北京二手房价继续下降，环京楼市还有戏吗？

原創

日期：2019年10月22日 上午10:39作者：李莹 編輯：李雨谦

限购政策一直在，购房交易也一直再发生。

统计局最新房价走势出炉，在调控最严厉的2019年，为何房价总体仍呈现上涨态势？

与过去下行周期相比，本轮房地产市场韧性和市场需求能力很强。“因城施策”下，地方政府对当地市场的稳定功不可没。

天津、南京六合等地一些重点城市更是定向为限购解绑，区域性的政策宽松又给二三线城市更多增长机会。

北京二手房环比下降0.5%，二三线城市又“复苏”？

房价上涨还是下降？统计局数据牵动着市场的神经。

9月份新房销售价格方面，70个大中城市中，有53个城市房价出现上涨。8月上涨城市为55城。

有12个城市新房价格出现环比下降，数量创年内新高，5个城市房价持平。

新房价格上涨城市减少，房价下降城市多了。房地产市场可谓暗流涌动，多个城市房价逐渐失去支撑。不过这种表观现象还不能说明国内新房价格就此下降。

城市能级不同，房价差异巨大。一线城市北京新房均价6万元，足以抵好几个三四线城市房价总和。所以看房价涨跌，还得分城市层级看。

从城市能级看，房价却又出现一派普涨现象。新建商品住宅销售价格环比涨幅微升，二手住宅销售价格涨幅基本持平。

9月，北京、上海、广州、深圳一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京和广州持平，上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。

一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，8月为持平。其中，深圳是上涨主力，9月环比上涨1.3%。上海环比上涨0.6%。

北京二手房价格环比下降0.5%，自7月以来已连降3个月。广州二手房价格则由8月持平转为下跌，跌幅0.3%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。南宁涨幅最高达2.1%。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

“严打”之下，房价为何普涨？

房价涨还是降，这是个问题。2019年下半年是房地产调控最严厉的年份，为何房价总体仍呈现上涨态势？

统计局公布9月房价，正好赶上房企“金九银十”促销季。市面上各大房企为抢收9月粮仓招数尽使。

在这波促销潮中，房企宁肯送面积、送装修、减免物业费等，也不愿降价房价。房地产开发商并未采用“以价换量”策略自伤元气。

这些促销措施明显保护了这轮房价。统计局数据显示，9月新房销售单价为9301元，同比增长6.3%。房价的坚挺也换来房企9月“抢收”成功。

中信建投证券研报显示，9月百强房企销售额10675亿元，同比增长21.8%，较8月上升10.2个百分点，增速自二季度以来首次回升。

今年以来规模央企销售表现十分抢眼，保利、中海、华润、招商蛇口1-9月销售增速分别为14.6%、30.9%、24.7%和39.6%，高于TOP50整体增速。

9月房产“黄金季”并不是皆大欢喜。4个一线城市，有2个城市二手房出现下降。北京二手房市场则出现严重下挫。北京、广州二手房价格环比下降0.5%和0.3%。

如果说新房定价在备案制的影响下，多少与市场真实状况出现背离。那二手房房价却是经过市场检验的，能真实反映真实需求。

北京二手房降价在情理之中。作为全国房地产市场“风向标”，北京要给全国城市带个好头。房价价位已然很高，又长期受高压调控，可以想象北京二手房市场有么冷寂。

现在北京市场上已经较少能看到投资客。二手房一直在降价，一套房涨的钱还抹不平卖房时要缴的税费，谁还来炒？”《中国经营报》近日披露一位房地产中介人士感叹。

全年房价怎么走？

全年房价怎么走，四季度是关键?

统计局数据显示，9月房地产整体市场景气度有所回升。9月商品房销售额同比增长9.4%，推动前三季度商品房销售额同比增长7.1%，增幅较前8月有所扩大。

前三季度基础已经打好，四季度就成全年房价走势关键。除了前文提到房企在维持现有“房价”攻坚战中，还有一个指标不得不提。

占据数量优势的二三线房价决定着四季度房价的涨势面。统计局数据显示，9月二三线景气度强势回升。

二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨9.3%和4.7%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨8.4%和5.0%。

限购政策一直在，购房交易也一直再发生。天津、南京六合等地一些重点城市更是定向为限购解绑，区域性的政策宽松又给二三线城市更多增长机会。

与过去下行周期相比，本轮房地产市场韧性和市场需求能力很强。“因城施策”下，各地方政府对当地市场的稳定功不可没。

华泰证券认为，当前“重供给，轻需求”的政策框架下，调控政策依然呈现出松紧并存的局面，且需求端政策预期平稳、供给端融资收紧加速推盘共同导致销售韧性持续，认为四季度需求整体会维持平稳，助推重点房企业绩增长持续。

克而瑞预测认为，从房企的中期披露来看，多数企业供货节点多集中在四季度。在增加货量供应、加强营销力度之下，四季度房企整体销售规模会有一定的回升。

所有预判都看好四季度，新的房贷利率会否成为“绊脚石”？中信证券研究预判，按揭利率不会继续上行。

易居房地产研究院报告认为，9月房贷利率虽未下行，若考虑到此前央行全面降准的动作，以及后续国内市场继续降成本的导向，那么可预计后续5年期LPR利率也有进一步下行的可能。

若出现下行，那么对于降低房贷成本、活跃市场交易等有积极作用。