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【政策风向标】4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕?
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日期:2020年7月23日 上午8:21作者:李莹
【政策风向标】4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕?

“全面推进”!

中央高层定调,旧改全面加速。

2020年要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民约700万户。高层推动,旧改将在2020年下半年迎来一段高速发展期。

根据此前官方部署,老旧小区改造项目,总共涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米,投资总额高达4万亿元。

这4万亿不仅是惠民工程,还在于和棚改新旧动能交换、拉动内需,可谓一石二鸟。

旧改“指导意见”出炉,打破房企美梦?

以前我们每天提旧改、城市更新,虽然各地叫法不同,但实质意思一样,往大了说,棚户改造、旧厂房等工业用地改造等,也可以做旧改。

也因此有很多房企手擎“旧改”大旗,干着与旧改擦边球的业务。

但如今国家给了一个明确的规范。

2020 年 7 月 20 日,国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称“意见”)。

《意见》明确,重点改造2000年年底前建成的老旧小区。

改造内容分为基础类、完善类、提升类3类,各地因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

如何具体理解这三大旧改内容?住房和城乡建设部城市建设司副司长刘李峰做了解读。

基础类,应为满足居民安全需要和基本生活需要的改造内容,包括市政配套基础设施改造提升、小区内建筑物公共部位维修等。

完善类,应为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容,包括环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。

提升类,应为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的改造内容,包括养老、托育、卫生防疫、助餐、家政保洁等各类公共服务设施配套建设。

从整个旧改内容看,国家并没有拆除“老破小”的意思,反而是在加固、提升与包装老旧小区,这里面没有房企的事儿。

曾寄希望于旧改获取“驱动”的房企彻底笑不出声。

4万亿旧改入市,物管行业又坐上风口

这个让房企一直念念不忘,却又分不到的蛋糕有多大?

根据此前官方部署,老旧小区改造项目,总共涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米,投资总额高达4万亿元。

既然不搞“大拆大建”,那么这4万亿元将流入何方?我们还是回过头,看下具体旧改内容。

根据《意见》,旧改将重点以维修完善基础设施和公共设施硬件,和软件提升物业管理服务等为主要内容。

这意味着电梯股、物业管理股、建材股再次坐上风口。

华西证券研报显示,据机构测算,全国1980年至2000年建成的老旧住宅约80亿平方米,70%以上城镇老年人口居住的老旧楼房无电梯。

旧楼加装电梯的缺口达389万台,市场空间超1.5万亿元。

【政策风向标】4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕?

不只是电梯股,受益的还有近期大热的物业管理行业。

当房地产失速,其相关的物业管理公司就开始第二增长赛道。很多房企越来越重视物管板块的价值挖掘,也有很多房企已经拆分物业板块上市发展。

本次旧改虽未涉及房企,但物管行业却着实受益。

首先,很多2000年之前建设的老旧小区并未设物业管理公司。而一旦小区翻新之后,必然需要一家物业管理公司打理,这就为物管行业打开增量市场。

其次,对于那些有物业管理公司的小区而言,物业公司势必主导小区基础设施的改造、翻新,作为盈利性单位,物业公司也必然有利益所得。

这正像物业管理公司的增值服务一样,经营资源来自小区和业主,但利润却进了自己的口袋。

以停车位举例,老旧小区大都停车免费。但如果加装立体停车设备,后期租借费用大概率也将归于物管企业。

从大行业看,旧改加速推进还带动存量翻新市场建材需求。

根据住建部2019年披露数据,目前全国需改造的老旧小区数量达17万个,涉及居民超过4200万户、建筑面积约 40 亿平方米。

参照《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》(2017),根据国信证券测算,全国老旧小区基础类改造对防水材料、涂料、管材及保温材料的市场需求分别为 249亿元、566亿元、366亿元、332亿元。

【政策风向标】4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕?

对此,光大证券却有不同看法。

光大证券认为,“旧改”是弥补“棚改”退出历史舞台的过渡和替代,对建材整体需求进一步扩大影响有限,更多是投资端稳需求保增长的意义。

旧改向左,棚改向右,中间还有个新城镇化建设

就在中央定调加速推进旧改之时,旧改的兄弟棚改已经开始淡化。

棚改在中国实施十几年,每年都是以500万或600万套的速度进行。但到2019年,棚改规模和往年相比近乎“腰斩”,对房地产销售刺激持续减弱,本轮地产投资繁荣进入尾声。

【政策风向标】4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕?

在这个关键节点,旧改跟上。从2015年提出,到2019年密集出台政策,中国楼市将改变以往大拆大建的城市更新方式,继续推动经济增长、保就业。

从数量上看,旧改数量未来将持续增长。2019年旧改完成352万套,2020年则新开工700万套,改造城镇老旧小区 3.9万个。

【政策风向标】4万亿旧改入市 房企将分多少蛋糕?

只不过与棚改“货币化”不同,国家对“旧改”投入的钱相当有限。本次《意见》明确,改造资金将由政府、居民、社会力量合理共担。

刘李峰进一步解读说,在老旧小区改造中,要合理落实居民出资责任,按照谁受益、谁出资原则,积极推动居民出资参与改造。

这个出资也不一定只是现金,除直接出资外,居民还可使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式来达到出资的目的。

这意味旧改不会再向棚改那样,产生“拆二代”、“房哥房姐”这些一夜暴富的效应。

最后我们说,旧改当前,这里面真的没有房地产的事了么?

不然,近年提出的新型城镇化建设为房企增长打开新的口子。新城镇化将吸引农民红进城安家,重在都市圈打造。

京津冀、长三角、和粤港澳大湾区三大经济增长极,以及成渝、长江经济带、山东半岛、中原城市群都成为人流密集区域,成为房企新的发展机遇。

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