美的置業「反腐」,高質量發展先從「内控」開始

日期:2019年10月15日 下午3:37作者:李瑩 編輯:李雨謙
美的置業「反腐」,高質量發展先從「内控」開始

萬達「整頓」餘溫尚在,今次又有美的置業(03990-HK)大刀闊斧整頓舞弊事件。房地產企業「肅清腐敗」為何紮堆上演?

「自曝家醜」

曾有人給筆者描述其買房經歷。

買房的時候,一大家子人歡歡喜喜去的。選房的時候,卻只允許一個人進去。

大家犯難了,感覺買房是一大家子的事情,派誰進去也難以當家做主。進去前就知道一個房價大概,進去之後,不僅要選定購買的房型、位置,還要當場交付定金。

進去之後,當事人發現選房中心信號也是被屏蔽的。冥冥中就這樣被牽引著買了房子。

「一入購房深似海」,國人最大的消費品莫不過窮其一生買一所房子。但購房環節林林總總,

有很多不透明之處,購房者往往被牽著走。

與消費者的弱勢對應的,是房地產的強大營銷。

「排號」、「交一萬定金抵五萬房款」等銷售手段屢試不爽。各種各樣的房款折扣算法,也是别有洞天。購房者更是有些摸不著頭腦,折扣像是藏在銷售心里的蜜糖,擠擠總會有的。

在外人看來神秘、霸道的房地產銷售這次出事了。

美的置業自曝家醜。10月9日,據美的置業(03990-HK)「廉潔誠信美的置業」公眾號披露,公司審計風控中心接到舉報並查實,某區域營銷團隊存在集體舞弊事件。

公告稱,原某區域公司副總經理代某,原某項目營銷經理歐陽某某,串通下屬置業顧問高某等5人利用銷控操控房源,對外加價銷售牟取非法利益超百萬元。

原某區域公司某城市公司總經理胡某某,任職涉案項目總經理期間,利用職務便利,要求營銷經理為其操控房源,牟取非法利益,數額較大。

以上違紀違法行為,屬營銷團隊集體舞弊與個人利用職權牟利的綜合性案件,嚴重擾亂美的置業正常營銷秩序,損害公司形象,性質惡劣,涉嫌犯罪。

代某、歐陽某某、胡某某以及3名置業顧問共6人被當地公安機關採取刑事強制措施,其中主要責任人代某、歐陽某某目前已被司法機關依法批準逮捕。

自我整頓

美的置業創立於2004年,是房地產行業後起之秀。2005年-2009年間,公司業務聚焦在珠三角發展,夯實發展基礎。

2010-2017年,公司項目走出珠三角,先後佈局西南、長江中遊、長三角、華北地區,不斷向全國性房企進階。

2018年10月11日在港交所上市迎來新的發展契機。2018年公司連同合營企業及聯營公司擬實現合約銷售額約790億元,同比勁增55.82%。

公司在行業中的排名也一升再升。據中國指數研究院報告,以銷售額計,2016年公司排名行業第74位。短短一年後排名迅速爬升至第39名。2018年小進一位,位於第38名。

公司秉承深厚的製造業根基,打著「房地產+產業」復合型開發商和運營的牌子,成為房地產圈内旗幟鮮明的後起之秀。

近年美的置業呈現爆發式規模增長,勢必存在管理方面的困惑。

例如,2019年上半年,公司銷售及營銷開支約為10.45億元,同比2018年中期7.80億元增加34%。行政開支約為10.30億元,同比2018年6.78億元上升52%。

美的置業在財報中解釋銷售銷售及營銷開支增長是由於公司銷售規模擴大所致。行政開支增長則源於房地產開發業務規模持續擴大,導致員工成本、管理費上漲。

毫無疑問,隨著美的置業盤子越來越大,對公司内控管理形成的壓力也越來越大。在此情形下,公司自查自糾,加強對内控管理也是非常明智的。

高質量發展先從「肅清貪腐」開始?

2019年房地產市場進入新的發展週期,國家政策將以「穩地價」、「穩房價」、「穩預期」為調控目標。

政策的維穩讓過慣高增長日子的房地產行業多少有些不適。融資端壓力、拿地端壓力、銷售端壓力都如同懸掛在房企頭頂的達摩克利斯之劍。

在所有矛盾指向都集中一點的爆發前夕,如果有「腐敗分子」跳出來,無異於是轉化風險、矛盾的最佳時機。承辦腐敗分子,老板英明,員工歡呼,公司有希望。

美的置業如是,萬達如是,雅居樂如是。這些都是今年曝出管理層有經濟問題的房企。

據每日經濟新聞報道,2019年1月,雅居樂地產集團海南區域總裁簡毓萍和雅居樂地產集團廣州區域副總裁蔡小鵬因嚴重廉政違紀雙雙被罰,簡毓萍被開除解僱,蔡小鵬被勸退。

萬達的動靜則要更大一些。9月2日,萬達集團官網顯示,萬達4名管理人員向商戶、供方及員工索賄,涉及金額近億元。

為此公司特别於8月30日下午召開萬達集團廉潔自律警示教育大會,王健林發表長達半個小時演講,表達堅決打擊腐敗的決心。

房地產是資金密集型行業。拿地、開發建設、銷售每一個環節都與錢息息相關。一旦管理出了纰漏,對部門乃至公司影響很大。

恰恰房地產行業前二十年經歷的是粗放式發展。這個行業里的每一家公司一味求快,「快週轉」成為很多房企的追求。

這在向規模要效益的發展模式中,很難對經營管理做到精益求精。很多房企雖然規模很大,但利潤卻很低。這與行業「好賺錢、賺大錢」的外界印象大相徑庭。

如今隨著政策為行業解局,房地產企業也終該「酒醒」回歸現實。

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