新城股價漲勢驚人，與市場已經「冰釋前嫌」？

原創

背負數月輿論壓力，新城發展似乎與市場「冰釋前嫌」。2019年迄今公司股價上漲78.66%，不僅跑赢恒指，還跑赢行業板塊。

其實如果不是半年前那件「醜聞」，新城系股票漲幅或遠不止於此。曾經被千夫所指的新城股價為何會企穩回升？

是誰在買公司股票？新城股價還能漲回2019年高點嗎？

數月負重前行，遲來的股價「狂歡」

臨近年底，新城發展（01030-HK）迎來一波淩厲的股價漲勢。

Wind數據顯示，截至12月9日收盤，公司股價10日漲幅9.76%，近60日漲幅34.93%。迄今為止，新城2019年股價漲幅78.66%。

公司股價不僅跑赢恒指，還大幅跑赢港股地產板塊年初至今13.22%漲幅。

新城發展是A股新城控股的控股股東，與新城發展一樣，新城控股股價也自2019年7月「醜聞」事件後出現強勢反彈。

新城系創始人2019年7月身陷囹圄，曾讓公司股價連續數日跌停、幾近「腰斬」。「暴跌」之餘不少輿論認為，新城社會責任做不到位，建議不要購買公司股票。

然而輿論導向終究阻止不了資本對新城的追捧。

新城控股三季報顯示王佐宇、龍松書、丁宏、呂立芬佔據前十大流通股東席位。比2018年底多了三位個人股東。

此外，與内地多家著名投資機構減持公司股票相比，陸股通卻一直在逆勢加倉，持股比例由年初的0.66%增至三季末的2.90%。

陸股通是海外資金購買國内股票的主要途徑。這些資金有「聰明錢」之稱，偏好價值投資。被陸股通增持，也表明儘管經歷數月負重，新城仍是一個優良標的。

新城股價為何會「絕地反擊」？

在房地產行業「寒冬」，新城為何不僅能甩掉「醜聞」包袱，還能重新赢得二級市場芳心呢？

這還是源於公司優異的基本面。雖然創始人被世人诟病，但新城自身財務狀況、經營情況都沒有大的問題。

首先業績肯定是投資者最先考量的指標。新掌門人王曉松在火速接任新城後，交出一份讓投資者願意買單的業績。

新城控股三季報顯示，2019年前9月，公司營收約295.60億元，同比增長19.22%；歸屬於上市公司股東的淨利潤約37.32億元，同比增長19.57%。

營收和淨利兩個關鍵指標，不僅挺過關鍵期，在前三季度持續增長，或也是全年業績預好的一個信號。

此外，公司前三季度加權平均淨資產收益率為12.22%，雖然比2018年底有所減少，但相比同業公司仍排名前列。

據Wind數據顯示，在滬深市值排名前十的房地產公司中，新城控股今年前三季度ROE排名第6位。而2018年公司ROE則排名第1位。

港股的新城發展ROE排名和A股大有類同，2018年ROE同樣冠絕港股房地產公司。雖然2019年中期有所下降，但依然排名在TOP10行列。

對於很多價值投資者來說，一個公司ROE高低、穩定性是十分重要的。ROE高且穩定，代表這家公司股票有長期收益率保證。

這也不難理解為何陸股通為何「追捧」新城，為何公司股票能在二級市場重新獲「熱捧」。

除此之外，公司的負債、經營狀況也都表現優異。截至2019年9月末，公司短期有息負債約為279億元，貨幣資金有466億元，足夠覆蓋短期借款。

經營狀況方面，9月末新城控股合同負債約為2089億元，相較於2018年底1182億元增加907億元。這對公司直接造成利好。

房地產公司的特殊性在於其有大量無息合同負債。這些巨額資金是預售制下的銷售資金，不過由於樓房還未交付，這部分收入尚無法結轉為收入。

所以對於房企來說，合同負債越高意味著樓房銷量越好，未來二年後可結轉收入比較穩定。

單看2019年來的銷售業績，新城控股銷售額始終高居於TOP10行列。2019年前11月，公司累計合同銷售金額約2465.62億元，同比增長24.17%。

另外，9月末新城控股存貨約為2365億元，較2018年底1456億元增加909億元。

存款代表房企土地儲備和項目開發活動，該項數據增加也意味著公司土地儲備升值、增加，或未來可變現的新開工項目越來越多。

多項優良的指標下，新城正在重新找回失去的身價。

年底前公司股票有望漲回半年前跌落高值？

毫無懸疑，12月9日新城系A股、H股股票仍在維持大漲。2019年還剩下最後一個月，以這個漲勢，新城股票能否漲至2018年7月高點？

以新城發展為例，2019年7月股價高點時股價為10.56元。12月9日當天股價最高漲至9.25元。1.31元的差價對於任性的資本市場來說是自然不再話下。

但從理性的價值投資角度來說，這個差價也很容易被資本市場買單。上述我們也梳理了公司基本面，從近年業績增長看，公司仍處於2017年以來的低位估值。

不過今日野村、摩根大通等評級機構紛紛表示，新城發展已經和部分銀行、政府恢復融資和合作，公司也將很快恢復收購大型項目能力。

未來業績方面，2021財年公司將有120個購物中心投入運營，租金收入或將超100億元，租賃業務將增厚公司淨利潤15%以上。

野村上調新城發展評級，由「中性」升至「買入」，目標價從7.5港元上調至10.35港元。

摩根大通也以明年預測市盈率5.5倍為估值基礎，上調其目標價由9.2港元升至10港元，維持「增持」評級。

房企的2019年尤其不平靜，新城更是如此。但經歷高壓的2019年，各機構對行業2020年的預測出現好的轉向。

中金公司預測， 2020年房地產銷售整體仍將保持平穩，預計全國銷售面積同比下跌4%，銷售金額同比增長1%。

而12月6日中共中央政治局召開會議，沒有提及「去槓桿」和「房地產」，被很多機構解讀為政策或將邊際趨緩。

好的公司基本面，房地產行業調控邊際趨緩，新城或將迎來新一輪發展契機。