為何看淡者眾樓價卻不跌

上周五公布的中原城市領先指數183.9點，按周升1.56%，升幅為56周最大，距離歷史高位188.64點只差4.74點(2.6%)，相信不用多久已可衝破歷史高位。這種情況是年初時很多人都預計不到的，導致市場人士不得不修正自己年初時的看法。

年初時，我曾預計今年樓市會是一個下降年，即年終的樓價會普遍比年初時低。即使樓市在農曆年後出現回暖的小陽春，我初時仍認為好景不會長，小陽春過去後，氣氛很快又會轉冷。但樓價卻是越升越有，經紀手上有意買樓的人有增無減，但手上可供出售的樓盤卻買少見少，令我亦不得不調整我之前對樓市的預計。我相信2019年樓市仍會是一個上升年，若中美關係不出現重大危機，本港樓價的升幅可能有12%至15%，達至歷史新高的領域。

另一方面，日前花旗銀行公布香港千萬富翁的調查報告，指去年全港擁有1,000萬港元或以上淨資產的港人達51.1萬，為歷史新高。很奇怪的一點是，報告指這批香港的富翁只有10%對投資香港物業有興趣，其中56%更預期樓價在未來12個月會下跌。為何看淡的人的比例這麼高，但放盤的人卻這麼少，邏輯上好像說不通。

我相信，這與政府近年實施的辣招—大幅增徵多類印花稅有很大的關係。據花旗的報告，這51.1萬的千萬富翁平均持有1.9個物業，他們所持有的物業44%用作自住，56%則用作投資。通常，用作自住的物業不會賣來賣去，賣出買入較多的會是投資性的物業。但投資性的物業，很多時會用有限公司持有，賣出買入一次要付相當於樓價30%的印花稅。這可不是一個小的數目，如果樓價的下調幅度不夠30%的話，賣出之後，就沒法補回(補回要蒙受損失)。因印花費連同經紀佣與其他手續費，樓價要跌35%以上，才能僅僅填補交易費的成本。這種情況令到投資者都不想冒這麼大的風險去放盤，令近年香港的樓宇二手市場，長期盤源不足。

政府推出多重辣招，原本的目的是想遏抑本地與外來的投資需求，好讓用家在買樓時，可以遇少一點來自投資者的競爭。但這番好意的結果卻是適得其反，反令投資者即使在看淡樓市前景的時候，亦不敢放盤。二手市場盤源不足，用家只好靠出高價去搶購，否則少量盤口就會被勇於出價者奪去。

我有朋友五年前已開始在市場上物色心儀的居所，但一直沒有成功，原因是他以為在二手市場買樓是應該可以討價還價的，所以每次都嘗試要業主減低起碼三五個巴仙，但每次都不成功。樓盤反被願意以出價的人捷足先登。令他感到非常氣餒。可見政府的辣招不但沒有幫到用家，反而害苦了用家。

真正因辣招而得益的竟是地產發展商，由於二手市場盤疏，用家不得不轉投一手市場，令近年一二手市場的成交量對比，由正常的25比75，升至45比55。一手的佔比大增。這明顯是益了發展商，卻減少了用家的選擇。不明白政府為何至今仍冥頑不靈，不願意檢討辣招的實際功用。