首創置業:前三季簽約額升20.9%,槓桿水平改善,兌現有質量增長

日期:2019年10月23日 下午7:11
首創置業:前三季簽約額升20.9%,槓桿水平改善,兌現有質量增長

中國領先的房地產綜合運營商首創置業(02868-HK)2019年9月物業銷售維持增長表現,單月簽約金額約35.5億元人民幣(下同),較上年9月的數據高出47.3%。財華社據此估算,其9月份的簽約單價或為每平方米2.75萬元人民幣,較去年9月的單價高出39%。

截至2019年9月底,首創置業累計簽約金額同比增長20.9%,至510.8億元。財華社據此計算,2019年前三個季度的簽約單價或為每平方米2.60萬人民幣,同比增長9.41%。

首創置業在2019年上半年業績中提到,2019年下半年目標簽約400億元以上。而其2019年下半年的總可售資源達到811億元,其中包含2019年6月底562億元的庫存(287萬平方米)和下半年新推資源249 億元(126萬平方米)。

在這些可售貨源中,三大核心城市圈的佔比為78%,京津滬佔比73%,重點推盤項目包括上海禧悅項目、上海闵行華漕項目、天津大運河項目等。由此可見,在多樣渠道聯動的同時,該公司持續優化配置三大核心城市圈,這些地區項目實現開盤的快速去化,例如上半年上海天閱濱江、禧悅等項目開盤去化率都達到100%,強大的產品及品牌實力所帶動的強勁需求,足見首創置業要完成銷售目標應不成問題。

上半年純利增長61%,股息收益率高

首創置業的2019年上半年業績也十分優異,營業收入同比增長47.21%,至104.76億元,毛利率提高了4.81個百分點,至38.36%,歸屬母公司淨利潤同比增長61.23%,至11.87億元,核心淨利潤同比增長31%,至10.4億。

首創保持發展勢頭的同時,積極回饋股東。派息率穩定維持在30%以上,今年更是提高到35%,派息金額逐年增加。按照當前的股價,首創的股息收益率超過9%。

多渠道低成本擴展土地儲備,一級千億平台效果顯現

首創把握市場節奏,積極通過一二級聯動、併購等多元渠道獲取低價優質土地。截止上半年首創的土地儲備總建築面積為1308.9萬平方米,其中權益土地儲備為904萬平方米,權益比例為69%。土地儲備總貨值3101.9億元,可以滿足未來3年的發展需求。

土地一級開發方面,首創上半年通過一二級聯動方式,底價新獲取北京石景山西黃村,平谷金海湖等3個項目,總建築面積約53萬平方米。截至6月底,首創已獲及鎖定的一級開發項目規劃建築面積超過2800萬平方米,該公司已在京津冀地區成功打造千億一級開發平台。

區域佈局方面,首創繼續堅持聚焦京津冀、長三角、粵港澳大灣區三大核心城市圈及潛力型強二線單核城市。三大城市圈及多個單核城市的高速發展和城市升級擴容,將為該公司帶來極大的發展潛力。下半年以來,首創繼續採取穩健的投資策略,於核心城市謹慎新獲優質項目:天津市津南項目,毗鄰中心城區,靠近地鐵1號線及多條城市主幹道,規劃地上建築面積為16.9萬平方米;成都市青羊項目,毗鄰地鐵和多條城市主幹道,規劃總建築面積為12萬平方米;上海市闵行華漕鎮項目,項目定位改善型需求,位於大虹橋商務區,靠近地鐵13號線及沈海高速、北翟路高架及北青公路等多條城市主幹道,交通便利。這些優質項目將可繼續為首創置業的未來發展提供彈藥。

槓桿水平改善,債務結構持續優化

上半年首創置業銷售及回款提升,土地投資節奏穩健,首創通過多維度渠道控制負債率水平,實現了現金的增長與槓桿水平的下降,債務狀況進一步改善。上半年首創淨資本負債率下降了16.31個百分點,至152.31%。截至2019年6月30日,首創置業持有貨幣資金373.87億元,相較年初225.27億元增長65.97%,足以覆蓋一年内應支付的附息債務251.07億元。2019年上半年,來自經營活動的淨現金流入達到21.23億元,相較2018年上半年為淨現金流出22.48億元有明顯改善。截至2019年中期,首創置業短期債務佔比24%,較年初下降3個百分點,短期償債壓力較小,債務期限結構持續優化。以此來看,首創置業手上現金充裕,流動性風險較小。

2019年6月底,首創置業的存量融資成本為5.53%,穩居行業可比區間低位,財務風險較低。2019年内,該公司發行境内私募債80.9億元人民幣,平均利率僅為4.4%,其中7月份發行的三期3+2年利率更低至4.26%,創年内房企3年期私募公司債券最低發行利率。憑借其國企背景和良好信用,這次發行的全場認購倍數高達2.04倍,可見市場對該公司的認可。值得注意的是,經歷了野蠻生長後,資本市場的私募投資漸漸回歸理性;私募市場好標的的稀缺,導致優質公司的發債成本下降,首創置業就是一例。鑒於新債券利率低於存量融資成本,或有望拉低該公司的整體融資成本。

同時,首創置業正在開展供股,計劃每10股供不超過5股,籌資不超過30億元人民幣。若發行成功,將有利於其進一步改善財務狀況。

總結

綜上所述,背靠實力雄厚的母公司,聚焦三大核心城市圈,穩健的拿地節奏,以低成本獲取優質資源,首創置業在穩步推進現有業務,打造核心競爭力,實現差異化競爭和規模提升的同時,不斷改善財務狀況,提升資金利用率,從而為股東創造更好的回報。

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