新力控股IPO，中小房企靠上市解“渴”？

原創

日期：2019年5月27日 下午5:11作者：李莹 編輯：李雨谦

港交所聚集了内地不少中小地产企业，有正荣地产（06158-HK）、美的置业（03990-HK）、大发地产（06111-HK）等。2019年，港股地产盘子越做越大，5月24日，江西最大地产开发商新力控股也向港交所递交招股书。

靠战略收购扩张

起步于江西，创办于2010年，新力控股在业内算是一家年轻房企。公司创始人是建筑商张园林，在这之前，它与胞兄弟们一直在做建筑承建生意。

南昌是新力的发家地，也是其布局最重的一个城市。招股书披露，截至2019年3月31日，新力旗下有101个项目，总土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6％比例的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌。

为加速做大规模，公司过去几年选择特定城市大举开展收并购，收并购甚至占据集团总体项目的70%－80%。根据招股书，新力在南昌、惠州、武汉等地多个项目均是收购而来。

在全国化扩张方面，公司将眼光放到长三角、大湾区、华中等地，惠州成第二重仓城市，约占公司土地储备的22.8%。

出于战略扩张需要，也是摆脱“省级企业”的标签，2017年，新力将总部搬迁至上海。

销售额不足千亿

从销售、营收、净利看，新力控股只能算是一家中小规模房企。

招股书并未透露公司销售额，不过从克而瑞数据看，公司销售额尽管增长神速，不过却仍未达到千亿门槛。

2015年，新力控股销售规模仅为45亿。之后公司就开启飞跃式发展，2016至2018年间，销售额分别达到161.3亿、428.1亿和887.3元亿，复合年增长率高达136%，成行业增速最快的房企之一。

从营收和净利看，公司业绩也不错。在2016至2018年间，公司收入分别为22.23亿元、52.41亿元、84.15亿元，复合年增长率为94.6%。

净利润分别为1.3亿元、2.78亿元、5.55亿元，复合年增长率约为105.9%。

小房企高负债

作为中小房企，新力的高负债格外突出。

招股书显示，2016-2018三年间，及截至2019年一季度，新力流动负债总额分别约为137.6亿、366亿、595.5亿以及640.6亿元。

过去三年，新力借款总额分别约为64.37亿、166.75亿、221.02亿元。这些借款当中，信托融资占比较大。

截至2018年12月31日，公司未偿还信託融资总额占同日借款总额51.6%。截至2019年一季度，公司尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率最高的一笔为15.36%。

借贷压顶，也足以知晓公司现金流并不富裕，甚至在2016和2017年，经营活动现金流量为-20.37亿和-65.47亿元。对此公司解释称，物业开发和土地收购力度加大所致。

综合来看，公司净资本负债率从2016年190%，增加至2017年度270%，然后在2018年小幅下降至约240%，这些数据远高于多数同行。

新力解释称，净资本负债比率由2016年的1.9倍增加至2017年的2.7倍，原因在于同年银行及其他借款增加。

而净资本负债比率由2017年的2.7倍减少至2018年的2.4倍，原因是新力控股在2018年完成及交付更多的物业使得现金流量增加。

上市不能解“渴”

类似新力控股这类中小房企，自2018年以来，选择扎堆在香港上市。其中不乏成功上市的企业，如正荣地产、美的置业、大发地产等，也有一次失利，二次递表的中梁地产。

这类中小房企选择港股上市无非都是近年政策调控下，以往开发商“躺赚”的急剧增长不复存在。与动辄千亿的房企巨头相比，这类小开发商在品牌、融资、拿地等方面都不占优势。

地产行业开始出现向头部企业集中小影。在这种情况下，中小房企要想生存下去，做大规模的内在驱动力更强，上市融资拿到“便宜钱”就成业内共识。

上市成功固然可喜，但上市也不是一本万利。站在投资者角度看，IPO有没有吸引力，市场对其定价偏低引起破发，也是不得不面对的难题。

更重要的是，如果业绩不好，资本市场会做出正确的选择，公司股票将会沦为仙股。由此看，“治标不治本”，上市只是为企业打开融资的更多可能性，业绩才是新力控股最大考验。

不跟动辄千亿规模的行业巨头比，就拿同样在港股排队上市的中梁地产比，新力控股短板也比较明显：土地储备不足，全国化进程较慢，营收仍依赖江西项目。

截至2019年3月31日，新力控股在全国24个城市有101个项目，总土地储备约为1480万平方米，其中有高达52.6％比例的土地储备位于江西省，42.8%位于南昌。

中梁地产截至2019年3月31日，拥有土地储备3890万平方米，地产业务353个项目，遍及全国124个城市。

由此看，新力控股在这些可持续成长的关键指标上仍需再接再厉，但作为一家年轻房企，又是江西第一大房企，公司还是极具“黑马”潜质。