甩掉虧損帽子，中梁控股這次香港上市之旅能成功嗎？

原創

中梁控股在國内屬於中等規模房企，自2018年就籌謀港股上市，不過也是好事多磨，近日公司又向港交所提交招股書。

從公司招股書看，短短三年時間内，公司銷售額即從百億跨越至千億，淨負債率從1790%降至低於58.1%，堪稱「跨越式」發展典範。

再次向港交所遞交招股書

港交所官網顯示，中梁控股集團有限公司(簡稱「中梁控股」)已經重新提交招股書。

中梁控股是一家綜合房地產企業，早在2018年11月13日，公司就向港交所遞交過上市申請，未料半年内沒有完成上市，申請也因此「失效」。短短三日後，公司又重新遞交新招股書。

這是一家從溫州走出來的房產企業，公司成立於1993年，控股股東為楊劍和妻子徐曉群。招股書顯示，楊劍夫婦持有中梁控股99.02%的權益。

2015年，中梁控股由固守溫州逐漸下沉，進入溫州週邊縣市，後拓展江蘇、安徽、江西等省份的三四線城市。2016開始展開全國化佈局。

截至2018年底，公司地產業務遍及全國124個城市，有353個項目。不過公司仍舊擺脫不了對長三角地區的倚重，2018年長三角仍然貢獻94%的收入。

從上述數據不難看出，中梁控股避開房地產巨頭爭搶的一二線城市，側重於向經濟發展良好的三四線城市擴展。成功之處還在於，公司有利的抓住三四線城市棚改政策產生的市場機遇，專註小型地塊策略，實行快週轉迅速崛起。

躋身千億房企，隻用三年

三年對中梁控股來說是個神奇的數字。

最新招股書顯示，中梁控股在2016至2018三年間，實現跨越式發展，不僅扭虧為盈，現金流、負債等各項指標也出現好轉，更重要的是2018年正式躋身千億房企。

公司銷售額從二百億到千億，中梁僅僅用了三年時間。2016年至2018年，中梁控股合同銷售額分别為190億、649億和1015億，行業排名升至房企第30位。

上述三年間，公司營業收入從2016年29.25億元，增長到2018年302.15億，年復合增長率達到221.4%。

但實際上公司近兩年才開始扭虧為盈。2016年公司淨虧損約2.7億元，到2017年開始盈利，錄得約4.99億元純利，2018年錄得25.26億元純利。

盈利併未給公司帶來真實現金流。2016和2017年，公司經營活動產生的現金流均為負數，分别約為176.28億元、68.4億元。對此，公司解釋主要是物業開發活動持續增加，且購地工作加強，導緻營運使用大量現金。

自產現金流不夠用，中梁控股也一直在高槓桿的路上狂奔。2016年淨資產負債率高達1790%，2017年淨資產負債率驟降到339.5%，2018年則降至行業正常水平58.1%。

高額負債源於中梁在過去幾年啓動的激進擴張節奏。招股書顯示，公司土地儲備總量由2016年底的約770萬平方米，增加至2019年3月31日止的3890萬平方米。

而三年内將淨負債率急劇下降，公司解釋主要來自物業銷售產生的現金大幅增加，一定程度上減少公司對外部借款的倚賴，及公司總權益的擴大。

首席財務管理依然缺位

上市前夕，中梁控股最重要的CFO職位卻變動頻繁、幾乎缺位。新近遞交的招股書中和去年一樣，中梁控股財務高管隻列出財務總監淩新宇，首席財務官職位依然空缺。

2017年，中梁控股曾挖來前綠地香港CFO遊德鋒，但遊德鋒僅過半年就離職。當年底又挖來前泰禾的羅俊，2018年5月，在上市關鍵時刻羅俊卻去職。於是中梁控股去年11月遞交招股書時，連首席財務官都沒有。

前不久有消息稱前旭輝CFO遊思嘉已加盟中梁控股負責上市事宜，旭輝在今年三月公告宣佈遊思嘉辭任CFO。

公司業務風險分析

中梁控股業務及前景依賴中國房地產市場表現。目前國内實施「因城施策」策略，公司項目可能受當地政策、利率、市場投機活動、物業供需關係等因素影響。

尤其是，中國房地產發展態勢放緩，人們對地產市場能否持續穩定增長顧慮重重，此等情況下，如果有其它替代性投資項目出爐，也會影響投資者信心。

且就行業層面講，國内房產商眾多，開發商對於土地、融資、建材、及人力資源的激烈競爭，或會擡升土地收購和建設成本，出現一係列不利於行業發展的競爭。

以中梁倚重的長三角區域為例，歷來都是各大房企關註與佈局的核心市場。遠點的如華夏幸福（600340-HK）南下無錫、嘉善、南浔等地網羅地盤，不少小房企也把重心放到江南，如旭輝（00884-HK）、正榮、陽光城（000671-CN）、融信（03301-HK）、東原等。

此外，安全問題仍是公司、乃至行業需警惕的問題。招股書披露，2017年8月1日，在拆除公司位於徐州A3地塊的臨時平台結構工作期間，平台機構以外坍塌，造成5名施工人員死亡，1名受傷。