年内漲幅超110%，綠地控股減持雅生活服務逾10億元

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物業管理是一個與老百姓息息相關的行業，近年來，我國城鎮化進程加快，人均可支配收入增長，房地產行業進入了快速發展，物業管理需求越來越高。據數據顯示，2018年中國物業服務百強企業管理面積均值達3718.1萬平方米，同比增長17.52%；百強企業在管項目數量均值為192個，較上一年新增14個。

雅生活服務(03319-HK)於2018年2月9日從雅居樂集團成功分拆在港上市，是雅居樂集團旗下的物業公司，主要有物業管理服務、社區增值服務及外延增長服務三大業務。據中國指數研究院，公司在「2019中國物業服務百強企業」排名第七名，綜合實力再次提升。

10月15日，雅生活服務發佈公告稱，綠地集團旗下全資附屬公司綠地金融於2019年10月15日在公開市場出售50百萬股H股雅生活服務股份，平均價格為21.18港元/股，出售資金10.59億港元。出售股份後，綠地金融目前持有5000萬H股和1億股非上市股，合共佔雅生活服務已發行股本總數由原本15%下降至11.25%。第一大股東是中山雅生活企業管理服務有限公司，佔雅生活服務總股本比例53.46%，雅生活服務背靠雅居樂集團(03383-HK)和綠地控股(600606-CN)兩大控股股東。

截至2019年6月30日止，公司的在管面積及合約面積分别為211.2百萬平方米及324.6百萬平方米。其中，來自雅居樂集團和綠地控股的合約面積分别累計達73.2百萬平方米及34.1百萬平方米，佔公司的合約面積比例約為33.06%。可見，這兩個背後的大股東為雅居樂服務帶來大量的業務支持。

收購速度加快，在管面積快速增長

截至2019年6月30日，公司總在管面積211.2百萬平方米，較2018年12月31日止的138.1百萬平方米增加73.1百萬平方米，增長率為52.9%。僅僅半年時間，雅生活服務的總在管面積增長率超過一半，這不僅僅來自兩大控股股東的資源，更來自於公司通過收購來快速擴張。

截至2019年6月30日，公司新增來自雅居樂集團和綠地控股的在管面積分别是2.3百萬平方米和3.1百萬平方米，而公司在今年上半年通過收購青島華仁、哈爾濱景陽、廣州粵華、蘭州城關為公司帶來的新增在管面積分别是5.9、9.8、30和17.9百萬平方米，佔上半年新增在管面積的87%。

下半年以來，公司收購腳步開始有所放緩，於2019年9月26日，公司以固定對價為15.6億元收購中民物業集團60%股權。從2016至2018年，中民物業集團收入由23.16億元(人民幣，下同)增長至30.02億元，淨利潤由1.45億元增長至1.81億元，市盈率在12.5倍左右，屬於優質物業資產。

除了在管面積的增加，公司的物業管理費單價也在上升，截至2019年6月30日止六個月，公司來自雅居樂集團及綠地控股住宅物業管理費單價中位數由截至2018年12月31日止全年的2.99元╱平方米╱月增長至3.04元/平方米/月，增長比例為1.67%。來自第三方物業管理開發的住宅項目（不包括收併購）管理費單價由由截至2018年12月31日止全年的1.86元╱平方米╱月增長至2.04元/平方米/月，增長比例為9.68%。

收入與淨利齊飛

由於雅生活服務的快速收購以及物業單價的上漲，公司的收入和淨利潤也在快速增長階段。截至2019年6月30日止六個月，公司的收入為22.41億元，較去年同期14.06億元增長59.44%，淨利潤為5.41億元，較去年同期3.32億元增長62.88%，毛利率為37%，較截至2018年12月31日止12個月36.3%增長0.7個百分點。

公司在今年上半年的擴張速度很快，截至2019年6月30日止，公司的現金及等價物達43.5億元，較2018年12月31日止的48.08億元下降9.5%。資產負債比例也在進一步增長中，於2019年6月30日，公司的資產負債比例為33.6%，較2018年12月31日的24.5%增長9.1個百分點，雖然公司的資產負債比例在增加，但仍處於行業較低水平。

由財華社統計2018年中國物業服務百強企業當中的五家，於2019年6月30日，碧桂園服務（06098-HK）、中海物業（02669-HK）、綠城服務（02869-HK）、祈福生活服務（03686-HK）、彩生活（01778-HK）的資產負債比率分别為47.49%、64.62%、63.29%、35.7%和62.95%，雅生活服務在這幾家大型物業公司的資產負債率最低。

年内漲幅超110%

今年以來，房地產物業公司保持高速增長，股價上也有很好的表現，2019年1月2日至10月16日收盤，雅生活服務的股價增長115.5%，8月6日至10月16日收盤，短短兩個半月時間，雅生活服務的股價增長62.63%。

對比碧桂園服務、中海物業、綠城服務、祈福生活服務、彩生活五家房地產物業公司的市盈率（TTM）和市淨率，雅生活服務市盈率（TTM）和市淨率處於行業中等水平。

從估值水平來看，雅生活服務擁有雅居樂集團和綠地控股兩大地產提供物業服務業務，現金及等價物在合理水平，資產負債低於行業平均水平，市盈率（TTM）和市淨率也在行業平均水平。

從行業上來看，近年來，我國人均水平的提高，人們對物業的要求增加，帶動物業行業的發展。而近年來，物業行業集中也在提高，雅生活服務作為物業行業的領先企業，有望得益於行業集中度的提高。