禹洲地产：预计年底可售货值达4000亿，2020年销售额破千亿没有难度

原創

12月3日，在禹洲地产(01628-HK)2019年反向路演报告会上，公司主席林龙安表示11月销售额预计达到90亿元（单位：人民币 下同），这意味着公司定下的670亿全年销售目标已经提前一个月完成。

2018年，国内房地产行业在“房住不炒”及融资收紧的政策环境下面临挑战，禹洲地产在行业逆流销售表现抢眼，公司主席林龙安、首席财务官兼公司秘书邱于赓对现场记者强调，他们对于公司2020年销售额冲击1000亿元的目标充满信心。

这样的底气何来？12月2日及12月3日，约三十家媒体组成考察团前往禹洲地产位于青岛和上海两地的新开盘项目一探究竟。

青岛 禹洲·朗廷府

青岛市的经济总量于2018年位居山东省内第一，GDP高出省会城市济南（合并莱芜后）35%。青岛港是我国北方最大的综合性港口，2018年马士基船舶泊位效率蝉联全球第一。可以说青岛市是我国山东省乃至北方地区重要的经济贸易、社会文化及金融服务业的中心。新开盘的禹洲·朗廷府位于青岛市即墨区，该区2018年GDP位居青岛第二，且临近即墨国际商贸城，地理位置占据优势。

青岛市以三湾三城及三带一轴构建新时期格局，在西海湾新区的带动下区域经济保持高速增长。禹洲·朗廷府主要聚焦于购房者的改善型住房需求，以131-171平方米的大户型为主，共计21栋1074户。购房业主多来自于青岛市内及辐射至山东省内。该项目共有四期，目前推至第三期，区域内未受限购影响，项目销售火热。禹洲地产2019年青岛地区销售目标为20亿元，截止十月底约完成17.6亿元。公司表示十二月份，青岛有一新项目入市，预计有4-5亿元的供货。两个在售项目，叠加年底是推货及购房的高峰期，禹洲地产青岛公司营销副总张培豪表示，青岛公司完成全年20亿元的销售目标没有问题。

上海 禹洲·雍锦府

禹洲·雍锦府位于上海市奉贤区。上海市的经济、文化及高新制造业在全国地位自不用多说。财华社记者向该地区的房地产置业顾问张女士了解到，奉贤区在旧城改造，基建更新的推进下，区域土地价值渐显，目前处于上海楼市的价值洼地。禹洲·雍锦府临近一个生态谷及两大产业园区，项目正南方向面对2019年8月6日新批的上海市新自贸片区。目前该项目售价约在每平方米3万1，相较于周边项目具有小幅价格优势。这里对于苦于在上海奋斗多年却无力购房的人群，以及新上海市民来说颇具吸引力。

坚持区域深耕的理念，禹洲地产在上海奉贤区共拿地三块，随着后续项目的推出，多个项目之间或将产生协同效应令业主的配套服务进一步提升。

细看禹洲地产位于青岛及上海的项目可以发现几个相同点。

第一个就是该公司拿地、开发再到销售的整体周转效率颇高，整个流程仅控制在7个月左右。上海禹洲·雍锦府从拿地到开盘仅用时7.5个月、佛山朗廷湾6.5个月、青岛禹洲·朗廷府6个月。高周转速度不仅促成禹洲地产销售额的提高，也为公司提供充足的现金流，这对于当下房企而言是稳健发展的关键。

第二个从区域深耕及城市布局来看，禹洲地产聚焦一二线城市的方向明确，林龙安也表示“原则上不考虑三线城市。”他在反向路演上表示，长三角今年业绩占比在50%以上，依次排序是粤港澳大湾区和环渤海区域。在区域发展上禹洲地产坚持区域深耕策略，这次媒体团考察的上海及青岛新开项目就是典型的代表。

第三、禹洲地产采用逆周期的拿地策略。公司执行总裁许珂表示早在2018年公司通过提前研判，预计今年一季度是行业低点，所以果断出手拿地。这也是公司在今年上半年拿地14个项目中有9个以底价及低溢价竞得的原因。例如上海禹洲·雍锦府土地是公司在今年2月所拍。较低的拿地价格加上快周转的策略，优化了禹洲地产在运营效率及成本控制，这也是禹洲地产项目在地区竞争中保持优势的原因。

展望：年底可售货值预达4000亿

对于未来发展，邱于赓认为现在一、二线城市市场竞争激烈，加强与同业合作是最佳选择。未来一两年，公司权益比率力争控制在60%左右，优先完成千亿销售目标后再做权益比率的进一步优化。他预期今年公司将达成670亿元销售额目标，有望突破700亿元。截止2019年6月30日，公司可售货值3400亿元，加上下半年补充货值，预计年底可售货值将达4000亿元。在此基础上，邱于赓认为完成明年1000亿元的销售目标是没有难度的。