【政策風向標】4萬億舊改入市 房企將分多少蛋糕?

日期:2020年7月23日 上午8:21作者:李瑩
【政策風向標】4萬億舊改入市 房企將分多少蛋糕?

「全面推進」!

中央高層定調,舊改全面加速。

2020年要新開工改造城鎮老舊小區3.9萬個,涉及居民約700萬戶。高層推動,舊改將在2020年下半年迎來一段高速發展期。

根據此前官方部署,老舊小區改造項目,總共涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米,投資總額高達4萬億元。

這4萬億不僅是惠民工程,還在於和棚改新舊動能交換、拉動内需,可謂一石二鳥。

舊改「指導意見」出爐,打破房企美夢?

以前我們每天提舊改、城市更新,雖然各地叫法不同,但實質意思一樣,往大了說,棚戶改造、舊廠房等工業用地改造等,也可以做舊改。

也因此有很多房企手擎「舊改」大旗,幹著與舊改擦邊球的業務。

但如今國家給了一個明確的規範。

2020 年 7 月 20 日,國務院辦公廳發佈《關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(以下簡稱「意見」)。

《意見》明確,重點改造2000年年底前建成的老舊小區。

改造内容分為基礎類、完善類、提升類3類,各地因地制宜確定改造内容清單、標準和支持政策。

如何具體理解這三大舊改内容?住房和城鄉建設部城市建設司副司長劉李峰做了解讀。

基礎類,應為滿足居民安全需要和基本生活需要的改造内容,包括市政配套基礎設施改造提升、小區内建築物公共部位維修等。

完善類,應為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容,包括環境及配套設施改造建設、小區内建築節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

提升類,應為豐富社區服務供給、提升居民生活品質的改造内容,包括養老、託育、衛生防疫、助餐、家政保潔等各類公共服務設施配套建設。

從整個舊改内容看,國家並沒有拆除「老破小」的意思,反而是在加固、提升與包裝老舊小區,這里面沒有房企的事兒。

曾寄希望於舊改獲取「驅動」的房企徹底笑不出聲。

4萬億舊改入市,物管行業又坐上風口

這個讓房企一直念念不忘,卻又分不到的蛋糕有多大?

根據此前官方部署,老舊小區改造項目,總共涉及居民超過4200萬戶、建築面積約為40億平方米,投資總額高達4萬億元。

既然不搞「大拆大建」,那麽這4萬億元將流入何方?我們還是回過頭,看下具體舊改内容。

根據《意見》,舊改將重點以維修完善基礎設施和公共設施硬件,和軟件提升物業管理服務等為主要内容。

這意味著電梯股、物業管理股、建材股再次坐上風口。

華西證券研報顯示,據機構測算,全國1980年至2000年建成的老舊住宅約80億平方米,70%以上城鎮老年人口居住的老舊樓房無電梯。

舊樓加裝電梯的缺口達389萬台,市場空間超1.5萬億元。

不只是電梯股,受益的還有近期大熱的物業管理行業。

當房地產失速,其相關的物業管理公司就開始第二增長賽道。很多房企越來越重視物管板塊的價值挖掘,也有很多房企已經拆分物業板塊上市發展。

本次舊改雖未涉及房企,但物管行業卻著實受益。

首先,很多2000年之前建設的老舊小區並未設物業管理公司。而一旦小區翻新之後,必然需要一家物業管理公司打理,這就為物管行業打開增量市場。

其次,對於那些有物業管理公司的小區而言,物業公司勢必主導小區基礎設施的改造、翻新,作為盈利性單位,物業公司也必然有利益所得。

這正像物業管理公司的增值服務一樣,經營資源來自小區和業主,但利潤卻進了自己的口袋。

以停車位舉例,老舊小區大都停車免費。但如果加裝立體停車設備,後期租借費用大概率也將歸於物管企業。

從大行業看,舊改加速推進還帶動存量翻新市場建材需求。

根據住建部2019年披露數據,目前全國需改造的老舊小區數量達17萬個,涉及居民超過4200萬戶、建築面積約 40 億平方米。

參照《北京市老舊小區綜合改造技術經濟指標》(2017),根據國信證券測算,全國老舊小區基礎類改造對防水材料、塗料、管材及保溫材料的市場需求分别為 249億元、566億元、366億元、332億元。

