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2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?
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日期:2019年12月31日 下午2:56作者:毛婷 編輯:彭尚京
2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

熙熙攘攘的周末相亲市场,候选人的帖子前围观者最多的不是照片有多靓丽的,也不是学历有多高不可攀或者职业前景有多不可限量,而是有房的。不论你乐不乐意,都不得不承认:成家立业,尤其在一二线城市,“房子”是大多数人眼中一条看不见的必要充分条件。

“安居乐业”,首当其冲的是“安居”,在中国人的观念中更是如此,所以房子是贯穿全年的热门话题。2019年的楼市表现如何?

2019年楼市稳中有升

2019年,房地产市场依然平稳。根据国家统计局的数据,2019年前11个月全国房地产投资额同比增长10.16%,至12.13万亿元(人民币,单位下同),已高于2018年全年的12.03万亿元。从2019年的11个月来看,同比增幅均高于2018年,反映投资额稳步上升,见下图。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

今年以来,房地产业土地购置面积呈下行趋势,或受政策调控以及资金收紧等因素影响,不过到年底,降幅已逐步收窄,见下图。2019年前11个月,房地产业土地购置面积同比下降14.24%,至2.17亿平方米,房地产业土地成交价款累计值同比下降12.99%,至1.196万亿元。财华社依此计得,2019年1-11月平均土地购置成本为每平方米5506.7元,同比微升1.45%。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

2019年前11个月,全国商品住宅新开工施工面积累计值同比增长9.32%,至15.14亿平方米。由此可见,虽然买地活动有所减缓,但是开发商并未停手,新开工量仍保持增长。今年1-11个月,全国商品住宅施工面积累计值同比增长10.12%,至61.36亿立方米。期内商品住宅竣工面积同比下降4.04%,至4.53亿立方米。

从这些数据可以看出,尽管步伐有所放缓,但房地产业的供应保持稳步增长。

我们再来看需求端。见下图,从2018年起,商品住宅销售面积开始落后于商品住宅新开工施工面积,而到2019年,这个差距在扩大。背后的原因很可能与调控措施(例如限购等)有关。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

那是不是意味着需求变弱?非也。从下图可见,2019年8月开始全国商品住宅销售面积开始恢复增长态势。今年前11个月,全国商品住宅销售面积同比增长1.62%,至13.08亿平方米。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

商品住宅销售额增幅维持平稳。2019年前11个月,全国商品住宅销售额同比增长10.7%,至12.17万亿元。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

相对而言,商品住宅销售面积的增幅要低于施工面积以及新开工面积的增幅,这或反映供应增长稍微高于需求。从数据看是如此,但实际上我们都知道2019年实施了多项措施以稳定房价,这在很大程度上或延缓了需求。在二手市场维持平稳,整治房屋租赁市场,各地因城施政,限购政策不放松的背景下,房地产销售市场保持稳中有升的发展态势。见下图,商品住宅销售面积增速高于土地购置面积增速。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

全国住宅期房销售面积占住宅销售总面积的比重由2016年时的76.78%,升至88.02%,现房销售面积占比由2016年的23.22%,下降至11.98%,或反映购房者通过预售形式买房的意愿仍在。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

购房与买菜的区别是,资金规模和财富影响效果的不同,所导致的行为后果是你会花更多时间来看房子,但是你却不会为了几分钱之差辗转几个市场去寻找最便宜的白菜,因为所花的时间成本并不足以带来效用。购房则不同,如果前期做足够的功课,你可以获得补偿这些时间和机会成本的效用。

期房是指在建、尚未交付的房屋。签订期房销售协议之后,购房者有可能面对未来几个月甚至两年楼价下跌、交付的房屋货不对板,甚至不能按时交付等等的问题,承担着比购买现房高的风险,也因此一般能够获得价格的折扣优惠。但是,这个折扣优惠又能弥补多大的风险损失?作为理性人,购房者自知风险仍宁愿选择购买期房,而不花费更高成本购买现房或采取更明智的观望态度,或多少反映出需求的存在。

