化」不同，國家對「舊改」投入的錢相當有限。本次《意見》明確，改造資金將由政府、居民、社會力量合理共擔。

劉李峰進一步解讀說，在老舊小區改造中，要合理落實居民出資責任，按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造。

這個出資也不一定只是現金，除直接出資外，居民還可使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式來達到出資的目的。

這意味舊改不會再向棚改那樣，產生「拆二代」、「房哥房姐」這些一夜暴富的效應。

最後我們說，舊改當前，這里面真的沒有房地產的事了麽？

不然，近年提出的新型城鎮化建設為房企增長打開新的口子。新城鎮化將吸引農民紅進城安家，重在都市圈打造。

京津冀、長三角、和粵港澳大灣區三大經濟增長極，以及成渝、長江經濟帶、山東半島、中原城市群都成為人流密集區域，成為房企新的發展機遇。