銷售額破千億，負債率超90%，建業地產高速擴張下的隱患在哪？

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近幾年，房地產的調控聲音不斷，進入2019年，房地產調控力度仍然不減，要知道，光是2019年，全國樓市調控600餘次，是歷年來最高的一次，中國房地產市場政策環境仍然偏緊，中央嚴控房地產金融風險，「一城一策、因城施策，落實房地產長效管理機制」仍然是主基調，保證了房地產行業的穩定發展。

行業增速放緩，建業地產逆勢上漲

據國家統計局數據，2019年前11個月全國房地產開發投資增速10.20%，雖然房地產開發力度不減，但全國商品房銷量面積同比增速僅0.2%，低於房地產開發的增速。

全國商品房銷量面積同比增速放緩，導致各大房企的全年銷售額增速放緩。截至2020年1月7日從已發佈的22家港股及A股房企的2019年全年銷售額來看，萬科（000002-CN、02202-HK）、中國恒大（03333-HK）、融創中國（01918-HK）取得前三甲，這3家房企在2019年全年銷售額分别為6308.4億元、6010.6億元、5562.1億元，分别同比增長3.94%、9%、21%，可見，龍頭房企的增速有所放緩。

雖然各大房企的銷售額增速有所放緩，但建業地產(00832-HK)卻逆勢上漲，2020年1月7日，建業地產發佈2019年全年物業合同銷售總額1011.5億元（人民幣，下同），首次突破千億大關，同比增長39.8%，遠高於已發佈的22家内地及港股上市房企的2019年全年銷售業績同比增長19.5%，可見，建業地產今年的銷售增速在行業處於較高水平。

對比上半年，建業地產的物業合同銷售總額在2019年全年增速39.8%遠高於上半年的24.1%，這主要得益於公司的下半年的合同銷售建築面積及每平方米的售價的同比增速均增長高於上半年，這說明建業地產今年全年的業績增速將有望高於上半年的業績增速，而建業地產在2019年上半年的收益及歸母淨利潤增速分别是90.1%及19.6%。

值得注意的是，建業地產2019年上半年的毛利率27.3%，較去年同期下降8.7%，這主要是建業地產銷售成本及融資成本的上升，其中，銷售成本由2018年上半年的30.51億元增長116.1%至2019年上半年的65.94億元。

融資成本增高，負債率增加

今年以來，隨著建業地產擴張力度加大，融資成本也不斷增加。從2018年至今，建業地產在2018年的優先票據共發行4次，規模約10.1億美元，年息率在6.250%-6.875%之間。而2019年，建業地產的優先票據發行5次規模約11億美元，年息率在6.750%-7.900%之間，其中，三筆超過7%，最高的一筆接近8%，可見，2019年公司的優先票據融資成本平均增長接近1個百分點。截至2019年6月30日止6個月，公司的融資成本2.3億元，較去年同期增長約40.36%，拖累了公司的利潤率。

高負債賣子回籠資金

不僅融資成本在上升，借款及資產負債率也不斷增多。2019年上半年，建業地產的借款總額為257.98億元，相較於2018年年末上漲30.1%，資產負債率達到近三年最高水平91.04%，高於房地產平均資產負債率水平。隨著負債率的上漲，今年以來，公司陸續出售多個旗下項目回籠資金，用來抵消公司向銀行的借款，並降低公司的資產負債率。

今年以來，建業地產分别出售了鄭州金水項目49%股權及債權、河南龍宇股權、信陽天恒置業50.31%股權及周口建恒房地產99%的股權等。其中，2019年6月27日，建業地產出售目標公司50.31%股權，金額為5.27億元。從目標公司的財務狀態來看，2017年及2018年無收入，虧損淨額分别為3.73百萬元及5.38百萬元，對公司來講，出售虧損公司來獲得現金流，能夠獲得5.27億元的收益，有助於公司進一步的擴張，並降低公司的負債。

2019年12月19日，建業地產旗下子公司築友智造科技（00726-HK）以1.11億元的代價出售旗下全資子公司周口建恒房地產99%的股權，自其成立起至2019年12月10日止期間，周口建恒的未經審核除稅前及除稅後淨虧損分别約為人民幣665元及人民幣665元。

結語：雖然建業地產今年的銷售額增長速度遠高於房地產行業增速的平均水平，但快速擴張之下的建業地產，融資成本、借款金額及資產負債率都呈現增長態勢，在國家嚴控資金進入房企的背景下，融資渠道及成本成為建業地產擴張的最大困難所在。不僅如此，截至2019年6月30日，建業地產所在建的127個項目全部位於河南省，容易受到地方政府政策影響。