對此,光大證券卻有不同看法。

光大證券認為,「舊改」是彌補「棚改」退出歷史舞台的過渡和替代,對建材整體需求進一步擴大影響有限,更多是投資端穩需求保增長的意義。

舊改向左,棚改向右,中間還有個新城鎮化建設

就在中央定調加速推進舊改之時,舊改的兄弟棚改已經開始淡化。

棚改在中國實施十幾年,每年都是以500萬或600萬套的速度進行。但到2019年,棚改規模和往年相比近乎「腰斬」,對房地產銷售刺激持續減弱,本輪地產投資繁榮進入尾聲。

在這個關鍵節點,舊改跟上。從2015年提出,到2019年密集出台政策,中國樓市將改變以往大拆大建的城市更新方式,繼續推動經濟增長、保就業。

從數量上看,舊改數量未來將持續增長。2019年舊改完成352萬套,2020年則新開工700萬套,改造城鎮老舊小區 3.9萬個。

只不過與棚改「貨幣化」不同,國家對「舊改」投入的錢相當有限。本次《意見》明確,改造資金將由政府、居民、社會力量合理共擔。

劉李峰進一步解讀說,在老舊小區改造中,要合理落實居民出資責任,按照誰受益、誰出資原則,積極推動居民出資參與改造。

這個出資也不一定只是現金,除直接出資外,居民還可使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式來達到出資的目的。

這意味舊改不會再向棚改那樣,產生「拆二代」、「房哥房姐」這些一夜暴富的效應。

最後我們說,舊改當前,這里面真的沒有房地產的事了麽?

不然,近年提出的新型城鎮化建設為房企增長打開新的口子。新城鎮化將吸引農民紅進城安家,重在都市圈打造。

京津冀、長三角、和粵港澳大灣區三大經濟增長極,以及成渝、長江經濟帶、山東半島、中原城市群都成為人流密集區域,成為房企新的發展機遇。

財華網所刊載內容之知識產權為財華網及相關權利人專屬所有或持有。未經許可,禁止進行轉載、摘編、複製及建立鏡像等任何使用。

如有意願轉載,請發郵件至content@finet.com.hk,獲得書面確認及授權後,方可轉載。

更多精彩內容,請登陸
財華香港網 (https://www.finet.hk)
現代電視 (https://www.fintv.hk)

相關文章

7月22日
第三家! 「A+H」兩地上市的CRO企業哪家強?
7月22日
迷局!棄新懷舊,神州租車易主之路還有變數?
7月22日
【觀察】螞蟻上市,誰在悶聲發大財?
7月21日
疫苗上市進行時 康希諾領跑國内疫苗股 硬剛阿斯利康和莫德納
7月21日
【政策風向標】險資松綁意味著放水?想多了
7月21日
投資價值有限,但聚石化學存在投機空間
7月21日
5G浪潮來襲,環聯連訊三顧港交所,尋求突圍之策
7月20日
這個便宜不能撿,談談海德曼三處風險
7月20日
從360中分離,奇安信燒錢佈局未來
7月20日
中文在線的拐點 字節跳動的文化夢

視頻

即時新聞

10:12
國際油價漲跌互見 在下周OPEC+會議前錄得周線漲幅
10:10
金價跌穿1800美元關鍵支撐位 受累於對經濟覆蘇的樂觀情緒
10:08
中國證監會對永煤控股及相關審計機構立案調查 因涉嫌債券違法行為
10:07
英國不會接受歐盟提出的有關英國水域捕魚權的提議--《太陽報》
10:06
德國希望明年能“全力以赴”擺脫新冠危機--財長肖爾茨
10:04
美財長努欽要求共和黨參議員對將來財政部和美聯儲的行動保持信任
10:02
騰訊(00700-HK)ADR向590元邁進
09:56
道指曾重上三萬點關收報29910點 標指及納指收市創新高
09:50
德國財長冀經濟明年擺脫新冠危機
09:47
脫歐貿談開始 歐盟據報捕漁問題作讓步