所以期房的比重提高,一方面或反映需求得到支持,也有可能是现房和二手房不足以弥补需求缺口,另一方面或反映出开发商的特定议价力,而此操作也有利于开发商的回款。

总括而言,2019年前11个月,楼市稳中有升。从数据来看,供过于求的情况仍在,不过需求端仍有很大的动能。整体概况是供应端开始减慢投资速度,土地投资趋于理性,需求端则维持稳定,价格平稳,见下图,2019年的商品住宅平均售价增幅低于2018年而且稍微向下,反映国家的调控政策奏效。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

政策调控:“房住不炒”是主调

今年我国房地产市场的政策仍趋紧,这包括加强融资监管、整治租赁市场、限购政策不放松等。接近年尾更释放多个正面信号,这包括对大城市落户全面放宽,吸引大量人口进入部分热点城市,从长远来看将有利于推进城市化进程,也因此“房住不炒”是保障楼市平稳发展的关键。

此外,2019年12月28日,央行正式就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR(即“换锚”)发布公告。根据央行的解读,假设某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,目前执行的利率为贷款基准利率4.9%,加上上浮的点数后为4.9%X(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期为1年,重定价日为每年1月1日,那么加点幅度为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日的执行利率水平为2019年12月的5年期以上LPR+0.59%,即5.39%。在下一个重定价日(即2021年1月1日),执行的利率调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,依此类推。

对比于以往使用的贷款基准利率,LPR更具市场性,因其每月报价一次而且参与报价的银行更广更多元,实施的结果是进一步深化利率的市场化,更利于对楼市进行调控。当市场利率下降时,借贷成本也将下降;反之,当市场利率上升时,借贷成本增加,便于个人控制自身杠杆和管理风险,降低承担风险的意愿,减少投机。所以最终的结果是指向“房住不炒”的主调。

在资金趋紧的时候,资金成本上升将更直接、更快捷地传导到个人的财务状况上,驱使其更注重自身的杠杆和风险。与此同时,有关当局也能通过利率的传导机制,更有效地实施相应的调控措施。

2020年展望

从楼市的供求端来看,供应仍充裕,需求则受到城市化、二手楼市、租赁市场、资金成本等因素的影响,在资金成本趋于市场化的情况下,人才吸引措施的加码、城市化进程的推进,或有利于支持楼市的需求端。二手楼市和租赁市场规范,在一定程度上应可满足大城市需求的增长。但从另外一个方面来看,在二手楼市和租赁市场得到规范的支持下,改善居住环境的需求将增加,从而也有利于一手楼市的发展。

依此分析,2020年,全国供过于求的形势应不会变,但地区分化将持续,一二线城市以及新一线城市的房地产市场仍将保持增长。但“稳地价、稳房价、稳预期”仍将是政策重点。所以2020年整体楼市仍以“稳”为主。

房企继续分化

根据中指研究院的数据,2019年前11个月销售业绩排名全国前100的房企(TOP100)销售额均值为1036.1亿元,销售面积均值为755.8万平方米,同比增长率均值分别为21.8%和21.9%。销售额突破一千亿元人民币的房企有27家,而2018年同期为26家。

财华社发现,房企分化进一步加剧,马太效应突显。2019年1-11月前二十大房企合计销售额占TOP100总销售额的比重由去年同期的55.72%,进一步上升至56.86%;而后二十大房企合计销售额占TOP100的比重由去年同期的5.48%,进一步下降至5.08%。

见下图,中指研究院的数据显示,第一梯队2019年前11个月销售额在5000亿以上的房企数量有四家,分别为碧桂园(02007-HK)、恒大(03333-HK)、万科(02202-HK)和融创(01918-HK),占了TOP100总销售额的23.43%;从数量上来看,销售额在100亿-500亿分区的中小型房企数量最多,但是合计销售额占比却是最低。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

其中,碧桂园的优势最为明显。今年前十一个月,碧桂园实现权益合同销售金额约5398.4亿元,同比增加10.2%,权益销售面积为6017.6万平方米,稳坐第一。

拿地成绩方面,根据中指研究院的数据,万科、碧桂园和保利占2019年前11个月拿地金额榜单的前三位;从拿地面积来看,碧桂园、绿地和万科分列前三。以此来看,碧桂园和万科这两家龙头房企不仅销售表现占优,拿地优势也继续保持。不过相对来说,碧桂园显得谨慎持重,在不确定性风险增加之时,碧桂园的谨慎或更值得嘉许。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

