年内漲幅超110%,綠地控股減持雅生活服務逾10億元

日期:2019年10月22日 下午1:09作者:蔡凱铖 編輯:彭尚京
年内漲幅超110%,綠地控股減持雅生活服務逾10億元

物業管理是一個與老百姓息息相關的行業,近年來,我國城鎮化進程加快,人均可支配收入增長,房地產行業進入了快速發展,物業管理需求越來越高。據數據顯示,2018年中國物業服務百強企業管理面積均值達3718.1萬平方米,同比增長17.52%;百強企業在管項目數量均值為192個,較上一年新增14個。

雅生活服務(03319-HK)於2018年2月9日從雅居樂集團成功分拆在港上市,是雅居樂集團旗下的物業公司,主要有物業管理服務、社區增值服務及外延增長服務三大業務。據中國指數研究院,公司在「2019中國物業服務百強企業」排名第七名,綜合實力再次提升。

10月15日,雅生活服務發佈公告稱,綠地集團旗下全資附屬公司綠地金融於2019年10月15日在公開市場出售50百萬股H股雅生活服務股份,平均價格為21.18港元/股,出售資金10.59億港元。出售股份後,綠地金融目前持有5000萬H股和1億股非上市股,合共佔雅生活服務已發行股本總數由原本15%下降至11.25%。第一大股東是中山雅生活企業管理服務有限公司,佔雅生活服務總股本比例53.46%,雅生活服務背靠雅居樂集團(03383-HK)和綠地控股(600606-CN)兩大控股股東。

截至2019年6月30日止,公司的在管面積及合約面積分别為211.2百萬平方米及324.6百萬平方米。其中,來自雅居樂集團和綠地控股的合約面積分别累計達73.2百萬平方米及34.1百萬平方米,佔公司的合約面積比例約為33.06%。可見,這兩個背後的大股東為雅居樂服務帶來大量的業務支持。

收購速度加快,在管面積快速增長

截至2019年6月30日,公司總在管面積211.2百萬平方米,較2018年12月31日止的138.1百萬平方米增加73.1百萬平方米,增長率為52.9%。僅僅半年時間,雅生活服務的總在管面積增長率超過一半,這不僅僅來自兩大控股股東的資源,更來自於公司通過收購來快速擴張。

截至2019年6月30日,公司新增來自雅居樂集團和綠地控股的在管面積分别是2.3百萬平方米和3.1百萬平方米,而公司在今年上半年通過收購青島華仁、哈爾濱景陽、廣州粵華、蘭州城關為公司帶來的新增在管面積分别是5.9、9.8、30和17.9百萬平方米,佔上半年新增在管面積的87%。

下半年以來,公司收購腳步開始有所放緩,於2019年9月26日,公司以固定對價為15.6億元收購中民物業集團60%股權。從2016至2018年,中民物業集團收入由23.16億元(人民幣,下同)增長至30.02億元,淨利潤由1.45億元增長至1.81億元,市盈率在12.5倍左右,屬於優質物業資產。

除了在管面積的增加,公司的物業管理費單價也在上升,截至2019年6月30日止六個月,公司來自雅居樂集團及綠地控股住宅物業管理費單價中位數由截至2018年12月31日止全年的2.99元╱平方米╱月增長至3.04元/平方米/月,增長比例為1.67%。來自第三方物業管理開發的住宅項目(不包括收併購)管理費單價由由截至2018年12月31日止全年的1.86元╱平方米╱月增長至2.04元/平方米/月,增長比例為9.68%。

收入與淨利齊飛

由於雅生活服務的快速收購以及物業單價的上漲,公司的收入和淨利潤也在快速增長階段。截至2019年6月30日止六個月,公司的收入為22.41億元,較去年同期14.06億元增長59.44%,淨利潤為5.41億元,較去年同期3.32億元增長62.88%,毛利率為37%,較截至2018年12月31日止12個月36.3%增長0.7個百分點。

公司在今年上半年的擴張速度很快,截至2019年6月30日止,公司的現金及等價物達43.5億元,較2018年12月31日止的48.08億元下降9.5%。資產負債比例也在進一步增長中,於2019年6月30日,公司的資產負債比例為33.6%,較2018年12月31日的24.5%增長9.1個百分點,雖然公司的資產負債比例在增加,但仍處於行業較低水平。

由財華社統計2018年中國物業服務百強企業當中的五家,於2019年6月30日,碧桂園服務(06098-HK)、中海物業(02669-HK)、綠城服務(02869-HK)、祈福生活服務(03686-HK)、彩生活(01778-HK)的資產負債比率分别為47.49%、64.62%、63.29%、35.7%和62.95%,雅生活服務在這幾家大型物業公司的資產負債率最低。

年内漲幅超110%

今年以來,房地產物業公司保持高速增長,股價上也有很好的表現,2019年1月2日至10月16日收盤,雅生活服務的股價增長115.5%,8月6日至10月16日收盤,短短兩個半月時間,雅生活服務的股價增長62.63%。

對比碧桂園服務、中海物業、綠城服務、祈福生活服務、彩生活五家房地產物業公司的市盈率(TTM)和市淨率,雅生活服務市盈率(TTM)和市淨率處於行業中等水平。

從估值水平來看,雅生活服務擁有雅居樂集團和綠地控股兩大地產提供物業服務業務,現金及等價物在合理水平,資產負債低於行業平均水平,市盈率(TTM)和市淨率也在行業平均水平。

從行業上來看,近年來,我國人均水平的提高,人們對物業的要求增加,帶動物業行業的發展。而近年來,物業行業集中也在提高,雅生活服務作為物業行業的領先企業,有望得益於行業集中度的提高。

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