新力控股IPO，中小房企靠上市解「渴」？

原創

港交所聚集了内地不少中小地產企業，有正榮地產（06158-HK）、美的置業（03990-HK）、大發地產（06111-HK）等。2019年，港股地產盤子越做越大，5月24日，江西最大地產開發商新力控股也向港交所遞交招股書。

靠戰略收購擴張

起步於江西，創辦於2010年，新力控股在業内算是一家年輕房企。公司創始人是建築商張園林，在這之前，它與胞兄弟們一直在做建築承建生意。

南昌是新力的發家地，也是其佈局最重的一個城市。招股書披露，截至2019年3月31日，新力旗下有101個項目，總土地儲備約為1480萬平方米，其中有高達52.6％比例的土地儲備位於江西省，42.8%位於南昌。

為加速做大規模，公司過去幾年選擇特定城市大舉開展收併購，收併購甚至佔據集團總體項目的70%－80%。根據招股書，新力在南昌、惠州、武漢等地多個項目均是收購而來。

在全國化擴張方面，公司將眼光放到長三角、大灣區、華中等地，惠州成第二重倉城市，約佔公司土地儲備的22.8%。

出於戰略擴張需要，也是擺脫「省級企業」的標簽，2017年，新力將總部搬遷至上海。

銷售額不足千億

從銷售、營收、淨利看，新力控股隻能算是一家中小規模房企。

招股書併未透露公司銷售額，不過從克而瑞數據看，公司銷售額儘管增長神速，不過卻仍未達到千億門檻。

2015年，新力控股銷售規模僅為45億。之後公司就開啓飛躍式發展，2016至2018年間，銷售額分别達到161.3億、428.1億和887.3元億，復合年增長率高達136%，成行業增速最快的房企之一。

從營收和淨利看，公司業績也不錯。在2016至2018年間，公司收入分别為22.23億元、52.41億元、84.15億元，復合年增長率為94.6%。

淨利潤分别為1.3億元、2.78億元、5.55億元，復合年增長率約為105.9%。

小房企高負債

作為中小房企，新力的高負債格外突出。

招股書顯示，2016-2018三年間，及截至2019年一季度，新力流動負債總額分别約為137.6億、366億、595.5億以及640.6億元。

過去三年，新力借款總額分别約為64.37億、166.75億、221.02億元。這些借款當中，信託融資佔比較大。

截至2018年12月31日，公司未償還信託融資總額佔同日借款總額51.6%。截至2019年一季度，公司尚有28項信託融資尚未償還，其中利率最高的一筆為15.36%。

借貸壓頂，也足以知曉公司現金流併不富裕，甚至在2016和2017年，經營活動現金流量為-20.37億和-65.47億元。對此公司解釋稱，物業開發和土地收購力度加大所緻。

綜合來看，公司淨資本負債率從2016年190%，增加至2017年度270%，然後在2018年小幅下降至約240%，這些數據遠高於多數同行。

新力解釋稱，淨資本負債比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在於同年銀行及其他借款增加。

而淨資本負債比率由2017年的2.7倍減少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付更多的物業使得現金流量增加。

上市不能解「渴」

類似新力控股這類中小房企，自2018年以來，選擇紮堆在香港上市。其中不乏成功上市的企業，如正榮地產、美的置業、大發地產等，也有一次失利，二次遞表的中梁地產。

這類中小房企選擇港股上市無非都是近年政策調控下，以往開發商「躺賺」的急劇增長不復存在。與動辄千億的房企巨頭相比，這類小開發商在品牌、融資、拿地等方面都不佔優勢。

地產行業開始出現向頭部企業集中小影。在這種情況下，中小房企要想生存下去，做大規模的内在驅動力更強，上市融資拿到「便宜錢」就成業内共識。

上市成功固然可喜，但上市也不是一本萬利。站在投資者角度看，IPO有沒有吸引力，市場對其定價偏低引起破發，也是不得不面對的難題。

更重要的是，如果業績不好，資本市場會做出正確的選擇，公司股票將會淪為仙股。由此看，「治標不治本」，上市隻是為企業打開融資的更多可能性，業績才是新力控股最大考驗。

不跟動辄千億規模的行業巨頭比，就拿同樣在港股排隊上市的中梁地產比，新力控股短板也比較明顯：土地儲備不足，全國化進程較慢，營收仍依賴江西項目。

截至2019年3月31日，新力控股在全國24個城市有101個項目，總土地儲備約為1480萬平方米，其中有高達52.6％比例的土地儲備位於江西省，42.8%位於南昌。

中梁地產截至2019年3月31日，擁有土地儲備3890萬平方米，地產業務353個項目，遍及全國124個城市。

由此看，新力控股在這些可持續成長的關鍵指標上仍需再接再厲，但作為一家年輕房企，又是江西第一大房企，公司還是極具「黑馬」潛質。