北京二手房價繼續下降,環京樓市還有戲嗎?

日期:2019年10月22日 上午10:39作者:李瑩 編輯:李雨謙
北京二手房價繼續下降,環京樓市還有戲嗎?

限購政策一直在,購房交易也一直再發生。

統計局最新房價走勢出爐,在調控最嚴厲的2019年,為何房價總體仍呈現上漲態勢?

與過去下行週期相比,本輪房地產市場韌性和市場需求能力很強。「因城施策」下,地方政府對當地市場的穩定功不可沒。

天津、南京六合等地一些重點城市更是定向為限購解綁,區域性的政策寬松又給二三線城市更多增長機會。

北京二手房環比下降0.5%,二三線城市又「復蘇」?

房價上漲還是下降?統計局數據牽動著市場的神經。

9月份新房銷售價格方面,70個大中城市中,有53個城市房價出現上漲。8月上漲城市為55城。

有12個城市新房價格出現環比下降,數量創年内新高,5個城市房價持平。

新房價格上漲城市減少,房價下降城市多了。房地產市場可謂暗流湧動,多個城市房價逐漸失去支撐。不過這種表觀現象還不能說明國内新房價格就此下降。

城市能級不同,房價差異巨大。一線城市北京新房均價6萬元,足以抵好幾個三四線城市房價總和。所以看房價漲跌,還得分城市層級看。

從城市能級看,房價卻又出現一派普漲現象。新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升,二手住宅銷售價格漲幅基本持平。

9月,北京、上海、廣州、深圳一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中,北京和廣州持平,上海和深圳分别上漲0.5%和1.2%。

一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%,8月為持平。其中,深圳是上漲主力,9月環比上漲1.3%。上海環比上漲0.6%。

北京二手房價格環比下降0.5%,自7月以來已連降3個月。廣州二手房價格則由8月持平轉為下跌,跌幅0.3%。

31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅與上月相同。南寧漲幅最高達2.1%。

35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.1個百分點;二手住宅銷售價格環比上漲0.7%,漲幅比上月回落0.1個百分點。

「嚴打」之下,房價為何普漲?

房價漲還是降,這是個問題。2019年下半年是房地產調控最嚴厲的年份,為何房價總體仍呈現上漲態勢?

統計局公佈9月房價,正好趕上房企「金九銀十」促銷季。市面上各大房企為搶收9月糧倉招數儘使。

在這波促銷潮中,房企寧肯送面積、送裝修、減免物業費等,也不願降價房價。房地產開發商並未採用「以價換量」策略自傷元氣。

這些促銷措施明顯保護了這輪房價。統計局數據顯示,9月新房銷售單價為9301元,同比增長6.3%。房價的堅挺也換來房企9月「搶收」成功。

中信建投證券研報顯示,9月百強房企銷售額10675億元,同比增長21.8%,較8月上升10.2個百分點,增速自二季度以來首次回升。

今年以來規模央企銷售表現十分搶眼,保利、中海、華潤、招商蛇口1-9月銷售增速分别為14.6%、30.9%、24.7%和39.6%,高於TOP50整體增速。

9月房產「黃金季」並不是皆大歡喜。4個一線城市,有2個城市二手房出現下降。北京二手房市場則出現嚴重下挫。北京、廣州二手房價格環比下降0.5%和0.3%。

如果說新房定價在備案制的影響下,多少與市場真實狀況出現背離。那二手房房價卻是經過市場檢驗的,能真實反映真實需求。

北京二手房降價在情理之中。作為全國房地產市場「風向標」,北京要給全國城市帶個好頭。房價價位已然很高,又長期受高壓調控,可以想象北京二手房市場有麽冷寂。

現在北京市場上已經較少能看到投資客。二手房一直在降價,一套房漲的錢還抹不平賣房時要繳的稅費,誰還來炒?」《中國經營報》近日披露一位房地產中介人士感歎。

全年房價怎麽走?

全年房價怎麽走,四季度是關鍵?

統計局數據顯示,9月房地產整體市場景氣度有所回升。9月商品房銷售額同比增長9.4%,推動前三季度商品房銷售額同比增長7.1%,增幅較前8月有所擴大。

前三季度基礎已經打好,四季度就成全年房價走勢關鍵。除了前文提到房企在維持現有「房價」攻堅戰中,還有一個指標不得不提。

佔據數量優勢的二三線房價決定著四季度房價的漲勢面。統計局數據顯示,9月二三線景氣度強勢回升。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲9.3%和4.7%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别上漲8.4%和5.0%。

限購政策一直在,購房交易也一直再發生。天津、南京六合等地一些重點城市更是定向為限購解綁,區域性的政策寬松又給二三線城市更多增長機會。

與過去下行週期相比,本輪房地產市場韌性和市場需求能力很強。「因城施策」下,各地方政府對當地市場的穩定功不可沒。

華泰證券認為,當前「重供給,輕需求」的政策框架下,調控政策依然呈現出松緊併存的局面,且需求端政策預期平穩、供給端融資收緊加速推盤共同導致銷售韌性持續,認為四季度需求整體會維持平穩,助推重點房企業績增長持續。

克而瑞預測認為,從房企的中期披露來看,多數企業供貨節點多集中在四季度。在增加貨量供應、加強營銷力度之下,四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

所有預判都看好四季度,新的房貸利率會否成為「絆腳石」?中信證券研究預判,按揭利率不會繼續上行。

易居房地產研究院報告認為,9月房貸利率雖未下行,若考慮到此前央行全面降準的動作,以及後續國内市場繼續降成本的導向,那麽可預計後續5年期LPR利率也有進一步下行的可能。

若出現下行,那麽對於降低房貸成本、活躍市場交易等有積極作用。

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