簽約新城系，新城悅服務拿13億元，高於市面價？

原創

資本市場挑挑揀揀，還是貴州茅台和物業服務股。

物業行業較強的盈利性，讓2019年7月3日股價跌入谷底的新城悅服務（01755-HK）再次回歸主流視線。

近日公司與新城發展簽訂物業服務框架協議，讓這個公司與最大客戶之間的協議再次接受市場的檢視。

獲新城發展續聘，一年物業服務費13億元封頂

新城悅服務和新城發展集團都是王振華控股公司。新城悅自1996年起就一直向新城發展集團提供物業服務。

公司為新城發展提供大力支柱之餘，也得到大筆穩定的收入。臨近年底，新城悅服務又與新城發展集團簽訂一年物業服務協議。

公司具體公告稱，2019年11月25日，西藏新城悅與王曉松訂立2020年服務框架協議。

西藏新城悅是新城悅服務的經營實體，王曉松為現任新城發展集團掌門，其本次是作為王振華代理人簽訂協議的。

根據協議，新城悅服務將向新城發展集團，以及其他王振華的關聯公司，提供為期一年的物業服務。

一年物業服務費多少？協議也做了規定。雙方約定有關費用將不會將至低於現行市價，當地政府指引價格，及向獨立第三方客戶收取的費用。

為此，新城系將向新城悅支付最高不超過13億元費用。這個費用算是近年比較高的了。

據新城悅服務上市招股書顯示，2015-2017年間，公司來自新城系的費用分别約為1.18億元、1.53億元、2.31億元，分别約佔公司總收入29.5%、26.7%、26.7%。

2018年公司來自新城系收入上升到3.68億元，佔當年公司總收入比重也提升至約31.8%。

而進入2019年，僅前10月，公司就收取新城系約7.7億元的結算費用，比以往任何年份都多。

對於物業費用逐年增加，公告則表示，隨著新城發展在全國各地樓盤交付，對物業服務、增值服務需求增加所致。

背靠新城控股，角逐資本市場

正是借助新城發展集團在物業投資方面「開疆拓土」，新城悅服務才開始在國内物業服務行業站穩腳跟。

根據克而瑞數據，按合約銷售計，新城集團是2015年以來增長最快的房企之一，行業排名也由2015年第21位升至2017年第13位。

上述三年間，公司來自新城系在管面積分别為1850萬平方米、2080萬平方米、2620萬平方米，佔公司總在管面積分别約為96%、76%、72%。

2018年公司在管面積達到4289萬平方米，其中新城系達3047萬平方米，約佔71%。雖然新城系佔比在下降，但其提供的在管面積卻是逐年在增加。

在新城系強大資源加持下，2018年新城悅服務在行業排名，也由第34位上升至第16位。

此外，公司的成功還在於能較早感知行業發展脈搏，在合適的節點登陸資本市場。

2018年11月公司成功在香港聯交所主板上市。

2018年一共有5家物業公司登陸港股市場，數量超過以往上市物業公司總和。當房地產處於持續「高壓」狀態，物業服務行業成為房企發力點。

登陸資本市場給公司帶來全新的發展契機。上市公司頭銜為公司招來不少高端人才。2019年上半年，新城悅服務成功引進超20名優秀物管公司中高級人員。

同時，上市也為項目拓展打開局面。有了雄厚的資金，公司一直在尋求併購，或與開發商設立合資公司等形式開拓新渠道。

負面影響消退，全年業績增長趨好

2019年7月，新城系創始人王振華身陷囹圄。作為新城系一員，新城悅服務也備受爭議。

反應到資本市場，2019年7月3日公司跌23.72%，報6.560港元，總市值蒸發接近17億港元。

猶似經歷噩夢一場，資本市場的「應激」一過，公司股價直到2019年10月才開始有所緩和。

公司執行董事戚小明在10月21日，也自己出錢約213萬港元在公開市場認購公司股份，表明自己對新城悅服務前景的信心。

不過戚小明在回購的時候，公司股票已經漲至暴跌前的高位。當市場已經恢復對公司發展的信心時，管理層再做出這種舉動就意義不大。

如今公司股票從7月3日下跌前的6.56元，已經漲到11月27日開盤的11元。處於近一年價格高位。

資本市場的「應激」影響並未過多體現在公司業務層面。畢竟業主不能因為高層道德問題而搬家、不交物業費等。

這還是得益於物業行業很強的盈利性。一旦簽訂在管協議，公司就「坐地收錢」，業主很難更換物業公司。

另外，雖然公司在管面積增長主要來自新城發展，但下半年來的銷售數據表明，新城發展的房子賣得並不差。

事件影響最大的7月份仍然取得245.33億元銷售額，同比增長33.7%。2019年前10月，公司累計實現合同銷售金額約2,223.73億元，比上年同期增長22.63%。

在應對第三方業務開拓上，公司也拿出積極有效的發展策略，將目光盯準三四線城市開發商，尋求物業服務領域合作。管理層認為，這些城市行業競爭相對薄弱，有利於業務開拓。

整體來看，新城悅服務業務擴張穩定，管理團隊穩定，在2019年中期取得較好業績基礎上，有望迎來全年業績強勁增長。