从拿地金额的地区分布来看,2019年前11个月拿地金额居于前五的房企均侧重于武汉、长沙、南昌、西安等190个重点城市的中西部地区。期内万科在长三角(上海、江苏、浙江、安徽等41个重点城市)和中西部的占比分别为35.22%和30.96%。

碧桂园也以长三角和中西部为主,占该公司拿地总金额的40.06%和38.77%,这符合其市场全覆盖的战略优势。建基于粤港澳大湾区的碧桂园在珠三角地区的优势早已确立,并拥有领先同行的可售资源,根据该公司最新的中期业绩报告,2019年6月广东省可售权益资源占其总可售资源的比重最高,达到27%,而长江中游/湘鄂和川渝地区的占比分别只有9%和4%,所以从其拿地取向来看,偏重中西部突显其多元化布局的优势。

融创则重点落子环渤海(京津冀、山东等30个重点城市)和中西部,分别占其总拿地金额的26.54%和40.09%。

总体来看,头部房企仍以环渤海、长三角、珠三角和中西部为未来的重点布局市场,其中尤以长三角和中西部为重。

总结

总体来看,2019年前11个月全国房地产市场稳中有升,在“房住不炒”的政策基调下,2020年楼市将继续维持稳定表现。房企方面,马太效应突显,强者愈强,碧桂园继续蝉联销售冠军,同时拿地成绩也颇为耀眼,但也可以看出其稳健不冒进、分散布局的战略智慧。

在稳中求进的新竞争格局下,头部房企不仅仅着眼于增量,还低调地发展存量市场,拓展相关产业链以产生协同效应,例如物业管理、投资、产业、养老等。以碧桂园为例,该公司近年拓展农业、机器人产业生态、智能制造,以提升物业附加值。万科则发展长租公寓,以获取稳定的现金流。

在调控趋紧以及不确定性增加之时,这些头部企业的发展更加可靠和稳固。2019年上半年业绩所反映的股本回报率(ROE),碧桂园和融创均远远高出同行平均水平。

2019年楼市回顾:“稳稳的幸福”?

融创的高估值可以理解,因为该公司专攻高端物业,售价高、利润高,但是杠杆同样也十分高,截至2019年6月30日,融创的资产负债率在90%以上。那么,销售表现更好,但是相比之下经营更为谨慎的碧桂园,是否更值得看高一线?

大行均看好碧桂园的后市表现,穆迪最近对该公司的展望调升为正面,预期拥有充裕土地储备的碧桂园将持续受益于中国的城镇化浪潮,支撑其在低线城市的发展。摩根大通则给予碧桂园增持评级,认为其是合理风险范围内股本回报率最高的蓝筹股。海通、招银国际、高盛、瑞银、天风证券等均给予碧桂园买入评级。

碧桂园目前的销售规模、土地收购策略以及可售资源,应可支持其未来两三年的发展,而且正如我们前文所述,其广泛的地理位置覆盖可满足城市化人口迁移的需求,天风证券认为,作为重点布局三四线城市的龙头房企,碧桂园丰厚的土地储备可为未来业绩持续增长提供保障,第一上海亦认为碧桂园的大湾区货值储备丰富,体量领先于同行,深圳的旧改项目也在稳步推进中,粤港澳大湾区的发展应可带动碧桂园的增长。另外我们前文也提到,碧桂园增加了在长三角和中西部地区拿地,在这些经济景气度高的地区布局应有利于土储结构的优化。

兴业证券预计,碧桂园的融资多样,回款率保持行业高水平,流动性风险很低,为其全国性发展奠定基础。今年上半年,碧桂园的净借贷比率同比下降0.5个百分点,至58.5%,截至目前,该公司已连续多年保持了净借贷比率低于70%,这在一线房企中都极为罕见。

不论从销售表现、土地储备数量和结构、融资渠道等来看,碧桂园都在同行中名列前茅,优势突显,强者愈强的态势更加明朗,而且该公司率先发展机器人、农业、智能制造等外延产业,应有利于效率及服务质量的进一步提升,最终将带来更高的企业价值。如果说“稳”仍将是2020年内地房地产企业的发展基调,那么极具前瞻性地进行稳增长布局,并早已低调地在各个领域占据优势的碧桂园,在新的一年表现更值得期待。

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