为何看淡者众楼价却不跌

上周五公布的中原城市领先指数183.9点，按周升1.56%，升幅为56周最大，距离历史高位188.64点只差4.74点(2.6%)，相信不用多久已可冲破历史高位。这种情况是年初时很多人都预计不到的，导致市场人士不得不修正自己年初时的看法。

年初时，我曾预计今年楼市会是一个下降年，即年终的楼价会普遍比年初时低。即使楼市在农历年后出现回暖的小阳春，我初时仍认为好景不会长，小阳春过去后，气氛很快又会转冷。但楼价却是越升越有，经纪手上有意买楼的人有增无减，但手上可供出售的楼盘却买少见少，令我亦不得不调整我之前对楼市的预计。我相信2019年楼市仍会是一个上升年，若中美关系不出现重大危机，本港楼价的升幅可能有12%至15%，达至历史新高的领域。

另一方面，日前花旗银行公布香港千万富翁的调查报告，指去年全港拥有1,000万港元或以上净资产的港人达51.1万，为历史新高。很奇怪的一点是，报告指这批香港的富翁只有10%对投资香港物业有兴趣，其中56%更预期楼价在未来12个月会下跌。为何看淡的人的比例这么高，但放盘的人却这么少，逻辑上好像说不通。

我相信，这与政府近年实施的辣招—大幅增征多类印花税有很大的关系。据花旗的报告，这51.1万的千万富翁平均持有1.9个物业，他们所持有的物业44%用作自住，56%则用作投资。通常，用作自住的物业不会卖来卖去，卖出买入较多的会是投资性的物业。但投资性的物业，很多时会用有限公司持有，卖出买入一次要付相当于楼价30%的印花税。这可不是一个小的数目，如果楼价的下调幅度不够30%的话，卖出之后，就没法补回(补回要蒙受损失)。因印花费连同经纪佣与其他手续费，楼价要跌35%以上，才能仅仅填补交易费的成本。这种情况令到投资者都不想冒这么大的风险去放盘，令近年香港的楼宇二手市场，长期盘源不足。

政府推出多重辣招，原本的目的是想遏抑本地与外来的投资需求，好让用家在买楼时，可以遇少一点来自投资者的竞争。但这番好意的结果却是适得其反，反令投资者即使在看淡楼市前景的时候，亦不敢放盘。二手市场盘源不足，用家只好靠出高价去抢购，否则少量盘口就会被勇于出价者夺去。

我有朋友五年前已开始在市场上物色心仪的居所，但一直没有成功，原因是他以为在二手市场买楼是应该可以讨价还价的，所以每次都尝试要业主减低起码三五个巴仙，但每次都不成功。楼盘反被愿意以出价的人捷足先登。令他感到非常气馁。可见政府的辣招不但没有帮到用家，反而害苦了用家。

真正因辣招而得益的竟是地产发展商，由于二手市场盘疏，用家不得不转投一手市场，令近年一二手市场的成交量对比，由正常的25比75，升至45比55。一手的占比大增。这明显是益了发展商，却减少了用家的选择。不明白政府为何至今仍冥顽不灵，不愿意检讨辣招的实际功用。